Contrato de rent to rent: 12 cláusulas que debes exigir

«Ya tengo un contrato de alquiler de toda la vida, no necesito uno especial para esto.» Esa es la objeción que más repiten los propietarios que meses después llaman a un abogado con el piso ya entregado y un problema entre manos. Un contrato rent to rent no es un contrato de alquiler cualquiera: cedes el piso completo a una empresa durante un mínimo de cinco años, ella lo subarrienda por habitaciones, y lo que firmes en ese papel decide si cobras puntual cada mes o pasas la próxima media década persiguiendo pagos.

Si vives fuera de Madrid, o simplemente no puedes pasarte por el piso cada semana, el contrato es tu único control real sobre lo que ocurre dentro. No vas a conocer a los inquilinos, no vas a estar en la entrega de llaves, no vas a ver el estado del piso en directo. Cada cláusula que falte es un riesgo que asumes a ciegas durante años.

Repasamos las 12 cláusulas que debería incluir cualquier contrato rent to rent antes de firmarlo, las tres que casi ningún propietario pide (y que deciden qué pasa cuando la relación se rompe) y lo que no deberías aceptar bajo ningún concepto.

Antes de la primera cláusula: quién firma y con qué CIF

Antes de leer una sola cláusula, comprueba quién firma al otro lado. El contrato debe identificar a la empresa con su razón social completa, CIF y domicilio fiscal, no solo un nombre comercial o una marca de una web. Busca ese CIF en el Registro Mercantil: cuánto tiempo lleva de actividad, si tiene otras sociedades vinculadas con el mismo administrador y si hay incidencias públicas. Un contrato firmado con una persona física «en representación de» una empresa que no puedes verificar es la primera señal de alarma, y va antes que cualquier cláusula de renta o reforma.

Las 12 cláusulas que debe tener tu contrato rent to rent

No todos los contratos rent to rent usan la misma plantilla, pero un contrato serio recoge, como mínimo, estos doce puntos. Los tres primeros son los que más disgustos evitan, así que los desarrollamos aparte.

Renta, día de pago y penalización por retraso

La renta debe estar fijada en una cifra cerrada, con el día exacto de pago cada mes y el método (transferencia a una cuenta a tu nombre, nunca en efectivo). Falta algo en casi todos los contratos que luego dan problemas: qué pasa si el pago se retrasa. Exige un interés de demora concreto desde el primer día de retraso, y una cláusula que te permita resolver el contrato si el impago se repite más de una vez en doce meses. Sin esto, un retraso «puntual» se puede convertir en la norma.

Autorización de subarriendo y límite de ocupantes

El subarriendo por habitaciones tiene que estar autorizado y acotado por escrito, y aquí hay un matiz que la mayoría de propietarios desconoce. En un arrendamiento de vivienda, el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos obliga a la empresa a pedirte consentimiento por escrito y solo permite subarrendar de forma parcial. Pero un contrato rent to rent se firma casi siempre como arrendamiento para uso distinto de vivienda, y ahí manda el artículo 32 de esa misma ley: el arrendatario puede subarrendar sin necesidad de tu consentimiento, con la única obligación de notificártelo en el plazo de un mes. Si no quieres depender de eso, el contrato tiene que decir expresamente qué subarriendo autorizas, con qué límite de ocupantes por habitación y por vivienda, coherente con los metros cuadrados y con las condiciones de habitabilidad del piso. Sin ese límite por escrito, no tienes forma de exigir nada si el piso acaba con el doble de gente de la que cabe.

Reforma, amueblado y propiedad del mobiliario

Si la empresa reforma y amuebla el piso a su cargo, el contrato tiene que decir tres cosas: que tú no adelantas ni un euro, quién es propietario del mobiliario durante el contrato y qué pasa con él al finalizar. Lo habitual en un contrato bien redactado es que el mobiliario quede en el piso a la devolución, sin coste para ti, salvo que pactéis lo contrario por escrito. Que esto se diga «de palabra» en la visita no sirve de nada si el papel no lo recoge.

• Duración mínima y régimen de prórrogas: cinco años como mínimo, con las condiciones de renovación claras.
• Uso permitido: alquiler por habitaciones expresamente, no un uso genérico que la empresa pueda reinterpretar.
• Mantenimiento y reparaciones: qué avería paga la empresa y en qué plazo máximo se soluciona.
• Seguro de la vivienda: quién lo contrata, con qué cobertura y quién es el beneficiario en caso de siniestro.
• Actualización de la renta: índice aplicable cada año y con qué tope, para que no quede a criterio de la empresa.
• Causas de resolución anticipada: qué situaciones permiten romper el contrato antes de los cinco años y con qué preaviso.
• Estado de entrega con inventario: descripción y fotos del piso el día que entregas las llaves.
• Fianza y garantías: importe, dónde queda depositada y en qué plazo se devuelve.
• Comunicaciones oficiales: una dirección de contacto válida para notificaciones legales, no solo un WhatsApp.

Las tres cláusulas que casi nadie pide

Estas tres no aparecen en los contratos modelo genéricos, y son precisamente las que deciden qué pasa cuando algo va mal.

Penalización por retraso con cifra concreta. No basta con «se aplicará un recargo»: pide un porcentaje o una cantidad fija por día de retraso, y que se acumule al principal. Una cláusula sin cifra es papel mojado si algún día tienes que reclamar.

Devolución anticipada con preaviso e indemnización. Si la empresa quiere dejar el piso antes de los cinco años, el contrato debe fijar un preaviso mínimo (dos o tres meses es razonable) y una indemnización si lo incumple. Sin esto, te puedes encontrar con el piso vacío de un día para otro y sin renta que cobrar mientras buscas alternativa.

Acceso a inventario fotográfico con fecha. Pide que el contrato incluya, o referencie, un inventario con fotos fechadas del estado del piso en el momento de la entrega, y el compromiso de repetirlo al finalizar. Es la única prueba objetiva si hay discrepancia sobre el estado de devolución, sobre todo si tú no vas a poder verlo en persona.

Qué NO debes aceptar bajo ningún concepto

• Una cláusula que exima a la empresa de responsabilidad por daños al piso «en cualquier caso».
• Una renta variable sin mínimo garantizado por escrito: si el mínimo no está en el contrato, no existe.
• Firmar con una sociedad cuyo CIF no puedas verificar en el Registro Mercantil.
• Un contrato sin plazo de preaviso para la resolución anticipada por parte de la empresa.
• Autorización de subarriendo genérica, sin límite de ocupantes ni referencia a las condiciones de habitabilidad del piso.

Checklist imprimible antes de la firma

1. CIF de la empresa verificado en el Registro Mercantil.
2. Renta fija, día de pago y penalización por retraso con cifra.
3. Autorización de subarriendo con límite de ocupantes.
4. Reforma y mobiliario: quién paga y quién es propietario.
5. Mantenimiento y seguro de la vivienda especificados.
6. Índice y tope de actualización de la renta.
7. Causas de resolución anticipada y preaviso mínimo.
8. Inventario fotográfico fechado a la entrega.
9. Fianza y garantías adicionales por escrito.

Si te falta más de una de estas casillas, no firmes todavía. Pide la cláusula por escrito antes de la firma: una empresa seria no tiene problema en añadirla.

Este documento es la base de tu relación con el rent to rent en España, y conviene revisarlo junto al marco legal completo antes de dar el paso. Si además tienes dudas sobre qué es rent to rent legal en España y qué límites marca la ley, revísalo antes de firmar nada. Y si estás valorando varias gestoras, estas son las preguntas que conviene hacer antes de firmar con una gestora de alquiler. Cuando llegue el final del contrato, así debería ser la devolución del piso con inventario y estado que acabas de exigir por escrito.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga la reforma y de quién son los muebles al final?

Debe quedar explícito en el contrato: qué parte financia la reforma y qué ocurre con el mobiliario al terminar. Lo habitual en un contrato bien redactado es que la empresa asuma el coste y que el mobiliario quede en el piso al finalizar, sin coste para ti. Exige que esto conste por escrito, no solo de palabra en la visita.

¿Qué pasa si la empresa se retrasa un mes en el pago?

Depende de lo que hayas pactado. Con una cláusula de penalización por retraso bien redactada, tienes derecho a un interés de demora desde el primer día y, si el impago se repite, a resolver el contrato. Sin esa cláusula, dependes de la buena voluntad de la empresa, algo que conviene no dejar al azar en un contrato de cinco años.

¿Puedo poner un límite de personas viviendo en el piso?

Sí, y conviene hacerlo. El contrato puede fijar un número máximo de ocupantes coherente con los metros cuadrados y con las condiciones de habitabilidad exigibles al piso. Es una cláusula habitual y no debería generar ningún problema a una empresa que gestiona el alquiler por habitaciones de forma seria.

¿Cómo se acredita el estado del piso al entregarlo?

Con un inventario fotográfico fechado, aceptado por ambas partes, en el momento de la entrega de llaves. Ese mismo documento se repite al finalizar el contrato para comparar el estado y resolver cualquier discrepancia sin depender de la memoria de nadie.

¿Puedo pedir un aval o una garantía adicional?

Sí. Además de la fianza legal, puedes pedir un aval bancario o una garantía adicional, sobre todo si vives fuera de Madrid y no puedes hacer seguimiento directo del piso. No todas las empresas lo ofrecen de inicio, pero es una petición razonable y negociable antes de firmar.

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