¿Qué haces si un inquilino que no se va al terminar el contrato se queda en tu piso sin más explicación? Antes de pensar en cerraduras o en llamar a la policía, hay una pregunta que casi siempre llega tarde: ¿avisaste tú a tiempo de que no ibas a renovar?
La mayoría de los casos de “el inquilino no se va” no son un problema de mala fe del inquilino. Son un problema de plazos: el propietario no mandó el preaviso dentro del margen que exige la ley, y el contrato se prorrogó solo, sin que nadie lo quisiera. Vamos con las tres prórrogas de la LAU tras la Ley 12/2023, los plazos exactos y un calendario hacia atrás para no volver a fallar en la fecha.
Prórroga obligatoria, prórroga tácita y tácita reconducción
Un contrato de vivienda tiene, en la práctica, hasta tres fases de duración distintas:
- Prórroga obligatoria: el arrendador debe mantener el contrato un mínimo de 5 años si es persona física, o 7 años si es persona jurídica (empresa), salvo que necesite la vivienda para sí o un familiar directo, con las condiciones que exige la ley.
- Prórroga tácita: si al llegar el final de ese plazo mínimo ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovar, el contrato se prorroga por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más. El matiz importa: durante esos tres años solo el inquilino puede cortar la prórroga cada año, avisando con un mes de antelación. Tú, como arrendador, ya no puedes.
- Tácita reconducción: si pasan también esos 3 años de prórroga tácita sin que nadie diga nada, el contrato deja de regirse por la LAU y entra en un régimen mes a mes según el Código Civil, hasta que cualquiera de las partes decida acabarlo.
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, modificó el artículo 10 de la LAU para reforzar esta cadena de prórrogas y dar más margen al inquilino frente a los grandes propietarios.
Los plazos de preaviso exactos y quién avisa a quién
| Fase | Quién avisa | Plazo mínimo |
|---|---|---|
| Fin de la prórroga obligatoria (5 o 7 años) | Arrendador que no quiere renovar | 4 meses antes del vencimiento |
| Fin de la prórroga obligatoria (5 o 7 años) | Inquilino que no quiere renovar | 2 meses antes del vencimiento |
| Fin de la prórroga tácita (3 años) | Arrendador que no quiere continuar | 4 meses antes del vencimiento |
| Fin de la prórroga tácita (3 años) | Inquilino que no quiere continuar | 2 meses antes del vencimiento |
| Tácita reconducción (mes a mes) | Cualquiera de las dos partes | 30 días antes de que acabe el periodo en curso |
Si no mandas el preaviso dentro de ese plazo mínimo, el contrato se prorroga automáticamente por el siguiente tramo (los 3 años de prórroga tácita, o un nuevo periodo mensual en la tácita reconducción). No hace falta que el inquilino haga nada: el silencio del propietario ya genera la prórroga.
Calendario hacia atrás desde la fecha que quieres el piso
En vez de pensar “cuándo puedo avisar”, es más útil calcular hacia atrás desde el día en que quieres recuperar el piso libre. Imagina un contrato firmado con un arrendador persona física cuya prórroga obligatoria de 5 años termina el 1 de junio de 2027 (ejemplo ilustrativo, no un caso real). Así queda el calendario hacia atrás:
- 1 de junio de 2027: fecha de fin de la prórroga obligatoria de 5 años.
- 1 de febrero de 2027: fecha límite para enviar el burofax de no renovación (4 meses antes).
- Entre febrero y junio de 2027: margen para que el inquilino busque nuevo piso y para acordar la entrega de llaves.
- Después del 1 de junio de 2027 sin burofax previo: el contrato entra en prórroga tácita y puede alargarse hasta 2030, porque en ese tramo solo el inquilino puede decidir no continuar cada año. Tú no.
El mismo ejercicio sirve para cualquier fecha: localiza el día exacto de fin de prórroga en tu contrato, resta los 4 meses y marca esa fecha límite en el calendario con margen extra, no al filo. Ahora sí, los pasos generales para cualquier caso:
- Localiza la fecha exacta de fin del contrato o de la prórroga en curso (la que figura en el contrato, no la fecha de la firma).
- Réstale 4 meses si eres tú quien no quiere renovar al terminar la prórroga obligatoria.
- Esa es la fecha límite para enviar el burofax de no renovación, no una orientación: pasarte un día ya activa la prórroga siguiente.
- Si el contrato ya está en tácita reconducción (mes a mes), el margen se reduce a 30 días antes del final del periodo en curso.
- Guarda el justificante del burofax: es la prueba que necesitarás si el inquilino no se va y tienes que acudir a un juzgado.
Qué pasa si se te pasó el preaviso
Si el plazo ya venció sin que avisaras, el contrato se prorroga automáticamente por la fase siguiente. No hay marcha atrás para ese tramo: tendrás que esperar al final de la nueva prórroga (o del nuevo periodo mensual, si ya estás en tácita reconducción) para intentarlo de nuevo, con el mismo margen de antelación.
Necesidad del arrendador: cuándo aplica de verdad
La ley permite recuperar la vivienda antes de que acabe la prórroga obligatoria si el propietario, o un familiar en primer grado o su cónyuge, la necesita como vivienda habitual. Para usar esta vía hacen falta cuatro cosas: haberlo dejado recogido expresamente en el contrato desde el inicio, que haya transcurrido al menos el primer año de contrato, avisar al inquilino con un mínimo de 2 meses de antelación y ocupar realmente la vivienda dentro de los 3 meses siguientes a que la deje. Es una excepción con requisitos estrictos: conviene revisarla con un profesional antes de anunciarla al inquilino.
Si no dejaste esa cláusula recogida en el contrato desde el principio, la vía de la necesidad del arrendador no está disponible para ese contrato en curso, por mucho que la necesidad sea real. Es uno de los motivos por los que conviene revisar bien las cláusulas antes de firmar, no solo el importe de la renta.
Hay un calendario de preavisos que no tienes por qué llevar tú
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Quiero saber cuál me convieneVía judicial: cuando el inquilino no se va por las buenas
Si el contrato ha terminado legalmente y el inquilino sigue dentro, puedes acudir al desahucio por expiración del plazo contractual (artículo 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Es un procedimiento que no discute deuda, discute título: el contrato venció y el ocupante ya no tiene derecho a seguir. Que el inquilino alegue una situación de vulnerabilidad no impide la sentencia, pero sí puede activar una suspensión temporal del lanzamiento mientras los servicios sociales valoran el caso, algo habitual en los juzgados de Madrid.
Este procedimiento es distinto del desahucio por precario, que se usa cuando alguien ocupa una vivienda sin título ni consentimiento vigente del propietario (por ejemplo, un familiar del inquilino original que se quedó sin haber sido nunca parte del contrato), no cuando existió un contrato de alquiler que simplemente ha vencido.
Cómo dejarlo blindado en el próximo contrato
La forma más eficaz de no volver a pasar por esto es fijar en el propio contrato una fecha de recordatorio para el preaviso y anotarla en el calendario con margen extra, no solo el mínimo legal. Revisar bien qué tipo de contrato de alquiler por habitaciones firmas desde el principio, y valorar si te conviene un contrato de alquiler de 5 años frente a otras fórmulas, evita muchos de estos sustos más adelante.
Si lo que buscas es evitar por completo la gestión de plazos, preavisos y posibles impagos, la guía de alquilar tu piso sin riesgo en Madrid y el artículo sobre desahucio por impago y sus plazos reales completan este mismo problema desde otros ángulos: qué hacer antes, durante y si ya has llegado a un impago.
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Preguntas frecuentes
¿Con cuánta antelación tengo que avisar del fin de contrato?
Si eres el arrendador y no quieres renovar al terminar la prórroga obligatoria de 5 o 7 años, con al menos 4 meses de antelación. Si el contrato ya está en tácita reconducción mensual, basta con 30 días antes de que acabe el periodo en curso.
¿Qué pasa si no aviso a tiempo?
El contrato se prorroga automáticamente por la fase siguiente: los 3 años de prórroga tácita, o un nuevo periodo mensual si ya estabas en tácita reconducción. No hay forma de revertirlo una vez pasado el plazo.
¿Cuántos años puede prorrogarse un contrato de 5 años?
Hasta 8 años en total con un arrendador persona física (5 de prórroga obligatoria más 3 de prórroga tácita), o 10 años si el arrendador es persona jurídica. Después, si nadie avisa, entra en tácita reconducción mes a mes.
¿Puedo recuperar el piso por necesidad familiar?
Sí, si lo dejaste recogido expresamente en el contrato desde el inicio, ha pasado al menos el primer año, avisas con un mínimo de 2 meses de antelación y ocupas realmente la vivienda dentro de los 3 meses siguientes a que el inquilino se vaya. Sin esa cláusula en el contrato, esta vía no está disponible.
¿Qué es un desahucio por precario?
Es el procedimiento para recuperar una vivienda ocupada por alguien sin título ni consentimiento vigente del propietario. Es distinto del desahucio por expiración de plazo, que se usa cuando hubo un contrato de alquiler que ya venció.
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