Antes de que veas un euro de la herencia, puede que tengas que sacar dinero de tu propio bolsillo: notaría, gestoría, y en algunos casos el propio Impuesto de Sucesiones, todo con plazo y con intereses si te retrasas. Entender los impuestos de un piso heredado antes de que llegue la primera carta es la diferencia entre pagar lo justo y pagar de más por las prisas.
En la Comunidad de Madrid la factura de Sucesiones suele ser pequeña gracias a la bonificación del 99 por ciento para hijos, cónyuge y padres, pero eso no es toda la historia: hay plusvalía municipal, notaría, registro, gestoría y los gastos corrientes del piso, que no esperan a que termine el papeleo. Aquí tienes el calendario completo, con el plazo de seis meses que es donde más gente se mete en un lío.
Y si sois varios hermanos heredando el mismo piso, cada uno de estos pagos suele abrir una conversación distinta sobre quién adelanta qué, así que conviene tenerlos todos identificados antes de la primera reunión familiar, no durante ella.
Los impuestos y gastos que llegan antes que la herencia
La herencia no es solo el piso: es también una lista de pagos con fecha límite. Antes de poder alquilar, vender o simplemente vivir en el piso heredado, hay que pasar por varios trámites, cada uno con su coste.
- Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), con plazo de seis meses desde el fallecimiento.
- Plusvalía municipal, con plazo de seis meses también, ante el Ayuntamiento de Madrid.
- Notaría, para la escritura de aceptación y adjudicación de herencia.
- Registro de la Propiedad, para inscribir el piso a nombre de los herederos.
- Gestoría, si prefieres delegar la tramitación en lugar de hacerla tú.
Impuesto de Sucesiones y el plazo de seis meses
En la Comunidad de Madrid, los herederos del grupo I (descendientes menores de 21 años) y del grupo II (descendientes de 21 años o más, cónyuge y ascendientes) tienen una bonificación del 99 por ciento sobre la cuota del Impuesto de Sucesiones, según confirma la Comunidad de Madrid. En la práctica, eso convierte una cuota de varias decenas de miles de euros en unos pocos cientos: pagas el 1 % de lo que saldría sin bonificación. La cifra exacta depende del valor del piso, de las reducciones por parentesco y de tu patrimonio previo, así que no la des por hecha sin hacer el cálculo. Desde el 1 de julio de 2025, además, hermanos, tíos y sobrinos (grupo III) tienen una bonificación del 50 por ciento, que antes era del 25.
El plazo para presentar la autoliquidación es de seis meses desde el fallecimiento. Se puede pedir una prórroga de otros seis meses, pero hay que solicitarla antes de que pasen los cinco primeros meses, y esa prórroga lleva intereses de demora desde que termina el plazo original. No presentar dentro de plazo puede generar recargos y sanciones.
Plusvalía municipal al heredar
La plusvalía municipal es un impuesto distinto, que grava el incremento de valor del terreno desde la última transmisión, y también hay que liquidarla en el Ayuntamiento de Madrid dentro de los seis meses siguientes al fallecimiento, con posibilidad de una prórroga de otros seis meses solicitada dentro de los cinco primeros. Según la ordenanza fiscal del Ayuntamiento de Madrid, el tipo aplicable en la capital ronda el 29 por ciento sobre la base imponible, y existe una bonificación escalonada, más alta cuanto menor es el valor catastral del suelo, cuando el piso heredado era la vivienda habitual del fallecido y el heredero es cónyuge, ascendiente o descendiente. Si el piso está en otro municipio, la ordenanza es distinta: compruébala antes de presupuestar nada.
Notaría, registro y gestoría
La escritura de aceptación y adjudicación de herencia pasa siempre por notaría, con un coste que depende del valor del piso y suele moverse entre varios cientos y algo más de mil euros. A eso se suma la inscripción en el Registro de la Propiedad, con su propio arancel, y, si decides no llevar tú el papeleo, los honorarios de una gestoría o asesoría, que en herencias con varios herederos casi siempre compensan el coste, sobre todo cuando hay que repartir un mismo piso entre varias personas que no siempre están de acuerdo.
Los gastos corrientes que empiezan el día uno
Mientras se tramita todo lo anterior, el piso sigue generando gastos: IBI, comunidad de vecinos, seguro, suministros si no se cortan. Nadie te avisa de que esos gastos corren desde el día del fallecimiento, no desde que termina el papeleo, y que además hay que decidir quién los adelanta si hay varios herederos y todavía no está clara la titularidad final.
Imagina un piso heredado en Carabanchel que tarda ocho meses en resolver todo el papeleo entre Sucesiones, plusvalía y registro. Durante esos ocho meses, alguien ha seguido pagando el IBI, la comunidad y el seguro, sin que el piso genere ni un euro a cambio. Ese es el coste silencioso que rara vez entra en la cuenta inicial de lo que cuesta heredar.
La doble plusvalía si luego vendes
Si más adelante decides vender el piso heredado, Hacienda considera dos transmisiones distintas: la que se produjo al heredar y la que se produce al vender. Eso significa que puedes llegar a liquidar plusvalía municipal dos veces sobre el mismo piso en pocos años: una al heredar y otra al vender, cada una calculada sobre el incremento de valor de su propio periodo. Es un coste que muchos herederos descubren solo cuando ya han firmado la venta. Dos matices que juegan a tu favor: la segunda liquidación se calcula sobre un periodo corto, el que va de la herencia a la venta, así que suele ser pequeña si vendes pronto; y desde la reforma de 2021 no se paga cuando se demuestra que no ha habido incremento de valor entre las dos transmisiones. Guarda la escritura de herencia con el valor declarado, porque es la prueba que necesitas.
A eso se suma, en la venta, la ganancia patrimonial en el IRPF si el piso se vende por encima del valor que tenía al heredarlo, otro impuesto distinto que tampoco debería pillarte por sorpresa. Cuanto antes hagas números completos, mejor decides si te conviene vender pronto o esperar.
¿Sabes cuánto podría rentar tu piso sin que tengas que gestionarlo?
Antes de decidir entre vender o alquilar el piso heredado, te decimos cuánto podría rentar cada mes sin que tengas que ocuparte de nada, sin compromiso.
Calcular mi renta gratisLo esencial: calendario de pagos
Seis meses desde el fallecimiento para liquidar Sucesiones y plusvalía municipal, con posibilidad de una prórroga de seis meses más si la pides antes de que pasen cinco. Notaría y registro, en paralelo. Gastos corrientes del piso, desde el día uno. Y si vendes más adelante, una segunda plusvalía que se suma a la primera.
Cómo hacer que el piso empiece a pagarse solo
Una vez resuelto el papeleo, la pregunta que de verdad importa es qué hacer con el piso. Si sois varios hermanos y no os ponéis de acuerdo sobre venderlo o quedároslo, lo tratamos con detalle en nuestra guía sobre alquilar un piso heredado entre hermanos. Y si el piso lleva meses vacío mientras se decide, cada mes que pasa tiene un coste que puedes calcular en cuánto cuesta tener un piso vacío en Madrid.
Alquilar el piso heredado, en lugar de venderlo de inmediato, permite que los gastos corrientes que acabamos de repasar empiecen a cubrirse solos, sin que ningún heredero tenga que adelantar dinero cada mes. Puedes profundizar en la fiscalidad completa de esa renta en nuestra guía sobre fiscalidad del alquiler para el propietario. Si buscáis una fórmula sencilla, sin discusiones sobre quién se encarga de qué, el alquiler garantizado para propietarios reparte la renta cada mes sin que nadie tenga que gestionar inquilinos ni incidencias, lo que suele evitar buena parte de las discusiones entre hermanos sobre quién hace qué.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga de Sucesiones por un piso en Madrid?
Para hijos, cónyuge y padres, muy poco: la Comunidad de Madrid aplica una bonificación del 99 por ciento sobre la cuota, así que una herencia de 300.000 euros puede quedar en unos 300 euros de impuesto. Hermanos, tíos y sobrinos tienen desde julio de 2025 una bonificación del 50 por ciento.
¿Qué plazo hay para liquidar el impuesto?
Seis meses desde el fallecimiento. Se puede pedir una prórroga de otros seis meses, pero hay que solicitarla antes de que pasen los cinco primeros meses del plazo, y la prórroga concedida lleva intereses de demora.
¿Se paga plusvalía municipal al heredar?
Sí, es un impuesto distinto al de Sucesiones y también hay que liquidarlo ante el Ayuntamiento en un plazo de seis meses. Si el piso era la vivienda habitual del fallecido y heredas como cónyuge, ascendiente o descendiente, existe una bonificación escalonada que puede llegar al 95 por ciento.
¿Qué es la doble plusvalía?
Es pagar plusvalía municipal dos veces sobre el mismo piso en poco tiempo: una al heredarlo y otra si lo vendes después, porque Hacienda las trata como dos transmisiones independientes, cada una con su propio cálculo.
¿Puedo alquilarlo antes de tener la escritura de adjudicación?
En la práctica, mejor no. Hasta que se firma la aceptación y adjudicación de herencia, el piso pertenece a la comunidad hereditaria, así que cualquier contrato tendría que ir firmado por todos los herederos. Un inquilino serio te va a pedir además el título inscrito. Lo sensato es cerrar el papeleo primero y alquilar después.
Convierte el piso heredado en un ingreso fijo, sin gestionarlo tú
Si el piso está en Madrid y tiene tres o más habitaciones, cuéntanos su situación, aunque el papeleo de la herencia no esté cerrado del todo. Te llamamos en menos de 24 horas, visitamos el piso gratis y os dejamos una propuesta de renta cerrada por escrito, sin compromiso. Para las cifras de Sucesiones y plusvalía de vuestro caso concreto, consulta con tu asesor fiscal: cada herencia tiene sus reducciones.
