Contrato de arrendamiento: glosario de 22 términos clave

El contrato llega por correo un viernes a las siete de la tarde, en PDF, con seis páginas de letra pequeña y un plazo de dos días para firmarlo. Lo abres en el móvil, entre el metro y la puerta de casa, y la mitad de las palabras no las habías visto nunca fuera de una serie de abogados: arrendador, prórroga tácita, enervación, lanzamiento. Firmas igual, porque no queda tiempo, y ese es exactamente el problema que resuelve este glosario.

Este glosario contrato de arrendamiento ordena los 22 términos que de verdad aparecen en un contrato real, en el orden en que los vas a encontrar leyendo de arriba a abajo, no por orden alfabético. Cada entrada dice, en una frase, qué te juegas tú con esa palabra.

Cómo usar este glosario del contrato de arrendamiento

Todo lo que sigue se apoya en la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, y en las modificaciones que introdujo la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda. No hace falta leerlas de principio a fin: basta con localizar en esta lista la palabra que te ha hecho dudar en tu contrato y leer la entrada correspondiente antes de firmar o de preguntar a un profesional.

Encabezado: arrendador, arrendatario, cedente, avalista

Arrendador

Quien cede el uso de la vivienda a cambio de una renta. Si eres propietario y firmas el contrato, esta es tu casilla, con las obligaciones de conservación y reparación que la ley te asigna.

Arrendatario

Quien recibe el uso de la vivienda y paga la renta. Es la parte que la Ley de Arrendamientos Urbanos protege con más detalle: plazos mínimos, prórrogas y límites a la subida de renta.

Cedente

Aparece cuando el contrato prevé una cesión o un subarriendo: es quien traspasa su posición contractual a un tercero, algo que solo puede hacer si el contrato lo permite expresamente.

Avalista

Persona o entidad que garantiza el pago si el arrendatario no lo hace. Puede ser un aval personal, bancario o de una compañía de seguros de impago; revisa hasta qué importe responde antes de aceptarlo o pedirlo.

Objeto: uso distinto, temporada, vivienda habitual

Vivienda habitual

El uso más protegido por la LAU: el inquilino la destina a satisfacer su necesidad permanente de vivienda. Da derecho a la prórroga obligatoria de 5 o 7 años y a las reducciones fiscales del IRPF.

Uso distinto de vivienda

Cualquier arrendamiento que no sea vivienda habitual del inquilino: un local, una segunda residencia o un piso alquilado a una empresa. Tiene mucha menos protección legal y no da derecho a las reducciones fiscales de vivienda habitual.

Arrendamiento de temporada

Contrato por un periodo determinado sin vocación de vivienda habitual, por estudios, trabajo temporal u ocio. No tiene la prórroga obligatoria de 5 o 7 años y suele ser más corto y menos protegido para el inquilino.

Dinero: renta, fianza, garantía adicional, IRAV

Renta

El precio mensual del alquiler, pactado libremente al inicio del contrato. Lo que la ley limita es la actualización anual posterior, no la renta de partida. El único supuesto en el que también se topa la renta inicial es el de las zonas de mercado residencial tensionado, y la Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna, así que en Madrid la renta inicial la fijas tú.

Fianza

Depósito obligatorio de un mes de renta en vivienda habitual, que se entrega al inicio y se devuelve al final si el piso está en el estado pactado. En uso distinto de vivienda, la fianza legal es de dos meses.

Garantía adicional

Cualquier garantía extra sobre la fianza legal, como un depósito o aval bancario. La suma de fianza y garantía adicional no puede superar el equivalente a tres mensualidades de renta en total.

IRAV

El Índice de Referencia para la Actualización de rentas de contratos de Vivienda, que sustituyó al IPC para actualizar la renta en los contratos afectados por la Ley 12/2023. Lo publica el INE y se consulta antes de cada revisión anual. Comprueba cuál aplica a tu contrato, porque los firmados antes de la reforma pueden seguir con su índice anterior.

Tiempo: prórroga obligatoria, tácita, preaviso, desistimiento

Prórroga obligatoria

El plazo mínimo que el arrendador debe respetar si el inquilino quiere seguir: 5 años si el arrendador es persona física, 7 si es persona jurídica, aunque el contrato firmado sea más corto.

Prórroga tácita

Superado el plazo de garantía de 5 o 7 años, si ninguna de las partes comunica su intención de no renovar, el contrato entra en esta fase, con nuevos periodos anuales hasta un máximo de 3 años más.

Preaviso

El plazo previo que exige la ley para comunicar que no se quiere renovar el contrato, tanto en la prórroga obligatoria como en la tácita. No cumplirlo en plazo prolonga el contrato automáticamente.

Desistimiento del arrendatario

El derecho del inquilino a dejar el piso antes de que acabe el contrato, una vez transcurridos al menos 6 meses, avisando con 30 días de antelación. Si se pactó por escrito, el arrendador puede cobrar una indemnización de una mensualidad de renta por cada año de contrato que quede por cumplir, con la parte proporcional en los periodos inferiores al año. Si no se pactó, no hay indemnización.

Conflicto: enervación, resolución, precario, lanzamiento

Enervación de la acción de desahucio

El derecho del inquilino a paralizar un desahucio por impago si paga o pone a disposición del arrendador todo lo que debe antes de la vista judicial. Solo puede usarse una vez por contrato en la mayoría de los casos.

Resolución del contrato

La extinción anticipada del contrato por incumplimiento de alguna de las partes: impago, subarriendo no autorizado, uso distinto del pactado u obras no consentidas, entre otras causas previstas en la ley.

Precario

Situación de quien ocupa una vivienda sin título ni pago de renta, por ejemplo cuando el contrato ya terminó y el inquilino no se ha ido. Se reclama por un procedimiento distinto al desahucio por impago.

Lanzamiento

El acto judicial por el que se recupera físicamente la posesión de la vivienda, con la comparecencia de la comisión judicial, tras un desahucio firme. Es el paso final del proceso, no el inicio.

Final: acta de entrega, desgaste normal, reversión de mejoras

Acta de entrega

El documento, idealmente con fotos, que recoge el estado del piso al entregar las llaves, tanto al inicio como al final del contrato. Es la prueba que decide si se retiene o no la fianza.

Desgaste normal por uso diligente

El deterioro esperable del paso del tiempo y el uso razonable de la vivienda, que la ley no permite descontar de la fianza. Solo los daños por mal uso o negligencia sí son descontables.

Reversión de mejoras

Qué ocurre con las mejoras u obras que el inquilino haya podido instalar, si el contrato lo permitió: pueden quedar en la vivienda a favor del propietario o retirarse, según lo pactado por escrito desde el principio.

Caja resumen: los seis términos que más dinero mueven

Si solo vas a fijarte en seis palabras del contrato antes de firmar, que sean estas: renta, fianza, garantía adicional, prórroga obligatoria, IRAV y resolución del contrato. Son las que deciden cuánto pagas, cuánto puedes recuperar y cuánto tiempo estás atado.

El resto del glosario te sirve para entender el contrato de principio a fin, pero estas seis son las que más veces generan sorpresas después de firmar, sobre todo si el piso se va a alquilar por habitaciones, donde conviven varios contratos individuales sobre el mismo inmueble.

Si además de leer el contrato quieres comparar entre varias empresas de gestión antes de firmar con una, conviene revisar primero cómo elegir una empresa de gestión de alquiler en Madrid, y si tu piso se va a alquilar por habitaciones, el glosario de alquiler por habitaciones y coliving añade los términos específicos de ese modelo, como los que aparecen cuando un inquilino no se va al acabar el contrato y hay que activar el desahucio.

Preguntas frecuentes

¿Qué es la prórroga tácita?

Es la fase del contrato que empieza cuando, superados los 5 o 7 años obligatorios, ninguna de las partes ha avisado de que no quiere renovar. El contrato sigue por periodos anuales adicionales, hasta un máximo de 3 años más.

¿Qué significa desistimiento del arrendatario?

Es el derecho del inquilino a dejar el piso antes de que termine el contrato, siempre que hayan pasado al menos 6 meses desde su inicio y avise con 30 días de antelación. Si el contrato lo pactó por escrito, puedes cobrarle una mensualidad por cada año que quedara por cumplir. Si no lo pactasteis, se va sin pagar nada.

¿Qué es la enervación de la acción de desahucio?

Es la posibilidad del inquilino de frenar un desahucio por impago pagando o poniendo a disposición del arrendador todo lo que debe antes del juicio. Normalmente solo puede usarse una vez durante la vida del contrato.

¿Qué diferencia hay entre fianza y garantía adicional?

La fianza es obligatoria por ley: un mes de renta en vivienda habitual. La garantía adicional es cualquier refuerzo extra, como un aval, y junto con la fianza no puede superar tres mensualidades de renta en total.

¿Qué es la reversión de mejoras?

Es lo que se decide sobre las obras o mejoras que el inquilino haya instalado con permiso durante el contrato: quedan en la vivienda a favor del propietario o se retiran al final, según lo que se haya pactado por escrito.

Firma un contrato que no tengas que traducir

Si tu piso está en Madrid o alrededores y tiene 3 o más habitaciones, On Houses redacta y gestiona el contrato por ti, con renta fija desde el primer mes. Sin compromiso, respuesta en menos de 24 horas.