31.416 ejecuciones hipotecarias se iniciaron en España en 2025, un 35,6% más que el año anterior, según el Consejo General del Poder Judicial. Es el dato que más se repite en los titulares, pero es solo una de las dos estadísticas oficiales que miden las ejecuciones hipotecarias en España, y la otra, la del INE, no dice lo mismo. Ninguna de las dos está mal: miden cosas distintas, en momentos distintos del procedimiento.
Ejecuciones hipotecarias España 2026 — dos fuentes oficiales, dos cifras distintas y ninguna equivocada. Aquí van las dos metodologías comparadas, la serie desde 2024, la vivienda habitual separada del resto de fincas y, al final, lo que estos números no cuentan. Sin extrapolar y sin redondear al alza.
Dos estadísticas oficiales que no dicen lo mismo
Qué cuenta el CGPJ y qué cuenta el INE
El CGPJ mide procedimientos judiciales: ejecuciones hipotecarias admitidas a trámite en los juzgados y lanzamientos, es decir, desalojos efectivamente practicados, agregados cada trimestre por partido judicial y comunidad autónoma. El INE, con su Estadística de Ejecuciones Hipotecarias, mide algo distinto: las certificaciones de ejecución que los juzgados envían a los registros de la propiedad para anotar el procedimiento sobre la finca. Es un momento distinto del proceso, el de la inscripción registral, no el de la presentación de la demanda, y por eso la cifra y el ritmo de una y otra estadística no coinciden. Comparar un titular del CGPJ con uno del INE sin decir de cuál se habla es el error más común que se ve en este tema.
La serie reciente: qué ha pasado desde 2024
Según el CGPJ, 2025 cerró con 31.416 ejecuciones hipotecarias iniciadas, un 35,6% más que en 2024 y más del doble del ritmo de crecimiento que se había registrado entre 2023 y 2024. El primer trimestre de 2026 sumó 7.194 nuevas ejecuciones, un 17,5% más que el mismo trimestre de 2025, lo que indica que la tendencia no se ha frenado con el cambio de año.
Según el INE, en 2025 se iniciaron 22.879 ejecuciones hipotecarias, un 12,4% más que en 2024, de las que 21.578 correspondieron a fincas urbanas, donde se incluye la vivienda, y 1.301 a fincas rústicas. Las dos series suben, aunque a ritmos distintos y con cifras absolutas distintas, porque cada una parte de una base y una metodología diferente: no es que una esté equivocada y la otra acertada, es que responden preguntas distintas.
Vivienda habitual frente a otras fincas
El INE desglosa además cuántas de esas certificaciones afectan a la vivienda habitual de personas físicas: 10.850 inscripciones en 2025, un 21,4% más que en 2024 y la cifra más alta desde 2022. El dato importante no es solo el total, es la forma de la curva: solo en el cuarto trimestre se inscribieron 3.460 ejecuciones sobre vivienda habitual, un 34,5% más que en el mismo trimestre de 2024, dentro de un trimestre que sumó 6.925 certificaciones totales, un 32,7% más. El año no terminó suavizándose, terminó acelerando.
Puesto en una sola tabla, con la fuente al lado de cada cifra, el panorama de 2025 queda así:
| Qué mide | Fuente | 2025 | Variación anual |
|---|---|---|---|
| Demandas de ejecución hipotecaria presentadas en los juzgados | CGPJ | 31.416 | +35,6% |
| Certificaciones de ejecución inscritas en el Registro | INE | 22.879 | +12,4% |
| De ellas, sobre fincas urbanas | INE | 21.578 | — |
| De ellas, sobre fincas rústicas | INE | 1.301 | — |
| De ellas, sobre vivienda habitual de personas físicas | INE | 10.850 | +21,4% |
La diferencia entre las dos primeras filas, casi 8.600 procedimientos, no es un error de nadie: hay demandas que se presentan y no llegan a generar certificación registral en el mismo año, y hay certificaciones que corresponden a demandas presentadas antes. Por eso la pregunta «cuántas ejecuciones hubo en 2025» no tiene una sola respuesta correcta, tiene dos respuestas correctas y hay que decir cuál se está usando.
Línea de tiempo del ciclo: tipos, morosidad y ejecuciones
- 2022-2023: sube el euríbor. Las cuotas de las hipotecas variables suben con fuerza tras años de tipos bajos, y empieza a notarse el esfuerzo hipotecario de los hogares con menos margen.
- 2024: la morosidad se mantiene contenida. La morosidad del conjunto del crédito bancario cierra el año en el entorno del 3,3%, muy lejos de los niveles de la crisis anterior, según el Banco de España.
- 2025: las ejecuciones se disparan aunque la morosidad mejora. El CGPJ registra 31.416 ejecuciones hipotecarias iniciadas, un 35,6% más que en 2024, mientras la morosidad hipotecaria general sigue bajando. Son cifras que parecen contradictorias porque miden cosas distintas: una mide impagos ya judicializados, la otra mide el conjunto de la cartera.
- Enero de 2026: la morosidad bancaria total baja al 2,7%, con unos 33.200 millones de euros en créditos dudosos, según el Banco de España: uno de los niveles más bajos en casi dos décadas.
- Primer trimestre de 2026: el ritmo de nuevas ejecuciones no baja. 7.194 ejecuciones hipotecarias presentadas, un 17,5% más que en el mismo trimestre de 2025, según el CGPJ. En cambio los lanzamientos practicados caen: 4.005 en total, un 45,4% menos, de los que el 24,2% derivan de ejecución hipotecaria, con un descenso interanual del 18,3%.
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Estudiar mi caso gratisQué significan estos números para un caso concreto
Antes de sacar conclusiones, conviene resistir dos tentaciones habituales: extrapolar un dato trimestral a todo el año, y mezclar la cifra de ejecuciones iniciadas con la de lanzamientos, que son cosas distintas y mucho más bajas en volumen. Dicho esto, la aparente contradicción entre una morosidad hipotecaria baja y unas ejecuciones al alza tiene una explicación sencilla: la primera mide el conjunto de toda la cartera hipotecaria española, donde la inmensa mayoría de los préstamos se sigue pagando con normalidad; la segunda mide solo al grupo minoritario que ya ha cruzado el umbral de impago suficiente para que el banco inicie un procedimiento judicial, y dentro de ese grupo, el proceso se está moviendo más rápido hacia la ejecución que hace un par de años. Para un caso concreto, estos datos sirven para entender el contexto general, pero lo que de verdad importa es en qué fase procesal exacta está tu caso, no la media nacional. Si estás en esa fase, conviene revisar cuánto cuesta cada mes de espera en lo que cuesta cada mes de espera cuando ya no pagas la hipoteca.
Lo que los datos NO dicen
- No dicen cuántas ejecuciones terminan en subasta desierta ni con qué adjudicatario.
- No distinguen las que se resuelven por acuerdo antes de la subasta, como una dación o una venta con quita, de las que llegan hasta el final del procedimiento.
- No cuantifican la deuda remanente media que queda tras una adjudicación.
- No dicen cuántos de esos deudores conocían todas sus alternativas antes de que el proceso avanzara tanto.
- No recogen las operaciones que nunca llegan al juzgado porque se resolvieron con el banco antes de la demanda, que no dejan rastro estadístico alguno.
Fuentes oficiales y cómo consultarlas tú mismo
Puedes seguir la serie del CGPJ en la sección de estadística judicial del Poder Judicial, y la del INE en sus notas de prensa trimestrales de la Estadística de Ejecuciones Hipotecarias. Las dos se actualizan cada trimestre y publican series históricas descargables, con nota metodológica incluida, así que no hace falta fiarse de ningún titular sin comprobarlo en la fuente original.
Si tu caso ya forma parte de estas cifras, lo que importa no es el dato agregado sino conocer los errores que te cuestan la casa y evitarlos a tiempo, además de repasar las fases y plazos de una ejecución hipotecaria para saber exactamente en qué punto del procedimiento estás y cuánto margen de negociación te queda todavía.
Preguntas frecuentes
¿Están subiendo las ejecuciones hipotecarias en España?
Sí, según las dos estadísticas oficiales: el CGPJ registró 31.416 ejecuciones iniciadas en 2025, un 35,6% más que en 2024, y el INE contabilizó 22.879, un 12,4% más, con metodologías distintas. Ambas series muestran una tendencia al alza que continúa en el primer trimestre de 2026.
¿Por qué el CGPJ y el INE dan cifras distintas?
Porque miden momentos distintos del mismo procedimiento. El CGPJ cuenta las demandas de ejecución admitidas en los juzgados y los desalojos practicados; el INE cuenta las certificaciones de ejecución que los juzgados envían al Registro de la Propiedad para anotar el procedimiento sobre la finca.
¿Cuántas ejecuciones afectan a vivienda habitual?
Según el INE, 10.850 certificaciones se inscribieron sobre vivienda habitual de personas físicas en 2025, un 21,4% más que en 2024 y la cifra más alta desde 2022. El resto corresponde a viviendas de personas jurídicas, otras viviendas de personas físicas, locales y fincas rústicas.
¿Los datos incluyen los lanzamientos efectivos?
El CGPJ sí distingue entre ejecuciones iniciadas y lanzamientos practicados, que son cifras distintas y más bajas: en el primer trimestre de 2026 los lanzamientos derivados de hipoteca cayeron un 18,3% aunque las ejecuciones iniciadas subieron un 17,5%. El INE no mide lanzamientos, solo inscripciones registrales.
¿Dónde puedo consultar las cifras actualizadas?
En la sección de estadística judicial del Consejo General del Poder Judicial, en poderjudicial.es, y en las notas de prensa trimestrales de la Estadística de Ejecuciones Hipotecarias del INE, en ine.es. Las dos se publican cada trimestre con series históricas descargables.
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