El contratista desaparece a mitad de obra: qué hacer

Imagina que llevas dos semanas sin ver al oficial de tu obra. Las llamadas al gerente pasan a buzón de voz, los mensajes se quedan en un solo check azul y el WhatsApp de obra, que hasta hace un mes tenía fotos cada día, está mudo. No hace falta más para reconocer el escenario: el contratista abandona la obra, y el reloj empieza a correr en tu contra por dos frentes a la vez, la renta que no entra y la obra a medio ejecutar que se degrada con la intemperie y el polvo.

Lo primero que hay que decir es que este protocolo no empieza por discutir ni por presentarse en la obra a exigir explicaciones. Empieza por documentar, sigue por un requerimiento formal con plazo y termina, si no hay respuesta, en la decisión de resolver el contrato sin perder el derecho a reclamar lo que corresponda. Conviene tener claro antes de nada cuánto debería haber avanzado la obra a estas alturas —cuánto tarda de verdad una reforma integral en Madrid lo desglosa fase a fase— para saber si de verdad estás ante un abandono o solo ante un retraso puntual. Vamos por orden.

El contratista abandona la obra: las primeras 72 horas cuentan

Antes de enviar ningún requerimiento, documenta el estado exacto de la obra en el momento en que se detuvo. Esa documentación es la que después decide cuánto puedes reclamar y con qué fuerza.

Fotografías, mediciones y estado de cada partida

• Fotografía y vídeo de cada estancia, con fecha visible, incluyendo instalaciones vistas antes de que alguien pueda taparlas.
• Listado de qué partidas están terminadas, cuáles a medias y cuáles no empezadas, comparado con el presupuesto original partida por partida.
• Copia de todos los pagos realizados hasta la fecha, con justificante bancario, no solo el recibo que haya dado la empresa.
• Copia del contrato, del presupuesto desglosado y de cualquier anexo o modificación firmada durante la obra.
• Capturas de los últimos mensajes o correos, con fecha, que prueben el silencio o la ausencia del equipo.

Si puedes, pide a un técnico independiente —un arquitecto técnico o aparejador que no tenga relación con la empresa— que levante un acta del estado de la obra en ese momento. Cuesta unos cientos de euros y vale como prueba pericial si el caso acaba en un juzgado.

El requerimiento formal: qué debe decir el burofax y qué plazo dar

El burofax con certificación de contenido y acuse de recibo es el medio fehaciente habitual para dejar constancia de que exigiste el cumplimiento antes de dar ningún paso más. Debe incluir una cronología sintética de los incumplimientos (calendario incumplido, calidades no respetadas, ausencia del equipo), un listado numerado de lo pendiente de ejecutar o corregir, y un requerimiento de subsanación con un plazo concreto. Ninguna norma fija ese plazo: debe ser razonable en proporción a lo que falta por ejecutar, y diez días naturales es lo que suele darse para una reanudación de obra. Cierra el burofax con un aviso legal claro: si no se cumple en ese plazo, procederás a resolver el contrato por incumplimiento y a reclamar cantidades y daños y perjuicios.

Conviene saber que el burofax por sí solo no resuelve el contrato de forma automática: es la prueba de que exigiste el cumplimiento y diste un plazo razonable, no una sentencia. Si pasado el plazo la empresa sigue sin responder o sin volver a la obra, el siguiente paso es formal: resolver el contrato con el respaldo de esa documentación.

Resolver el contrato sin perder el derecho a reclamar

El artículo 1124 del Código Civil permite resolver un contrato con obligaciones recíprocas, como es un contrato de obra, cuando una de las partes incumple lo pactado, y reclamar además la indemnización de daños y perjuicios que prevé el artículo 1101 del Código Civil. En la práctica, resolver el contrato de forma ordenada significa comunicarlo por escrito —otro burofax, esta vez notificando la resolución y sus motivos— y no simplemente dejar de contestar o contratar a otro equipo sin dejar constancia de por qué.

Este paso conviene darlo con un abogado si la cantidad en juego es relevante: una resolución mal comunicada puede convertirse en tu contra si la empresa alega que fuiste tú quien incumplió al contratar a otro equipo antes de tiempo. Consulta tu caso concreto con un abogado antes de enviar la comunicación de resolución.

Cómo valorar lo ejecutado frente a lo pagado

Antes de reclamar nada, necesitas saber si has pagado de más o de menos respecto a lo que realmente está hecho. Compara, partida por partida del presupuesto original, el porcentaje de ejecución real (a ojo, o mejor con el técnico independiente que levantó el acta) contra el porcentaje que ya has pagado en anticipos. Si has pagado el 60 % del presupuesto y la obra está ejecutada al 35 %, esa diferencia —25 puntos, en este ejemplo ilustrativo— es la base de tu reclamación económica, además de los daños y perjuicios que puedas acreditar por el retraso en sí.

Contratar a otro equipo para terminar: riesgos y precauciones

Nada te obliga a esperar a que termine el procedimiento legal para retomar la obra, pero hacerlo antes de resolver formalmente el contrato anterior tiene un riesgo: si la primera empresa alega que tú incumpliste primero al contratar a otra, la reclamación se complica. Por eso conviene, siempre que sea posible, enviar primero el requerimiento y dejar pasar el plazo antes de firmar con un nuevo equipo. Cuando contrates al segundo, pide que revise y deje constancia por escrito del estado en que recibe la obra, para que quede claro qué corresponde a uno y qué al otro si algo falla más adelante.

Qué se puede reclamar: cantidades, daños y perjuicios por lucro cesante

Hay tres tipos de reclamación distintos y conviene no mezclarlos. Primero, la devolución de cantidades pagadas por encima de lo ejecutado, que es la diferencia calculada en el apartado anterior. Segundo, el coste de terminar la obra con otra empresa, si resulta superior al que quedaba pendiente con la primera. Tercero, el lucro cesante: la renta que has dejado de ingresar por cada mes de retraso adicional causado por el abandono, siempre que puedas acreditar con qué renta se iba a alquilar el piso una vez reformado.

Cuando la cantidad es líquida, está vencida y resulta de los propios documentos de la obra (certificaciones firmadas, facturas, albaranes, correos entre las partes), existe una vía más ágil que un juicio ordinario: el procedimiento monitorio de los artículos 812 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el que se requiere de pago al deudor y este tiene veinte días para pagar u oponerse. Conviene saber que en un abandono de obra esa condición no siempre se cumple: si lo que reclamas es la diferencia entre lo pagado y lo ejecutado, y esa diferencia hay que valorarla con un informe técnico, ya no es una cantidad líquida y el monitorio deja de ser la vía. Tampoco sirve para daños no cuantificados como el lucro cesante, que necesita la vía ordinaria y, casi siempre, un perito.

Cómo evitarlo desde el contrato y desde el calendario de pagos

La mejor defensa contra un abandono de obra se escribe antes de que empiece la obra, no después. Un contrato de obra con las cláusulas que deberías exigir antes de firmar ata los pagos a hitos verificables —nunca a fechas del calendario—, exige que ningún anticipo supere lo realmente ejecutado y deja por escrito qué pasa si el equipo deja de aparecer más de un número determinado de días. Sin esas cláusulas, cada paso de este protocolo se vuelve más lento y más caro de demostrar.

También ayuda entender por adelantado por qué se retrasan las reformas antes de que el retraso se convierta en abandono: casi siempre hay señales previas —ausencias cada vez más largas, excusas repetidas, cambios de excusa entre visitas— que anticipan el problema semanas antes de que el equipo deje de aparecer del todo. Y si el abandono llega después de que ya hubiera dudas sobre quién respondía si algo fallaba, conviene revisar también qué seguros y garantías debería tener la reforma desde el principio, porque una empresa sin responsabilidad civil vigente suele ser la misma que desaparece sin dar la cara.

Preguntas frecuentes

¿Qué hago si el contratista deja la obra a medias?

Documenta el estado exacto de la obra con fotos, vídeo y un listado de partidas ejecutadas frente a lo pagado. Después envía un burofax con un requerimiento de subsanación y un plazo concreto. Si no hay respuesta, resuelve el contrato por escrito y valora contratar a otro equipo para terminar.

¿Puedo contratar a otra empresa para terminar sin perder la reclamación?

Sí, pero es más seguro hacerlo después de haber enviado el requerimiento formal y dejar pasar el plazo dado, para que no se pueda alegar que tú incumpliste primero. Pide al nuevo equipo que deje constancia por escrito del estado en que recibe la obra.

¿Sirve un burofax o hay que ir directamente al juzgado?

El burofax es el paso previo casi siempre necesario: deja constancia fehaciente de que exigiste el cumplimiento y dejaste un plazo. Por sí solo no resuelve el contrato de forma automática, pero es la prueba que sostiene después el requerimiento judicial o el procedimiento monitorio si hace falta.

¿Puedo reclamar la renta que dejo de ingresar por el retraso?

Puedes reclamarla como lucro cesante dentro de los daños y perjuicios del artículo 1101 del Código Civil, pero necesitas acreditar con qué renta se iba a alquilar el piso ya reformado. Esta vía suele requerir juicio ordinario, no el procedimiento monitorio, y casi siempre un informe pericial de apoyo.

¿Cómo se valora lo que ya está ejecutado?

Comparando, partida por partida del presupuesto original, el porcentaje realmente ejecutado frente al porcentaje ya pagado en anticipos. Un técnico independiente que no tenga relación con la empresa puede certificar ese porcentaje y convertirlo en un informe con valor de prueba si el caso acaba en un juzgado.

Si tu obra se ha parado, no esperes más para actuar

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