Entre el 50 % y el 90 %: ese es el rango de la reducción del IRPF por alquiler en 2026 sobre el papel. Si tu piso está en Madrid, el rango real es bastante más corto. La Agencia Tributaria aplica cuatro tramos desde la reforma del artículo 23.2 de la Ley del IRPF por la Ley 12/2023: 50 %, 60 %, 70 % y 90 %. Los dos más altos exigen que la vivienda esté en una zona de mercado residencial tensionado declarada, y la Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna. Las guías explican los cuatro tramos; pocas calculan lo que vale en euros pasar de uno a otro, y casi ninguna avisa de que en Madrid dos de ellos hoy no se pueden aplicar.
Esta es la guía de la reducción IRPF alquiler 2026 que hace ese cálculo con un piso como ejemplo ilustrativo, explica tramo por tramo quién tiene derecho a cada porcentaje y deja claro qué queda al alcance de un propietario madrileño.
Cuánto vale de verdad cada tramo en euros
La reducción se aplica sobre el rendimiento neto del alquiler, es decir, sobre la renta ya menos los gastos deducibles, no sobre el ingreso bruto. Imagina un piso alquilado por 1.200 euros al mes con un rendimiento neto anual de 10.000 euros antes de reducción. En el tramo del 50 % tributas por 5.000 euros; en el del 70 %, por 3.000; en el del 90 %, por solo 1.000. Para un propietario en el tramo del 30 % de IRPF, esa diferencia entre el 50 % y el 90 % supone alrededor de 1.200 euros menos de impuesto al año sobre ese mismo piso.
| Reducción | Rendimiento neto tras reducción | Cuota aproximada (tipo 30 %) |
|---|---|---|
| 50 % | 5.000 € | 1.500 € |
| 60 % | 4.000 € | 1.200 € |
| 70 % | 3.000 € | 900 € |
| 90 % | 1.000 € | 300 € |
Ese cuadro es el teórico, el de la ley. Para un piso en Madrid, las dos últimas filas hoy no están sobre la mesa. Más abajo se explica por qué y qué margen queda.
El 50 % general: quién lo tiene por defecto
Es la reducción base desde mayo de 2023: se aplica a cualquier alquiler de vivienda habitual del inquilino, sin más requisitos. Antes de la reforma, el general era el 60 %; ahora ese 60 % pasó a ser un tramo intermedio con condiciones, y el 50 % es el suelo para todos los contratos nuevos que no cumplan ningún requisito adicional.
El 60 % por rehabilitación reciente
Se aplica cuando la vivienda ha sido objeto de una rehabilitación que finalizó en los dos años anteriores a la fecha del contrato, según el criterio del artículo 41.1 del Reglamento del IRPF. No basta con una reforma estética: tiene que cumplir la definición fiscal de rehabilitación, que suele exigir que el coste supere un porcentaje relevante del valor del inmueble. Conviene revisarlo con un asesor antes de dar por hecho este tramo.
El 70 % por inquilino joven en zona tensionada
Se aplica en dos supuestos: cuando es el primer alquiler de la vivienda a un inquilino de entre 18 y 35 años en una zona declarada tensionada, o cuando el arrendatario es una administración pública o una entidad sin ánimo de lucro que destina el piso a alquiler social o alojamiento de personas vulnerables, en cualquier zona. En Madrid, el primer supuesto no está disponible: sin zona tensionada declarada, ningún contrato con inquilino joven da derecho al 70 %. La única vía que queda abierta a un propietario madrileño es la segunda: arrendar a una administración pública o a una entidad sin ánimo de lucro dentro de un programa de alquiler social.
El 90 % y la rebaja del 5 % que exige
Es el tramo más alto y el más exigente: requiere que el piso esté en zona tensionada y que el nuevo contrato baje la renta al menos un 5 % respecto al contrato anterior sobre la misma vivienda. Es decir, para llegar al 90 % tienes que cobrar menos de lo que cobrabas antes. Se mantiene mientras la zona conserve la declaración de tensionada, así que conviene comprobar la vigencia antes de contar con él a largo plazo.
Aquí está el matiz que cambia el cálculo para casi cualquier piso de la región. Declarar una zona de mercado residencial tensionado es competencia de cada comunidad autónoma, y el Ministerio de Vivienda publica en el BOE la relación de zonas declaradas trimestre a trimestre. La Comunidad de Madrid no aparece en ninguna de esas relaciones: puedes comprobarlo en la resolución con el listado oficial publicada en el BOE. En la práctica, eso deja el 90 % y el 70 % por inquilino joven fuera de alcance para todos los contratos de la región, y el techo real para un propietario madrileño es el 50 % general o el 60 % por rehabilitación reciente.
Fuera de Madrid, la declaración de zonas tensionadas sí está activa en otras comunidades. Si gestionas pisos en varias regiones, conviene revisar el listado vigente de cada una antes de dar por hecho cualquier tramo superior al 50 % o al 60 %.
Dos formas de dejar el piso en nuestras manos: te decimos cuál encaja con el tuyo
En 15 minutos, con los números reales de tu piso, vemos qué modelo te compensa más, con o sin las reducciones fiscales de por medio.
Quiero saber cuál me convieneCálculo paso a paso con un piso de Madrid
Imagina un piso de tres habitaciones en Madrid alquilado como vivienda habitual por 1.300 euros al mes, con 3.000 euros anuales de gastos deducibles. Los ingresos son 15.600 euros y el rendimiento neto antes de reducción, 12.600. Con el 50 % general tributas por 6.300 euros: al tipo del 30 %, unos 1.890 euros de cuota. Si ese mismo piso se rehabilitó en los dos años anteriores a la firma y accede al 60 %, la base baja a 5.040 euros y la cuota a 1.512. Esos 378 euros de diferencia son, hoy, todo el recorrido fiscal que tiene un piso madrileño.
Para ver la distancia con el tramo alto: el mismo piso en una comunidad con zona tensionada declarada, rebajando la renta a 1.235 euros para cumplir el requisito del 5 %, daría un rendimiento neto de 11.820 euros. Al 90 % tributarías por 1.182 euros, unos 355 de cuota, frente a los 1.773 que saldrían al 50 % con esa renta ya rebajada. El ahorro fiscal sería de unos 1.418 euros al año, pero dejarías de ingresar 780. El saldo real a favor ronda los 640 euros, no los 1.400 del titular.
El cálculo compensa casi siempre que el ahorro fiscal supere la renta que dejas de ingresar, algo que conviene revisar con la lista completa de gastos deducibles del alquiler antes de decidir.
Cuándo NO compensa ir a por el tramo alto
La primera razón para no perseguir el tramo alto ya está dicha: si tu piso está en Madrid, hoy no está disponible, y no tiene sentido bajar la renta un 5 % esperando un 90 % que no vas a poder aplicar. Fuera de Madrid, si tu tipo marginal de IRPF es bajo, el ahorro fiscal de subir de tramo puede no compensar la rebaja de renta que exige el 90 %: cuanto menor es tu tipo, menor es el valor de cada punto de reducción adicional. En esos casos, mantener la renta de mercado y aplicar el 50 % general suele dejar más dinero neto en el bolsillo que perseguir un tramo alto a base de cobrar menos.
Qué alquileres se quedan fuera de toda reducción
Estas reducciones son solo para el alquiler de vivienda habitual del inquilino conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Si alquilas el piso completo a una empresa que a su vez lo subarrienda por habitaciones, ese contrato se considera arrendamiento de uso distinto de vivienda, porque lo pactado no es que el arrendatario viva allí sino que explote el piso por habitaciones, y no da derecho a ninguno de estos cuatro tramos. Es una de las diferencias fiscales más importantes entre alquilar tú mismo por habitaciones y ceder el piso completo a un operador, algo que conviene tener claro al comparar la fiscalidad del alquiler para el propietario en cada modelo y al revisar cómo tributa alquilar un piso a una empresa. Si en cambio alquilas habitación por habitación por tu cuenta, conviene revisar además cómo declarar el alquiler por habitaciones en la renta para no llevarte sorpresas con Hacienda.
Preguntas frecuentes
¿La reducción se aplica sobre el ingreso o sobre el neto?
Sobre el rendimiento neto, es decir, la renta anual ya menos los gastos deducibles: comunidad, IBI, intereses, seguros, amortización y demás gastos permitidos. Nunca se aplica sobre el ingreso bruto que recibes cada mes.
¿El alquiler de temporada tiene reducción?
No. Las reducciones del artículo 23.2 son para el alquiler de vivienda habitual conforme a la LAU. El alquiler de temporada se regula como arrendamiento de uso distinto de vivienda y queda fuera de estos cuatro tramos.
¿Y el alquiler por habitaciones?
Depende de quién sea el arrendatario. Si alquilas habitación por habitación a personas físicas que la usan como vivienda habitual, Hacienda admite la reducción. Si arriendas el piso completo a una empresa que subarrienda, ese contrato es uso distinto y no tiene reducción.
¿Qué contratos mantienen el 60 % del régimen anterior?
Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 mantienen la reducción del 60 % que tenían asignada mientras dure ese contrato concreto, por la disposición transitoria de la Ley 12/2023, aunque no cumplan los requisitos del nuevo tramo del 60 % por rehabilitación.
¿Compensa bajar la renta un 5 % para llegar al 90 %?
En Madrid la pregunta ni se plantea: sin zona tensionada declarada, el 90 % no está disponible y bajar la renta no te da nada a cambio. Donde sí lo está, compensa solo si el ahorro fiscal supera lo que dejas de cobrar en el año. Con tipos marginales bajos casi nunca sale. Consulta con tu asesor fiscal antes de firmar.
Simplifica también la parte fiscal
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