En los juzgados de Madrid se repite la misma escena. Un propietario firma un contrato de alquiler por habitaciones titulado «de temporada», convencido de que esa palabra basta para evitar la prórroga de cinco años. Once meses después el inquilino sigue ahí, no quiere irse, y es un juez quien decide si ese papel era temporal de verdad o una vivienda habitual disfrazada con otro nombre.
Escribir «temporada» en el encabezado no convierte el contrato en temporada. Si no hay una causa transitoria real y acreditada, el juez puede reconvertirlo en un arrendamiento de vivienda con cinco años de protección para el inquilino, incluso aunque las dos partes firmaran de buena fe. Por eso, antes de redactar el contrato de tu piso, conviene saber que existen tres regímenes distintos, con fianza, duración y riesgo muy diferentes.
Tipo 1: arrendamiento de habitación por Código Civil
Es el régimen menos usado y el que menos protección ofrece a ambas partes. Se aplica cuando lo que arriendas no encaja ni como vivienda habitual ni como uso distinto de vivienda regulado por la LAU: por ejemplo, ceder una habitación dentro de tu propia vivienda habitual, conservando tú el resto de los usos comunes. Se rige por las normas generales del arrendamiento de cosas del Código Civil, sin la protección específica de la LAU ni plazos mínimos legales. Es habitual en alquileres informales entre particulares, pero poco recomendable si gestionas varias habitaciones de forma profesional: al no tener un marco claro, cualquier discrepancia depende de lo que probéis por escrito, y solo por escrito.
Tipo 2: uso distinto de vivienda (art. 3.2 LAU)
Es el régimen que usa la mayoría de empresas gestoras y propietarios que alquilan por habitaciones de forma estable. El artículo 3.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula los arrendamientos «para uso distinto del de vivienda», que incluyen los casos en los que el uso primordial no es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino, sino otro uso, como el alojamiento vinculado a una actividad. Aquí la duración se pacta libremente entre las partes, sin la prórroga obligatoria que protege la vivienda habitual, y la fianza legal exigible es de dos mensualidades, según el artículo 36.1 de la LAU, frente a la mensualidad única del alquiler de vivienda. Esa fianza hay que depositarla, además, ante la Comunidad de Madrid. Es el régimen más flexible para el propietario, pero exige que el uso real del piso sea coherente con lo que dice el contrato.
Tipo 3: contrato de temporada con causa acreditada
El contrato de temporada, regulado también dentro del artículo 3.2 LAU, es válido cuando existe una causa transitoria real: una beca, un contrato laboral temporal, un tratamiento médico, una estancia de estudios. La clave no es la palabra «temporada» del encabezado, sino que esa causa quede acreditada con un documento que se pueda aportar si algún día hay que defenderlo. Los tribunales vienen resolviendo en las dos direcciones, y el criterio es bastante estable: cuando la causa transitoria está documentada, el contrato de temporada aguanta y el propietario recupera el piso al terminar; cuando no lo está, el juez mira el uso real y puede tratarlo como vivienda habitual. Añade un matiz de 2026 sobre el registro: el Real Decreto 1312/2024 creó un registro único estatal de alquileres de corta duración, obligatorio desde el 1 de julio de 2025, pero el Tribunal Supremo lo anuló en 2026 por invadir competencias autonómicas. Antes de firmar, confirma qué obligación de registro está vigente en ese momento en la Comunidad de Madrid.
Tabla comparativa: fianza, duración, prórroga, desalojo
| Tipo de contrato | Fianza | Duración | Prórroga | Riesgo de reconversión |
|---|---|---|---|---|
| Código Civil (habitación en tu vivienda) | Se pacta, sin mínimo LAU | Libre | No aplica | Bajo si no hay ánimo de vivienda habitual |
| Uso distinto de vivienda (art. 3.2 LAU) | 2 mensualidades | Pactada libremente | No obligatoria | Medio si el uso real no coincide con lo pactado |
| Temporada con causa acreditada | 2 mensualidades | Duración de la causa | No obligatoria | Alto si la causa no se acredita documentalmente |
Cómo se acredita la causa temporal de verdad
- Contrato laboral temporal o carta de desplazamiento de la empresa.
- Matrícula o carta de admisión de un centro de estudios.
- Justificante médico de un tratamiento fuera de la localidad habitual.
- Certificado de empadronamiento en otra vivienda como residencia habitual.
Guarda estos documentos junto al contrato. Si el inquilino no aporta ninguno y tú tampoco puedes acreditar la causa, el contrato de alquiler por habitaciones queda expuesto a que un juez lo reinterprete como vivienda habitual.
Ten en cuenta además quién tiene que probar qué: si acaba en conflicto, la carga de acreditar la causa temporal recae sobre quien la alega en el contrato, normalmente el propietario o la empresa gestora, no sobre el inquilino que quiere quedarse. Por eso conviene reunir la documentación antes de firmar, no después de que surja el problema.
Qué te cuesta de verdad que un juez reconvierta el contrato
Conviene poner números a esa palabra, reconversión, porque suena a tecnicismo y es una factura. Si un juez concluye que aquel contrato de once meses era en realidad vivienda habitual, pasan cuatro cosas a la vez. Una: el inquilino gana el derecho a quedarse hasta cinco años, siete si el arrendador es una sociedad, contados desde la firma inicial. Dos: la renta queda sujeta al régimen de actualización de la vivienda, con el IRAV como techo anual, no a lo que hubieras pactado. Tres: la fianza correcta pasa a ser de una mensualidad, no de dos, y el exceso hay que devolverlo. Y cuatro: pierdes la libertad de recuperar el piso al vencimiento, que era justo el motivo por el que firmaste de temporada. Si tenías el piso comprometido para otra cosa, ese calendario se va al traste.
¿Renta fija o comisión? Depende de tu piso, no de lo que queramos venderte
Da igual qué tipo de contrato uses con tus inquilinos: primero define el modelo de gestión. Te lo decimos con números, en 15 minutos y sin compromiso.
Quiero saber cuál me convieneCláusulas comunes a los tres tipos
- Identificación completa de las partes y del piso, incluida la habitación concreta objeto del contrato.
- Renta, día de pago y qué gastos incluye (suministros, limpieza de zonas comunes).
- Duración y causa, si aplica, con la documentación de respaldo referenciada.
- Fianza y su importe, con constancia del depósito si corresponde.
- Normas de convivencia en las zonas comunes del piso.
Qué tipo encaja con tu piso y tu inquilino
Si vas a alquilar varias habitaciones de forma estable y profesional, el uso distinto de vivienda del art. 3.2 LAU es, en la práctica, el marco más seguro: fianza clara, duración pactada, sin prórroga forzosa. El contrato de temporada solo tiene sentido si la causa temporal es real y la puedes acreditar; úsalo como excepción, no como fórmula genérica para evitar la LAU de vivienda. Incluso puedes combinar regímenes dentro del mismo piso si la situación de cada inquilino lo justifica, siempre que cada contrato refleje con precisión el uso real de esa habitación concreta. Y si gestionar tú mismo estos matices te quita más tiempo del que te compensa, una gestión de alquiler profesional se encarga de redactar cada contrato con el régimen correcto desde el primer inquilino.
Si quieres partir de cero, la guía completa para alquilar un piso por habitaciones en Madrid resume todo el proceso. Antes de firmar cualquier tipo, conviene confirmar si es legal alquilar por habitaciones en tu comunidad, revisar el glosario de términos del alquiler por habitaciones y el coliving, y saber qué hacer si un inquilino no se va al terminar el contrato.
Preguntas frecuentes
¿Cuánta fianza puedo pedir por una habitación?
En un contrato de uso distinto de vivienda, la fianza legal es de dos mensualidades de renta. En el régimen de Código Civil no hay un mínimo fijado por la LAU, así que se pacta libremente entre las partes. La fianza se deposita según lo previsto en la normativa de la Comunidad de Madrid.
¿Un contrato de temporada puede convertirse en uno de cinco años?
Sí, si un juez determina que la causa temporal no está acreditada y que en realidad el uso era el de vivienda habitual del inquilino. En ese caso, el contrato se reconvierte y el inquilino gana el derecho a permanecer hasta cinco años, siete si el arrendador es persona jurídica.
¿Qué documento acredita la causa temporal?
Depende del motivo: un contrato laboral temporal o carta de desplazamiento, una matrícula universitaria, un justificante médico o un certificado de empadronamiento en otra vivienda habitual. Sin ese documento, la causa alegada en el contrato no tiene respaldo si hay que defenderla.
¿Puedo firmar un contrato distinto con cada habitación?
Sí, es lo habitual cuando alquilas varias habitaciones del mismo piso a inquilinos distintos: cada habitación tiene su propio contrato, con su renta, su fianza y, si aplica, su causa temporal documentada de forma independiente.
¿Tengo que depositar la fianza en la Comunidad de Madrid?
Como regla general sí: la fianza de los arrendamientos en la Comunidad de Madrid se deposita en la Agencia de Vivienda Social a través de la sede electrónica, dentro del plazo de un mes desde la firma. Comprueba siempre el procedimiento vigente antes de firmar.
Antes de firmar cualquier tipo de contrato, valora tu piso con nosotros
Si tu piso está en Madrid o alrededores y tiene tres o más habitaciones, te ayudamos a decidir el modelo de gestión que más te conviene, con números reales. Te llamamos en menos de 24 horas y visitamos el piso gratis. Sin compromiso.
