En la Comunidad de Madrid, la cédula de habitabilidad para alquilar no existe desde 2018. La suprimió el Decreto 111/2018, de 26 de junio, publicado en el BOCM el 28 de junio, sin sustituto directo: no se puede pedir, no se puede renovar y ninguna administración madrileña la exige ya. El argumento del decreto fue quitar una duplicidad con la licencia de primera ocupación y una norma de habitabilidad que venía de 1944. Si un banco, una notaría o un portal te la piden para un piso en Madrid, están equivocados de comunidad.
Eso no significa que cualquier piso se pueda alquilar por habitaciones sin más. Significa que el papel que de verdad importa se llama de otra forma, y que los requisitos reales están en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid y en el decreto autonómico sobre viviendas de uso compartido. Aquí tienes qué se mide, qué documento sí hace falta y qué se puede arreglar con poco dinero.
Confundir estos dos planos, el papel y los metros, es el error más caro que cometen los propietarios que reforman a ciegas: encargan un certificado antes de saber si el piso cumple, o al revés, publican el anuncio antes de comprobar si una habitación siquiera cuenta como dormitorio.
Tres cosas que se miden con una cinta métrica
Antes de hablar de papeles, hablemos de metros. Estas tres medidas deciden si una habitación se puede alquilar o no, aunque el piso tenga cuatro puertas y parezca perfecto a simple vista. Los umbrales que siguen son los que manejan las normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid para el programa mínimo de vivienda; si el piso está fuera de la capital, confirma las cifras exactas de tu municipio con un arquitecto técnico antes de dar nada por hecho.
- Superficie del dormitorio principal: mínimo 10 m² y debe poder inscribirse un círculo de 2,60 metros de diámetro.
- Superficie de los dormitorios secundarios: mínimo 6 m², según la normativa de habitabilidad vigente en Madrid.
- Ventilación e iluminación natural directas al exterior o a un patio que cumpla las distancias mínimas: una habitación totalmente interior no cuenta como dormitorio habitable.
Qué es la cédula y qué exige la Comunidad de Madrid
Desde que desapareció la cédula, la habitabilidad de un piso en Madrid se acredita con una combinación de documentos: la Licencia de Primera Ocupación (LPO) del edificio, el Certificado de Eficiencia Energética (CEE) y, si el edificio tiene cierta antigüedad, el Informe de Evaluación del Edificio (IEE). Ninguno de los tres se llama cédula, y ninguno por separado certifica que una habitación concreta cumpla los metros mínimos para alquilarse.
Además, cuando el piso se alquila por habitaciones no hay una cédula que lo ampare, sino dos planos que hay que cumplir a la vez: las condiciones higiénicas y de programa mínimo que fijan las normas urbanísticas del PGOUM (superficies, ventilación, dotación de baños y cocina) y las ordenanzas municipales del Ayuntamiento, que en los últimos años han ido apretando la ocupación máxima por vivienda. Antes de publicar el anuncio, comprueba en tu distrito si hay alguna exigencia añadida: cambian más rápido que la normativa autonómica.
Checklist de habitabilidad habitación por habitación
Coge una cinta métrica y ve puerta por puerta, comprobando cada punto de esta lista antes de anunciar el piso.
Superficie, ventilación y luz natural
- El dormitorio principal mide 10 m² o más y cabe un círculo de 2,60 m de diámetro.
- Los dormitorios secundarios miden 6 m² o más.
- Cada dormitorio tiene ventana practicable al exterior o a un patio reglamentario.
- El salón-comedor mide al menos 16 m² si está separado de la cocina, o 20 m² si forma un único espacio con ella.
Baños, cocina y zonas comunes
- La cocina independiente mide al menos 5 m².
- El baño incluye lavabo, inodoro y ducha o bañera, con una superficie mínima de 3 m².
- Hay al menos un baño por cada tres o cuatro habitaciones, según el criterio habitual del sector para alquiler por habitaciones.
- Las zonas comunes, cocina, salón y pasillos, están libres de obstáculos y con ventilación suficiente.
Imagina un piso de cuatro habitaciones en un edificio de los años sesenta en Tetuán. Tres dormitorios cumplen sin problema, pero el cuarto es un antiguo trastero reconvertido, de 5 m² y sin ventana propia, con luz solo a través de un pasillo interior. Ese piso, aunque tenga cuatro puertas, solo puede anunciarse legalmente con tres habitaciones alquilables, y el cuarto espacio debería quedar como zona común, despacho o trastero hasta que se reforme de otra manera.
Si prefieres que alguien compruebe todo esto por ti antes de publicar el piso, nuestra gestión de alquiler incluye la revisión de habitabilidad como primer paso, antes de aceptar el piso en cartera.
¿Tu piso cumple? Te lo decimos en la visita, y la visita es gratis
Miramos metros, ventilación y baños, y te decimos qué parte de la reforma podemos asumir nosotros y qué modelo le conviene a tu piso. Sin compromiso, con respuesta en menos de 24 horas.
Quiero saber cuál me convieneQué se arregla con poco dinero y qué no
No todos los incumplimientos cuestan lo mismo ni se resuelven igual de rápido, así que conviene distinguirlos antes de presupuestar la reforma entera.
| Problema habitual | ¿Se arregla con poco dinero? |
|---|---|
| Persiana o ventana que no cierra bien | Sí, con una reparación menor |
| Habitación totalmente interior sin ventana al exterior | No, es un problema estructural |
| Dormitorio secundario de 5,5 m² | Depende: a veces se gana espacio moviendo un armario o un tabique no estructural |
| Baño sin ducha ni bañera | Sí, con una reforma menor de fontanería |
| Salón-cocina por debajo del mínimo conjunto | Depende de si se puede independizar la cocina |
Si el piso necesita una reforma para cumplir estos mínimos y no quieres adelantar el dinero, explicamos cómo lo planteamos en reformar el piso para alquilar sin poner un euro. Es la lógica del alquiler con renta garantizada en Madrid: la obra la asume el operador y tú recuperas el piso reformado al final del contrato.
Qué pasa si un dormitorio no cumple
Si una habitación no llega a los metros mínimos o no tiene ventilación directa, no se puede alquilar como dormitorio, aunque tenga puerta y cerradura. Seguir alquilándola así no es solo un riesgo legal: en una inspección puede acarrear una sanción administrativa, cuya cuantía depende de la normativa autonómica y municipal aplicable y de la gravedad del caso, y además deja a ese inquilino sin la protección de un contrato en regla. Si tienes dudas sobre el régimen sancionador concreto de tu municipio, pregunta antes en el ayuntamiento o a un abogado. Lo habitual es reconvertir esa habitación en zona común, trastero o despacho, y ajustar el número de habitaciones alquilables del piso.
La inspección puede llegar por una denuncia de un vecino, por un control municipal rutinario o, cada vez con más frecuencia, porque un inquilino descontento la solicita al marcharse. No merece la pena arriesgarse por una habitación que, de todos modos, aporta poco alquiler comparada con el problema que puede generar.
Quién puede emitir el certificado y cuánto cuesta
Un arquitecto o arquitecto técnico colegiado es quien certifica que un dormitorio cumple superficie, ventilación e iluminación, normalmente mediante un informe o nota técnica que sustituye a la extinta cédula y que sirve para justificar el cumplimiento ante quien lo pida: notaría, comunidad de vecinos o la propia empresa gestora. El coste de esta revisión suele moverse, según estimaciones del sector, en un rango aproximado de 150 a 400 euros por piso, pero varía mucho con el tamaño y con el colegio profesional, así que pide presupuesto cerrado antes de encargarlo.
Ese informe no sustituye a la Licencia de Primera Ocupación ni al Certificado de Eficiencia Energética: son documentos distintos, con funciones distintas, y es habitual necesitar los tres a la vez antes de firmar el primer contrato de alquiler por habitaciones. Guarda copia digital de cada uno, porque te los van a pedir más de una vez, desde el banco hasta un futuro comprador.
Esta guía es una pieza de nuestra guía completa para alquilar piso por habitaciones en Madrid, y de la licencia para alquilar por habitaciones en Madrid, que es un trámite distinto y que conviene tramitar justo después.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos metros debe tener una habitación para alquilarse?
El dormitorio principal necesita al menos 10 m² y debe caber un círculo de 2,60 metros de diámetro. Los dormitorios secundarios no pueden bajar de 6 m². Por debajo de esas cifras, la normativa de habitabilidad de Madrid no lo considera un dormitorio, aunque tenga puerta.
¿Una habitación sin ventana se puede alquilar?
No como dormitorio. La ventilación e iluminación natural directa al exterior o a un patio reglamentario es uno de los tres requisitos que se comprueban con una cinta métrica. Una habitación completamente interior puede usarse como trastero o despacho, pero no como dormitorio alquilable.
¿La cédula de habitabilidad caduca?
En Madrid ya no aplica, porque el documento desapareció en 2018 y no se puede solicitar ni renovar. En otras comunidades autónomas donde sigue vigente, la vigencia habitual es de diez a quince años, según la normativa de cada territorio.
¿Es obligatoria en la Comunidad de Madrid?
No, porque no existe desde el Decreto 111/2018. Lo que sí es obligatorio es acreditar la habitabilidad mediante la Licencia de Primera Ocupación, el Certificado de Eficiencia Energética y, si procede, el Informe de Evaluación del Edificio.
¿Quién paga el certificado, propietario o inquilino?
El propietario, porque es quien tiene que demostrar que el piso cumple los mínimos antes de alquilarlo. Es un gasto puntual, no recurrente, y suele amortizarse con el primer mes de renta si el piso ya cumplía los requisitos.
Comprueba si tu piso cumple antes de perder tiempo enseñándolo
Si tienes un piso en Madrid con tres o más habitaciones, cuéntanos su estado real, incluidas las dudas sobre metros o ventilación. Te llamamos en menos de 24 horas, hacemos una visita gratuita y te decimos qué parte de la reforma podemos asumir nosotros.
