25.540 desahucios se ejecutaron en España en 2025, un 11 % menos que el año anterior, y siete de cada diez llegaron por impago del alquiler, según la estadística judicial del Consejo General del Poder Judicial. La cifra baja. Lo que no baja al mismo ritmo es el desahucio por impago: plazos, trámites y meses sin cobrar siguen donde estaban, sobre todo en Madrid, donde los juzgados van más cargados que la media nacional. Si quieres la visión completa de cómo blindarte frente a estos riesgos, empieza por alquilar tu piso sin riesgo en Madrid.
Por qué Madrid tarda más que la media nacional
La duración de un desahucio no es la misma en toda España. En Madrid, la saturación de los juzgados de primera instancia, el volumen de demandas y el número de casos con oposición o solicitud de vulnerabilidad alargan el procedimiento por encima de la media nacional. Mientras un desahucio sin oposición puede resolverse en un par de meses, uno con oposición, justicia gratuita y un informe de vulnerabilidad en un juzgado saturado puede llegar a superar el año y medio, según la experiencia que describen los despachos especializados en arrendamientos de la capital.
Esto no es un problema exclusivo de Madrid capital: los partidos judiciales de la corona metropolitana, con menos juzgados por número de habitantes que hace una década, arrastran retrasos parecidos. La diferencia práctica es que un propietario que calcula su desahucio con la media nacional de referencia suele encontrarse, en Madrid, con varios meses adicionales que no había previsto en su planificación financiera.
La línea de tiempo del desahucio, de la demanda a las llaves
- Requerimiento de pago: el letrado de la Administración de Justicia da 10 días al inquilino para pagar, irse o presentar oposición.
- Admisión y decreto: si no hay respuesta, el juzgado dicta decreto de desahucio, normalmente entre 1 y 3 meses después de la demanda.
- Oposición y vista: si el inquilino se opone, se cita a juicio verbal; esta fase añade entre 3 y 8 meses según la carga del juzgado.
- Sentencia firme: dictada la sentencia, suele haber un margen adicional de unos 20 días para posibles recursos.
- Lanzamiento: entre la sentencia firme y el lanzamiento físico pasan de 30 a 45 días más, salvo suspensión por vulnerabilidad.
Fase 1: requerimiento y demanda
Todo empieza cuando presentas la demanda de desahucio por impago ante el juzgado de primera instancia de tu partido judicial. El letrado de la Administración de Justicia admite la demanda y requiere al inquilino para que, en un plazo de diez días, pague la deuda, se vaya del piso, o comparezca y se oponga formalmente. Este trámite se resuelve por la vía del juicio verbal, más rápido que el ordinario, pero sigue dependiendo de la agenda del juzgado. Antes de llegar a este punto, conviene saber qué hacer si el inquilino no paga desde el primer mes de impago.
Fase 2: admisión y decreto
Si el inquilino no responde en esos diez días, ni paga ni se va ni se opone, el letrado dicta un decreto que da por finalizado el contrato y fija fecha de lanzamiento sin necesidad de juicio. Es la vía más rápida del procedimiento, y suele resolverse en uno o dos meses desde la admisión de la demanda, si el juzgado no está colapsado. En la práctica, esta es la vía por la que termina un porcentaje alto de desahucios por impago, porque muchos inquilinos que ya han decidido irse no ven sentido en presentarse a un juicio que saben que van a perder.
Fase 3: oposición, vista y sentencia
Si el inquilino se opone, alegando por ejemplo que ya pagó o que la deuda no es correcta, el caso pasa a juicio verbal con vista oral. Aquí es donde el procedimiento se alarga de verdad: hay que esperar señalamiento de vista, celebrarla, y esperar la sentencia. En un juzgado de Madrid con carga alta, esta fase puede llevarse entre tres y ocho meses, y más si se solicita justicia gratuita, porque el abogado de oficio necesita tiempo para asumir el caso.
Deja de depender de que un inquilino pague a tiempo
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Quiero saber cuál me convieneFase 4: lanzamiento y entrega de llaves
Con la sentencia firme, el juzgado fija fecha de lanzamiento: el día en que, si el inquilino no ha salido por su cuenta, la comisión judicial se persona en el piso, acompañada si hace falta por la policía y un cerrajero, y recupera la posesión del inmueble. Entre la sentencia firme y esta fecha suelen pasar entre 30 y 45 días adicionales. Ese día recuperas las llaves, aunque el estado en el que encuentres el piso es otra historia.
El reloj paralelo: lo que pagas mientras tanto
Mientras el procedimiento avanza, hay un segundo reloj corriendo en paralelo, el de tus gastos fijos. La hipoteca, si la tienes, sigue venciendo cada mes. La comunidad y el IBI también. Y la renta que deberías estar cobrando, no la cobras, aunque el piso siga ocupado. Hemos calculado con detalle cuánto cuesta un impago de alquiler mes a mes, sumando todos los gastos fijos: un desahucio de doce meses no cuesta solo la mensualidad no pagada, cuesta doce meses de gastos reales que sales tú de tu bolsillo, más el desgaste de gestionar abogado, procurador y papeleo mientras tanto.
- Cuota de hipoteca, si la tienes, cada mes del procedimiento
- Comunidad de propietarios e IBI, con independencia de si cobras renta
- Seguro de hogar, que conviene mantener activo aunque el piso esté ocupado por impago
- Honorarios de abogado y procurador, que en un desahucio con oposición se prolongan varios meses
- La renta no cobrada, que sigue devengándose aunque no la recuperes nunca
Qué alarga el procedimiento y qué lo acorta
| Factor | Efecto en el plazo |
|---|---|
| Inquilino se opone en juicio | Añade entre 3 y 8 meses |
| Solicitud de justicia gratuita | Añade varias semanas de trámite |
| Informe de vulnerabilidad de servicios sociales | Puede suspender el lanzamiento varios meses |
| Decreto sin oposición ni comparecencia | Reduce el plazo a 1-2 meses tras la demanda |
| Procurador y abogado con experiencia en desahucios | Evita retrasos por errores procesales |
El factor que más pesa, en la práctica, es la combinación de varios de estos elementos a la vez. Un caso con oposición, justicia gratuita e informe de vulnerabilidad en un juzgado del sur o el este de la corona metropolitana, con más carga de trabajo por habitante, puede sumar todos los retrasos anteriores uno detrás de otro, en vez de solaparse.
Qué pasa si el inquilino es vulnerable
Si los servicios sociales emiten un informe de vulnerabilidad, el juzgado puede suspender el lanzamiento durante meses mientras se busca una alternativa habitacional. Esta suspensión protege al inquilino, pero para ti significa seguir sin cobrar y sin poder disponer del piso, sin que exista una compensación automática por ese tiempo. Es, con diferencia, el escenario que más alarga un desahucio en Madrid. Si tu problema no es un impago sino que el inquilino no se va al terminar el contrato, el procedimiento cambia ligeramente, aunque comparte varias fases con el desahucio por impago.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda un desahucio por impago en Madrid?
Entre 6 y 20 meses según si hay oposición, justicia gratuita o informe de vulnerabilidad. Sin oposición del inquilino, puede resolverse en dos o tres meses desde la demanda. La cifra exacta depende también del partido judicial concreto dentro de la Comunidad de Madrid.
¿Qué es el lanzamiento y quién lo ejecuta?
Es el acto en el que la comisión judicial recupera físicamente el piso, con apoyo policial y de un cerrajero si es necesario, tras la sentencia firme y en la fecha fijada por el juzgado. El propietario, o su representante, puede estar presente para hacer inventario del estado del piso.
¿El inquilino puede parar el desahucio pagando?
Sí, puede enervar la acción pagando toda la deuda antes de la vista. Hay dos excepciones: que ya hubiera enervado antes sobre el mismo contrato, o que le hubieras requerido el pago de forma fehaciente al menos treinta días antes de presentar la demanda y no hubiera pagado. Por eso el burofax previo no es un trámite menor.
¿Qué ocurre si hay informe de servicios sociales?
El juzgado puede suspender el lanzamiento mientras se busca una alternativa habitacional para el inquilino vulnerable, lo que alarga el procedimiento varios meses adicionales sin que el propietario reciba compensación automática por ese tiempo.
¿Quién paga las costas del procedimiento?
En general las paga quien pierde el litigio, aunque si el inquilino tiene reconocida la justicia gratuita, el propietario puede no llegar a recuperarlas en la práctica, incluso ganando el procedimiento.
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