6.960 lanzamientos judiciales se ejecutaron en España solo en el segundo trimestre de 2025, según el Consejo General del Poder Judicial, y el 76,1 % de ellos vinieron de procedimientos de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Si preguntas a un propietario que ha pasado por un impago cuánto le costó, casi siempre te va a decir una cifra: la suma de las rentas que dejó de cobrar. Esa cuenta está mal hecha, y no por poco: se le olvidan cinco partidas más que, sumadas, suelen triplicar lo que tenía en la cabeza.
Vamos partida por partida, con un ejemplo ilustrativo, para que sepas exactamente cuánto cuesta un impago de alquiler cuando lo cuentas entero, no solo la parte que se ve a simple vista. Si además tu piso lleva meses parado por miedo a que esto te pase, este cálculo también te sirve como punto de partida para decidir si te compensa alquilar tu piso sin riesgo en Madrid con otro modelo de gestión.
La cuenta que casi todo el mundo hace mal
El error habitual es multiplicar la renta mensual por los meses que dura el impago y quedarse ahí. Pero mientras el procedimiento avanza, el propietario sigue pagando gastos fijos del piso, adelanta dinero para el abogado y el procurador, y cuando por fin recupera la vivienda, todavía le queda el tramo de dejarla lista y volver a encontrar inquilino. Cada una de esas fases tiene coste, y ninguna aparece en la cuenta rápida de “renta por meses”. Y hay una parte todavía menos visible: el desgaste de tiempo. Cada llamada al abogado, cada visita al juzgado, cada gestión con la comunidad para explicar por qué hay un vecino que no responde, consume horas que un propietario con trabajo y familia no siempre puede permitirse. Ese coste no entra en ninguna tabla, pero es real y lo sufre quien lo vive.
Partida 1: rentas dejadas de percibir
Es la partida que todo el mundo cuenta, y la base del cálculo. Imagina un piso en Madrid con una renta de 950 euros al mes, en la línea de lo que marcan los informes de precios de Idealista para la región. La pregunta siguiente es cuántos meses. Y ahí no hay una cifra única: según estimaciones del sector, un desahucio sin oposición del inquilino puede resolverse en torno a los 6 o 7 meses, mientras que los casos con oposición, con menores en la vivienda o en partidos judiciales saturados se van por encima de los 20. Y eso contando solo hasta la sentencia: ni la preparación previa ni el lanzamiento posterior entran en esa cuenta.
Partida 2: comunidad, IBI y basuras que sigues pagando
Mientras el inquilino no paga la renta, tú sigues pagando la comunidad de vecinos, el IBI y la tasa de basuras. En un piso de tamaño medio en Madrid, esto suele rondar entre 100 y 180 euros al mes según la comunidad y el municipio. Es dinero que sale de tu cuenta sin que entre nada a cambio, y que rara vez se incluye cuando alguien calcula “lo que pierde” con un impago.
Partida 3: abogado, procurador y costas
Aquí es donde el propietario adelanta dinero de su bolsillo antes de ver un euro de vuelta. Un abogado para un desahucio suele cobrar entre 800 y 1.500 euros, con casos especializados que llegan a 2.600 euros según la complejidad. El procurador, con honorarios más regulados, ronda entre 300 y 600 euros más IVA. Sumando burofax, cerrajero y otros gastos directos, el bloque legal completo suele moverse entre 1.200 y 2.800 euros, y eso antes de contar si recuperas o no las costas, algo que no siempre ocurre ni siempre se cobra en plazo.
Partida 4: suministros y daños al recuperar el piso
Cuando por fin recuperas el piso, casi nunca está en el estado en que lo entregaste. Puede haber recibos de suministros pendientes de regularizar, pequeños desperfectos, o simplemente limpieza y pintura que hacer antes de volver a enseñarlo. Según estimaciones del sector, esta partida suele moverse entre 300 y 1.000 euros dependiendo del estado del piso y de cuánto tiempo haya estado ocupado sin mantenimiento.
Partida 5: el vacío hasta volver a alquilar
Después de recuperar el piso, todavía tienes que volver a comercializarlo: hacer fotos, publicarlo, enseñarlo y esperar a que aparezca un inquilino solvente. Ese proceso rara vez es inmediato. Un mes de vacío adicional, al precio de renta de nuestro ejemplo, son otros 950 euros que no entran, sumados a los gastos fijos que ya viste en la partida 2.
Esta cuenta deja de ser tuya el día que firmas
Si un inquilino no paga, el procedimiento y el coste de recuperar el piso son nuestros. Tu renta sigue entrando el día 5. Sin compromiso, respuesta en menos de 24 horas.
Quiero saber cuál me convieneTabla ilustrativa con tres duraciones de procedimiento
Vamos a sumar las cinco partidas con el ejemplo ilustrativo del piso de 950 euros al mes, en tres escenarios dentro de la horquilla anterior: un procedimiento rápido (7 meses), uno intermedio (13,3 meses) y uno largo (20 meses). El bloque legal (1.200-2.800 €) lo fijamos en 1.800 € y el de suministros y daños en 600 € en los tres casos, porque no dependen tanto de la duración.
| Partida | Procedimiento corto (7 meses) | Procedimiento medio (13,3 meses) | Procedimiento largo (20 meses) |
|---|---|---|---|
| Rentas no cobradas (950 €/mes) | 6.650 € | 12.635 € | 19.000 € |
| Comunidad, IBI y basuras (140 €/mes) | 980 € | 1.862 € | 2.800 € |
| Abogado, procurador y gastos directos | 1.800 € | 1.800 € | 1.800 € |
| Suministros y daños al recuperar el piso | 600 € | 600 € | 600 € |
| Un mes de vacío hasta volver a alquilar | 1.090 € | 1.090 € | 1.090 € |
| Total ilustrativo | 11.120 € | 17.987 € | 25.290 € |
En el escenario intermedio, el coste ilustrativo casi triplica lo que sale de multiplicar solo la renta por los meses de espera. Son cifras de un ejemplo, no una promesa de lo que te va a pasar a ti: tu caso concreto depende de tu renta, tu comunidad autónoma y la agilidad del juzgado que te toque.
Cuánto cuesta evitarlo frente a cuánto cuesta sufrirlo
Hay dos formas de reducir esta exposición: contratar un seguro de impago, que suele cubrir parte de las rentas y de los gastos legales a cambio de una prima anual, o pasar a un modelo donde el riesgo de impago ya no es tuyo. Puedes comparar ambas opciones en nuestra guía sobre renta garantizada o seguro de impago. Un seguro suele cubrir un número limitado de mensualidades y un tope de gastos de defensa jurídica, con una prima anual que pagas exista o no impago; la renta garantizada traslada directamente el riesgo a la empresa que gestiona el piso, así que si un inquilino deja de pagar, el procedimiento, el coste legal y el vacío posterior dejan de ser un problema tuyo, y sigues cobrando tu renta el día 5 igualmente. Si quieres entender el procedimiento judicial paso a paso, tenemos el detalle completo de las fases y plazos del desahucio por impago, y si tu piso lleva tiempo vacío por miedo a que esto te pase, revisa cuánto te cuesta tener el piso vacío frente a alquilarlo con garantías.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto pierde de media un propietario con un impago?
No hay una cifra única válida para todos los casos, pero sumando rentas no cobradas, gastos fijos, bloque legal, daños y el vacío posterior, el coste ilustrativo de un procedimiento intermedio de unos trece meses puede rondar entre 15.000 y 20.000 euros para un alquiler medio en Madrid.
¿Tengo que seguir pagando la comunidad si el inquilino no paga?
Sí. La comunidad de vecinos, el IBI y las tasas municipales son obligaciones del propietario, no del inquilino, e independientemente de que el inquilino pague o no la renta, tú sigues teniendo que hacer frente a ellas mientras dure el procedimiento.
¿Cuánto cuesta un abogado para un desahucio?
Los honorarios suelen moverse entre 800 y 1.500 euros para casos estándar, y pueden llegar a 2.600 euros en casos más complejos o con oposición del inquilino. El procurador añade entre 300 y 600 euros más IVA.
¿Puedo cortar los suministros si no paga?
No de forma unilateral si el contrato de suministro está a nombre del inquilino y depende de su relación con la compañía. Si los suministros están a tu nombre, cortarlos puede considerarse coacción y jugar en tu contra en el procedimiento. Lo recomendable es consultar con tu abogado antes de tomar cualquier medida de este tipo.
¿Recupero las costas si gano el juicio?
Puedes solicitarlas, pero recuperarlas de un inquilino insolvente en la práctica es difícil y puede añadir meses adicionales al proceso de cobro. No conviene calcular tu recuperación económica contando con que las vas a cobrar.
Pon tu renta a salvo de este cálculo
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