“Si alquilas a una empresa pierdes la reducción del 50 % del IRPF.” Es la objeción fiscal número uno en cuanto a un propietario le hablan de rent to rent, y la respuesta honesta es que, en el caso general, es cierta. No es una cláusula oculta ni una trampa escondida en el contrato: es cómo funciona el IRPF cuando el inquilino que firma contigo es una persona jurídica.
Lo que casi nadie explica es por qué ocurre, cuánto pesa de verdad en tu bolsillo y si aun así compensa. Aquí va la respuesta completa sobre la fiscalidad de alquilar un piso a una empresa en 2026: la reducción que se pierde, la retención que aparece, los gastos que se mantienen y la comparativa de neto frente a alquilar a un particular.
Por qué alquilar tu piso a una empresa suele ser uso distinto de vivienda
La reducción del rendimiento neto por alquiler de vivienda, regulada tras la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, exige que el inmueble se destine a la vivienda habitual y permanente del arrendatario. Cuando tu inquilino es una empresa que luego subarrienda el piso por habitaciones, el arrendatario directo no va a vivir en el piso: lo explota como negocio. Por eso ese contrato se cataloga como arrendamiento para uso distinto de vivienda, conforme al artículo 3.2 de la LAU, y no como arrendamiento de vivienda habitual.
Esta distinción no depende de si luego, dos escalones más abajo, los subinquilinos sí viven en las habitaciones. Fiscalmente, lo que importa es tu contrato, el que firmas tú como propietario con la empresa. Y ese contrato tiene, por naturaleza, un destino distinto al de vivienda habitual del arrendatario directo.
Qué pasa con la reducción del 50-90 %
Las reducciones del rendimiento neto por alquiler de vivienda (el 50 % general y los tramos del 60, 70 y 90 % que introdujo la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda) se aplican solo cuando el arrendatario destina el inmueble a su vivienda habitual, según el artículo 23.2 de la Ley del IRPF. Al no cumplirse ese destino en un contrato con una empresa que subarrienda, el rendimiento no accede a ninguno de esos porcentajes.
Y una aclaración que ahorra discusiones si tu piso está en Madrid: aunque leas por todas partes el 70 % y el 90 %, esos dos tramos exigen que la vivienda esté situada en una zona de mercado residencial tensionado, y la Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna. Para un piso madrileño alquilado a un particular como vivienda habitual, el porcentaje realista hoy es el 50 % general, o el 60 % si has rehabilitado el inmueble en los dos años anteriores. Esa es la referencia real contra la que comparar, no el 90 %.
En la práctica, eso significa que tributas por el 100 % del rendimiento neto, en lugar de por el 50 % o menos. Es la parte de la ecuación que ningún vendedor de rent to rent te va a explicar por iniciativa propia, porque no ayuda a cerrar la operación. Pero es un dato real que debes meter en tu cálculo antes de firmar.
La retención del 19 % y cómo se recupera
Cuando el arrendatario es una empresa y tú eres arrendador persona física, la empresa está obligada a practicarte una retención del 19 % sobre la renta íntegra (sin IVA, si lo hubiera) y a ingresarla en Hacienda mediante el modelo 115, disponible en la sede electrónica de la Agencia Tributaria. Tú recibes la renta ya con esa retención descontada.
No es dinero perdido: es un anticipo de tu propio IRPF. Cuando presentas la declaración de la renta, esa retención se descuenta de la cuota que te sale a pagar, o se te devuelve si el resultado final es inferior a lo ya retenido. El efecto real es de liquidez, no de coste: cobras menos cada mes, pero no pagas más impuesto total del que te corresponde por ese concepto, salvo por la pérdida de la reducción que ya hemos explicado.
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Te enseñamos el número neto real, con y sin reducción, para que decidas con datos y no con la versión optimista del vendedor.
Calcular mi renta garantizadaGastos deducibles: qué no cambia
La pérdida de la reducción no afecta a los gastos deducibles del rendimiento de capital inmobiliario, que siguen siendo los mismos: intereses de la hipoteca, IBI, comunidad, seguros, amortización del inmueble y del mobiliario, gastos de conservación y reparación, y honorarios de gestión si los hay. Sigues calculando primero el rendimiento neto restando todos estos gastos del ingreso bruto, y es sobre ese neto, ya reducido por los gastos, sobre el que no se aplica ningún porcentaje adicional de reducción cuando el arrendatario es una empresa.
Comparativa de neto: particular vs empresa
Un ejemplo ilustrativo ayuda a ver el efecto real. Imagina un piso que genera 900 euros al mes, 10.800 euros al año, con un propietario en un tipo marginal aproximado del 30 % en su IRPF. La tabla siguiente compara alquilarlo a un particular como vivienda habitual frente a alquilarlo a una empresa de gestión. Los gastos deducibles se dejan fuera a propósito, porque son los mismos en los dos casos y así se ve solo el efecto de la reducción.
| Concepto | Alquiler a particular | Alquiler a empresa |
|---|---|---|
| Renta anual bruta | 10.800 € | 10.800 € |
| Reducción aplicable | 50 % (ejemplo general) | No aplica |
| Base sobre la que tributas | 5.400 € (50 % de 10.800 €) | 10.800 € (el 100 %) |
| Retención practicada por el inquilino | Normalmente no | 19 %, a cuenta |
| Impuesto estimado (ejemplo, tipo marginal 30 %) | 1.620 € | 3.240 € |
| Neto anual aproximado | 9.180 € | 7.560 € |
Es un ejemplo ilustrativo, no una tabla fiscal cerrada: tu tipo marginal, tus gastos deducibles y tu situación personal cambian estas cifras. Lo que sí es estable es la dirección del efecto: alquilar a una empresa reduce el neto fiscal frente a alquilar a un particular con reducción, y esa diferencia hay que compararla con la renta bruta mensual que ofrece cada modelo, que normalmente es más alta en gestión profesional o renta garantizada que en un alquiler tradicional a una familia.
El matiz cuando la empresa destina el piso a vivienda de personas físicas
Aquí hay un matiz que conviene tratar con cautela, porque no es una regla simple. El artículo 20.Uno.23.º de la Ley del IVA declara exento el arrendamiento de edificios destinados exclusivamente a vivienda, y la exención puede alcanzar al arrendamiento a una empresa cuando en el propio contrato se identifica a las personas físicas que van a ocupar la vivienda. Pero eso afecta al IVA de la operación, no cambia automáticamente el tratamiento en tu IRPF como propietario que alquila a esa empresa: son dos impuestos distintos con reglas distintas.
La frontera entre “uso distinto de vivienda con IVA” y “destino final a vivienda sin IVA” depende de los términos exactos del contrato y de cómo se articule la operación completa. Es terreno para un asesor fiscal, no para una regla general que puedas aplicar sin revisar tu caso.
Lo esencial: si alquilas tu piso a una empresa que lo subarrienda por habitaciones, es un contrato de uso distinto de vivienda; pierdes la reducción del 50-90 % del IRPF de vivienda habitual; te retienen un 19 % a cuenta mediante el modelo 115; mantienes todos los gastos deducibles habituales; y el IVA depende del destino final que se dé al inmueble, un punto que conviene revisar con tu asesor antes de firmar.
Qué llevarle a tu asesor para que lo calcule
Antes de decidir, lleva a tu asesor fiscal cuatro datos: la renta bruta mensual que te ofrecen, tu tramo de IRPF actual, los gastos deducibles reales de tu piso (hipoteca, comunidad, IBI, amortización) y el tipo de contrato exacto que te van a hacer firmar. Con eso puede calcular tu neto real, no el ejemplo genérico de este artículo, y decirte si la diferencia frente a un alquiler tradicional compensa el ingreso adicional que suele ofrecer un modelo de gestión profesional o de renta garantizada. Consulta siempre con tu asesor fiscal antes de firmar: la fiscalidad del alquiler a empresas tiene matices que cambian de un caso a otro.
Si prefieres partir de la base antes de entrar en este caso concreto, la guía de fiscalidad del alquiler 2026 para el propietario repasa el mapa completo, y en reducción del IRPF por alquiler 2026: tramos y requisitos tienes cada supuesto con sus condiciones exactas.
Si tu duda es específicamente el IVA, la desarrollamos en IVA en el alquiler por habitaciones: cuándo se aplica. Y si lo que quieres es entender el modelo de fondo antes de discutir su fiscalidad, empieza por la guía de rent to rent en España para propietarios o por lo que ofrece en concreto una empresa de alquiler garantizado para propietarios.
Preguntas frecuentes
¿Pierdo la reducción del 50 % si alquilo a una empresa?
Sí, en el caso general. La reducción de vivienda habitual exige que el arrendatario destine el inmueble a su vivienda habitual, y una empresa que subarrienda no cumple ese requisito, así que el rendimiento tributa sin esa reducción.
¿Me tienen que practicar retención del 19 %?
Sí. Cuando el arrendatario es una empresa y tú eres persona física, está obligada a retener el 19 % de la renta e ingresarlo mediante el modelo 115. Esa retención se descuenta después de tu IRPF final, no es un coste adicional.
¿El contrato lleva IVA?
Depende del destino final del inmueble y de cómo se estructure la operación entre la empresa y los subinquilinos. Es uno de los puntos con más matices de toda la fiscalidad del rent to rent, y conviene revisarlo con un asesor antes de firmar.
¿Puedo seguir deduciendo la amortización y los gastos?
Sí. La pérdida de la reducción no afecta a los gastos deducibles habituales: hipoteca, IBI, comunidad, seguros, amortización y conservación siguen restándose del ingreso bruto igual que en cualquier alquiler.
¿Sale a cuenta aun perdiendo la reducción?
En muchos casos sí, porque la renta bruta mensual que ofrece un modelo de gestión profesional o renta garantizada suele ser mayor que la de un alquiler tradicional, y esa diferencia puede compensar el mayor pago fiscal. Solo se sabe haciendo el cálculo completo con tu asesor.
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