Cinco años después, el contrato de gestión termina y llega el día de la entrega del piso. Tú recuerdas una cocina reformada hace poco. Ellos enseñan la foto de una pared con un golpe que no habías visto nunca. Nadie miente y nadie coincide, porque nadie guardó las pruebas el día que hacía falta. Es un ejemplo ilustrativo, y también la discusión más previsible del final de cualquier contrato.
La devolución del piso al final del contrato no se gana ese día. Se gana cinco años antes, el día que entregas las llaves, con un acta de entrega bien hecha. Esto es lo que debe contener, y lo que conviene que guardes tú mismo, por si acaso.
La discusión que empieza cinco años antes
La mayoría de discusiones sobre el estado del piso no nacen el día de la devolución, nacen antes, por falta de un punto de partida documentado. Si no hay constancia de cómo estaba el piso al empezar el contrato, cualquier desperfecto que aparezca al final se convierte en una discusión de memoria contra memoria, y las memorias no coinciden casi nunca.
Por eso el primer paso de una buena devolución no ocurre al final: ocurre al firmar. Si vas a firmar con una gestora, exige un acta de entrega inicial tan detallada como la que vas a pedir al final. Sin ese punto de partida, no hay comparación posible.
El acta de entrega: qué debe contener
- Fecha y las dos partes que firman, con nombre completo y forma de contacto.
- Estado general de cada estancia, descrito con palabras, no solo con una casilla marcada.
- Lecturas de los contadores de luz, agua y gas en el momento de la entrega.
- Inventario de mobiliario y electrodomésticos, con marca, cantidad y estado de cada uno.
- Fotografías fechadas de cada estancia, incluidos detalles como grifería, suelos y puertas.
- Juegos de llaves entregados, con el número exacto de copias.
- Firma de ambas partes, con una copia para cada una.
Inventario habitación por habitación
No sirve un inventario genérico del piso entero. Recorre cada habitación por separado: paredes, suelo, ventanas, enchufes, puntos de luz, y el mobiliario que haya en cada una. En la cocina, anota el estado de la encimera, los frentes de los muebles y cada electrodoméstico por su nombre. En el baño, la grifería, los sanitarios y los azulejos, uno por uno si hay alguno picado o suelto.
Este nivel de detalle parece exagerado el primer día, y se agradece muchísimo el último. Cuanto más específico el inventario inicial, menos margen queda para interpretar de forma distinta el estado final.
Fotos fechadas y lecturas de contadores
Las fotos sin fecha valen poco como prueba, porque cualquiera puede discutir cuándo se tomaron. Usa fotos con fecha visible, ya sea por metadatos del móvil o por una app que marque la fecha sobre la imagen, y guárdalas fuera del propio teléfono, en la nube o enviadas por correo, para que quede constancia del momento del envío.
Las lecturas de contadores de luz, agua y gas al entregar y al recuperar el piso evitan otra discusión clásica: quién debe los últimos consumos. Anótalas siempre en el acta, con foto del contador incluida.
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Empezar la valoración gratuitaDesgaste normal frente a desperfecto
Aquí está la discusión que más se repite. La ley distingue entre el desgaste que produce el uso ordinario de una vivienda, que no es imputable al inquilino ni a quien gestiona el piso, y un desperfecto real. El artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU 29/1994) establece que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario van a cargo del arrendatario, pero eso no incluye deterioros que exceden ese uso normal.
La jurisprudencia es bastante constante en un punto: quien reclama el desperfecto tiene que acreditarlo, no basta con afirmarlo. Debe demostrar que el daño no existía al entregar el piso y que se produjo durante el contrato, no antes. Por eso un buen acta de entrega inicial, con fotos fechadas, no es un trámite burocrático: es la prueba que te protege si alguna vez hay que discutir esto.
Sobre la fianza, el artículo 36.4 de la LAU es concreto: si transcurre un mes desde la entrega de llaves sin que se haya devuelto el saldo que corresponda, esa cantidad empieza a devengar el interés legal del dinero. El reloj arranca con las llaves, no con la fecha teórica de fin del contrato, y conviene tenerlo presente también en los contratos de gestión con una empresa.
De quién son los muebles que puso la gestora
Cuando una empresa reforma y amuebla el piso de su cuenta al empezar el contrato, como ocurre en la renta garantizada, conviene dejar por escrito qué pasa con ese mobiliario al finalizar. Lo habitual, y lo razonable, es que el propietario recupere el piso reformado y amueblado, sin tener que devolver ni pagar nada por ello: es parte de lo que hace atractivo este modelo frente a reformar tú mismo por tu cuenta.
Pero “lo habitual” no es lo mismo que “lo que dice tu contrato”. Pide que esta cláusula quede explícita: qué mobiliario se queda contigo al terminar, en qué estado se entrega y si hay alguna excepción sobre elementos concretos. Si además quieres entender cómo se plantea una reforma sin poner dinero de tu bolsillo desde el principio, tenemos la guía de cómo reformar el piso para alquilar sin poner un euro.
Antes y después: cómo se ve un caso bien documentado
Un ejemplo ilustrativo de cómo debería quedar reflejado el mismo elemento en las dos actas, la de entrada y la de salida, para que no haya discusión posible.
| Elemento | Acta de entrada (ejemplo ilustrativo) | Acta de salida (ejemplo ilustrativo) |
|---|---|---|
| Pared del salón | Pintura en buen estado, sin marcas, foto fechada adjunta | Un golpe de 3 cm cerca del enchufe, no presente en la foto de entrada |
| Encimera de cocina | Sin quemaduras ni cortes visibles | Desgaste leve por el uso, sin daños añadidos |
| Contador de agua | Lectura 0142 m³, foto adjunta | Lectura 0398 m³, foto adjunta |
| Persiana del dormitorio 2 | Funciona correctamente, sin roturas | Cinta rota, no sube del todo |
Con este nivel de detalle, el golpe en la pared y la persiana rota son fáciles de identificar como desperfectos reales, porque hay una foto de entrada que lo demuestra. Sin ese punto de partida, cualquiera de los dos podría alegar que ya estaba así.
Checklist de devolución paso a paso
- Fija la fecha de la visita de devolución con antelación suficiente para las dos partes.
- Recupera el acta de entrega inicial y llévala impresa o accesible en el móvil.
- Recorre el piso habitación por habitación, comparando con el inventario inicial.
- Fotografía cualquier diferencia, con fecha visible, antes de discutir nada.
- Anota las lecturas actuales de los contadores de luz, agua y gas.
- Clasifica cada diferencia como desgaste normal o desperfecto, con criterio, no de oído.
- Redacta el acta de salida con las dos firmas, y entrega una copia a cada parte.
- Fija el plazo de devolución de la fianza y quién debe qué, si procede.
Qué hacer si no hay acuerdo sobre el estado
Si tras comparar las dos actas sigue habiendo desacuerdo, lo primero es poner todo por escrito: qué se reclama, con qué pruebas y qué importe se propone descontar. Muchas discrepancias se resuelven así, sin llegar a nada más. Si no hay acuerdo, cabe acudir a mediación o, en último caso, a la vía judicial, aunque en la práctica la mayoría de los casos se cierran antes gracias a las pruebas documentales que ambas partes tenían desde el principio.
Si estás valorando cambiar de gestora o firmar por primera vez, conviene comparar cómo gestiona cada una este momento antes de firmar, no después. Tenemos una guía completa sobre cómo elegir una empresa de gestión de alquiler en Madrid, otra sobre las cláusulas que debes exigir en un contrato de rent to rent, y un glosario con 22 términos clave del contrato de arrendamiento para entender cualquier cláusula sin sorpresas.
Preguntas frecuentes
¿Qué se considera desgaste normal por el uso?
El deterioro razonable que produce vivir en un piso durante años: pintura algo apagada, suelos con marcas leves de paso, mecanismos que empiezan a aflojarse por el uso. La LAU establece que las pequeñas reparaciones derivadas de ese uso ordinario corren a cargo del arrendatario, pero no son lo mismo que un desperfecto causado por mal uso o un accidente.
¿Puedo descontar desperfectos de la fianza?
Sí, si puedes acreditar que el desperfecto no existía al entregar el piso y que su reparación tiene un coste concreto. Sin un acta de entrada detallada y fotos fechadas, esa acreditación es mucho más difícil, porque la jurisprudencia exige que quien reclama pruebe el daño y el momento en que se produjo.
¿Qué pasa con los muebles que puso la empresa?
En un modelo de renta garantizada, lo habitual es que el mobiliario y la reforma que puso la empresa se queden contigo al finalizar el contrato, sin coste adicional. Aun así, pide que esta cláusula figure explícita en el contrato, con el estado en que se entrega, para evitar cualquier duda al final.
¿Hace falta un acta firmada por las dos partes?
Sí, siempre. Un acta sin firma de las dos partes vale muy poco como prueba si hay una discusión después. Exige que se firme tanto al entregar el piso como al recuperarlo, y guarda tu copia en un sitio distinto del móvil que usaste para las fotos.
¿Y si el piso vuelve mejor de lo que estaba?
Puede pasar, sobre todo si la empresa reformó el piso al empezar el contrato. En ese caso no hay nada que reclamar: simplemente recuperas un piso en mejor estado del que entregaste, que es exactamente el resultado que busca este tipo de modelo de gestión a largo plazo.
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