Cuatro recibos. Ese suele ser el número de papeles que aparecen sobre la mesa de la notaría cuando alguien que lleva meses sin pagar la hipoteca llega por fin al día de la firma: un IBI atrasado, una derrama aprobada en junta, un par de cuotas de comunidad y una factura de suministros. Las deudas de comunidad al vender piso hipotecado, junto con el IBI y las derramas, no salen en el certificado del banco, y por eso nadie las nombra hasta el último momento.
Quien deja de pagar la cuota del préstamo suele dejar de pagar también lo pequeño, y lo pequeño se acumula en silencio. Aquí va el inventario de las cuatro que siempre salen, separando las que persiguen a la casa de las que te persiguen a ti: no es lo mismo, y no se negocian igual.
Las cuatro deudas que aparecen el día de la firma
Además de la hipoteca, hay cuatro tipos de deuda que casi siempre asoman antes de cerrar una venta: el IBI, las cuotas de comunidad, las derramas aprobadas y los suministros o seguros vinculados a la vivienda. No todas se comportan igual. Algunas “se quedan pegadas” al inmueble y las puede reclamar el nuevo propietario o el ayuntamiento aunque tú ya no seas el titular; otras te siguen a ti como persona, estés donde estés, y no afectan a quien compre la casa. Saber distinguirlas evita sorpresas en la notaría y te permite negociarlas con tiempo, no sobre la marcha.
IBI: la afección real que persigue al inmueble
El IBI se cobra con dos garantías distintas, y confundirlas explica la mitad de los sustos. La primera es la hipoteca legal tácita: el ayuntamiento puede dirigirse contra el inmueble por el impuesto del año de la compra y del inmediatamente anterior, sin declarar insolvente a nadie y sin trámite previo contra el vendedor. La segunda es la afección real del artículo 64 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales: el inmueble queda afecto al pago de la totalidad de la cuota, pero en régimen de responsabilidad subsidiaria, de modo que para reclamar ejercicios anteriores no prescritos el ayuntamiento tiene que declarar fallido primero al deudor principal y dictar después un acuerdo formal de derivación de responsabilidad.
La Dirección General de Tributos lo explicó en esos términos en su consulta vinculante V0855-25, de 21 de mayo de 2025, y la diferencia es muy práctica: los dos últimos ejercicios pueden llegarle al comprador casi de inmediato, mientras que los anteriores exigen un procedimiento largo que muchos ayuntamientos ni siquiera abren. El plazo general de prescripción sigue siendo de cuatro años. Con eso encima de la mesa se entiende por qué conviene pedir el certificado de estar al corriente del IBI antes de firmar, y no la semana siguiente.
Comunidad: la regla de la anualidad en curso y las anteriores
Con las cuotas de comunidad ocurre algo parecido, pero con otro plazo. El artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece un doble sistema de responsabilidad: quien generó la deuda sigue respondiendo de forma personal por todo lo que debe, pero el propio piso queda afecto al pago de la anualidad en curso y de los tres años naturales anteriores. Eso significa que, aunque cambie el titular, la comunidad puede dirigirse contra el nuevo propietario y contra la vivienda para cobrar esa parte concreta de la deuda. Por eso el vendedor tiene que aportar en la escritura un certificado del administrador sobre el estado de deudas, salvo que el comprador le exonere expresamente de hacerlo, algo que casi nunca conviene aceptar.
Qué pasa con una derrama aprobada y no pagada
Una derrama aprobada en junta se trata, a estos efectos, como una cuota de comunidad más: si se devengó mientras tú eras el propietario, la debes tú personalmente, y además entra en la afección real que la comunidad puede reclamar al inmueble: la anualidad en curso y los tres años naturales anteriores. Lo habitual es que, si la derrama sigue pendiente en el momento de la venta, se descuente del precio o se retenga en la notaría para liquidarla ahí mismo, precisamente para evitar que el comprador tenga que reclamarla después.
Si ya llegan cartas del banco, todavía hay margen
En el estudio de viabilidad gratuito revisamos también el IBI, la comunidad y las derramas pendientes, no solo la hipoteca, para que no aparezcan sorpresas el día de la firma.
Estudiar mi caso gratisSuministros y seguros: qué sigue a la persona
La luz, el agua, el gas o el seguro del hogar funcionan de otra forma: son deudas personales, ligadas al titular del contrato con la compañía, no al inmueble. El comprador de tu vivienda no hereda una factura de luz impagada, y la compañía no puede dirigirse contra él para cobrarla. Lo que sí puede pasar es que el suministro esté cortado o que haga falta dar de alta un contrato nuevo si el anterior se canceló por impago, algo que conviene resolver antes de entregar las llaves para que la operación no se retrase por un trámite doméstico.
Caja resumen: qué va con la casa y qué va contigo
Van con la casa, hasta cierto límite temporal: el IBI del año de la compra y el anterior, y las cuotas y derramas de comunidad de la anualidad en curso más los tres años anteriores.
Van contigo, como persona, sin límite por venderse la vivienda: la deuda de comunidad más antigua que la afección real no cubre, y todas las facturas de suministros y seguros a tu nombre.
Se negocian dentro de la operación: normalmente se descuentan o se retienen del precio en la notaría, para que queden liquidadas en el mismo acto de la firma.
Cómo se negocian estas deudas dentro de la operación
En una venta con quita, el estudio de viabilidad no mira solo el saldo pendiente de la hipoteca: revisa también estas deudas satélite antes de presentar la oferta al banco, porque afectan a cuánto dinero queda realmente disponible en el cierre. Lo habitual es que el IBI, la comunidad y las derramas pendientes se paguen con parte del precio de venta en la propia notaría, en el mismo momento en que se cancela la hipoteca con la carta de pago, de forma que todo quede resuelto en un único acto. Puedes ver cómo se cierra exactamente esa parte final en carta de pago y cancelación registral: cómo se cierra la deuda.
Si además tienes dudas sobre cómo tributa la parte de deuda que el banco te perdona, conviene revisarlo aparte: no es lo mismo la fiscalidad del IBI o la comunidad que la de la deuda condonada. Te lo explicamos en detalle en fiscalidad de la venta con quita en 2026 y, si tu caso incluye una dación en pago o una ejecución, en cuándo estás exento de la plusvalía municipal.
Qué certificados hay que pedir con antelación
Pedir estos documentos semanas antes de la firma, y no la víspera, evita que una deuda pequeña retrase el cierre de toda la operación:
- Certificado de estar al corriente de pago de la comunidad, firmado por el administrador o el presidente.
- Último recibo del IBI pagado y certificado catastral de la situación del inmueble.
- Copia de las actas de junta de los últimos tres años, para detectar derramas aprobadas y aún no giradas.
- Confirmación de que los suministros están al corriente o, si no, de cuánto se debe y a quién.
- Nota simple registral actualizada, que recoge cargas, embargos y anotaciones sobre la vivienda.
Preguntas frecuentes
¿El comprador hereda mi deuda de comunidad?
Parcialmente. Por la afección real del piso, el comprador puede acabar respondiendo, junto al inmueble, de la anualidad en curso y de los tres años naturales anteriores. La deuda más antigua sigue siendo responsabilidad personal de quien la generó, no del comprador.
¿Hasta cuántos años responde el piso por el IBI?
El plazo general de prescripción es de cuatro años. Por la hipoteca legal tácita, el ayuntamiento puede ir contra el inmueble por el IBI del año de la compra y del anterior sin trámite previo; para ejercicios más antiguos necesita declarar fallido al vendedor y dictar un acuerdo formal de derivación de responsabilidad, según la consulta V0855-25 de la Dirección General de Tributos.
¿Quién paga la derrama aprobada antes de la venta?
La debe quien era propietario cuando se aprobó y devengó, aunque en la práctica se suele descontar o retener del precio de venta en la notaría, para dejarla liquidada en el mismo acto y evitar reclamaciones posteriores al comprador.
¿Se pueden incluir estas deudas en el acuerdo con el banco?
No forman parte de la deuda hipotecaria que se negocia con el banco, pero sí se tienen en cuenta al calcular qué queda del precio de venta después de pagarlas, porque afectan a la cantidad final que llega a cancelar la hipoteca.
¿Qué pasa con la luz y el agua si no las pago?
La compañía puede cortar el suministro y reclamarte a ti la deuda, pero no se traslada al comprador ni queda ligada al inmueble. Conviene regularizarlo antes de la entrega de llaves para que no complique el cambio de titularidad del contrato.
Revisa todas tus deudas antes de vender, no solo la hipoteca
En cada estudio de viabilidad revisamos el IBI, la comunidad, las derramas y la hipoteca juntos, para que sepas desde el principio qué llega realmente al cierre. Es gratuito, la respuesta llega por escrito en 72 horas y solo cobramos si el banco acepta la operación.
