Deuda condonada, ¿tributa en el IRPF? Lo que dice Hacienda

¿La deuda condonada por el banco hay que declararla como una ganancia en la renta? La respuesta corta es depende, y es cierta, pero no sirve de mucho si tienes que firmar en unas semanas. La respuesta larga tiene que ver con un principio que sorprende a casi todo el mundo: para Hacienda, que te perdonen una deuda puede ser, en términos fiscales, parecido a haber ganado ese dinero.

Esto afecta directamente a cualquier venta con quita, porque ahí el banco acepta cobrar menos de lo que le debes a cambio de cancelar el resto. Vamos a ver cuándo esa deuda condonada tributa en el IRPF, cuándo no, y qué la neutraliza.

Por qué la deuda condonada puede ser una ganancia para Hacienda

El artículo 33.1 de la Ley 35/2006 del IRPF considera ganancia o pérdida patrimonial cualquier alteración en la composición de tu patrimonio. Que te condonen una deuda te libera de una obligación de pago sin que salga dinero de tu bolsillo, y eso, en términos fiscales, se puede equiparar a un incremento patrimonial. La Dirección General de Tributos, en la consulta vinculante V3671-16, de 5 de septiembre de 2016, resolvió un caso casi calcado a una venta con quita: el banco gestionaba la venta de la vivienda a precio de mercado, por debajo de la deuda, y condonaba el resto. Su conclusión fue que esa condonación no tributa por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, porque el banco no actúa con ánimo de liberalidad, sino para asegurarse el cobro de la parte que sí recupera. Ese matiz es importante, pero no significa que la operación esté libre de IRPF: la condonación sigue pudiendo tributar como ganancia patrimonial general, salvo que aplique una exención específica.

Transmisión y condonación: dos hechos imponibles distintos

En una venta con quita conviven dos cálculos fiscales, no uno. El primero es la transmisión de la vivienda: precio de venta menos valor de adquisición y gastos, que da una ganancia o una pérdida patrimonial propia. El segundo es la condonación de la parte de deuda que el banco no te reclama, que Hacienda puede tratar como una ganancia patrimonial adicional y distinta. Son dos operaciones que se analizan por separado, y por eso el informe fiscal previo del estudio de viabilidad revisa las dos antes de que firmes nada.

Es fácil confundirlas porque ocurren el mismo día, en la misma notaría, con la misma firma. Pero fiscalmente no son la misma cosa: podrías tener, por ejemplo, una pérdida patrimonial en la venta (si el piso vale hoy menos de lo que pagaste por él) y al mismo tiempo una ganancia por la parte de deuda condonada, y las dos se calculan y se declaran de forma independiente, no se compensan automáticamente entre sí en todos los casos.

Qué neutraliza la exención de vivienda habitual

El artículo 33.4.d de la Ley del IRPF declara exentas las ganancias patrimoniales que surjan con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor, o de su garante, para cancelar deudas garantizadas con hipoteca sobre esa misma vivienda, cuando el acreedor es una entidad de crédito. La exención se extiende también a las ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales de la vivienda habitual desde 2014, con los mismos requisitos que la dación en pago clásica.

Requisitos que hay que poder acreditar

• Que sea tu vivienda habitual, no una segunda residencia ni un inmueble de inversión.
• Que la deuda esté garantizada con una hipoteca constituida sobre esa misma vivienda.
• Que el acreedor sea una entidad de crédito o una entidad profesional dedicada a conceder préstamos hipotecarios.
• Que no dispongas de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para pagar toda la deuda sin tener que vender la vivienda.

Qué ocurre cuando la vivienda no es la habitual

La Dirección General de Tributos, en la consulta vinculante V0724-25, de 16 de abril de 2025, confirmó que la ganancia por la venta de una vivienda que no es la habitual tributa en IRPF aunque el dinero se destine íntegramente a amortizar la hipoteca pendiente: la exención por reinversión solo protege la vivienda habitual, no una segunda vivienda o un inmueble de inversión. Sin la protección del artículo 33.4.d, tanto la ganancia de la venta como la posible ganancia por la deuda condonada pueden quedar sujetas a tributación. Consulta con tu asesor fiscal antes de firmar: el informe fiscal previo de la venta con quita analiza este supuesto caso por caso, no con una regla general.

Caja resumen: cuatro escenarios y su respuesta

Regla práctica: si es tu vivienda habitual y no tienes más bienes para pagar la deuda, la exención del artículo 33.4.d de la Ley del IRPF suele cubrir tanto la venta como la quita. Si no es tu vivienda habitual, da por hecho que algo va a tributar y pide el cálculo por escrito antes de firmar.

• Vivienda habitual, sin más bienes: la ganancia de la venta y de la quita suelen quedar exentas si se cumplen los requisitos del artículo 33.4.d.
• Vivienda habitual con otros bienes suficientes: la exención puede no aplicarse porque falta el requisito de insuficiencia patrimonial.
• Segunda vivienda o inmueble de inversión: tributa, sin exención por reinversión ni por vivienda habitual.
• Concurso de persona física con exoneración: régimen distinto, ligado a la disposición adicional 43ª de la Ley del IRPF; consúltalo con tu administrador concursal.

Cómo se documenta la operación ante Hacienda

La ganancia o pérdida patrimonial se imputa al ejercicio en que se produce la alteración patrimonial, es decir, al año en que firmas en notaría y el banco cancela la deuda, no al siguiente. Para justificarlo ante una eventual comprobación conviene conservar la escritura de compraventa, la carta de pago o certificación de deuda cancelada del banco, y el informe fiscal previo con el cálculo detallado. Si la quita no nace de un acuerdo privado con el banco sino de un convenio concursal, de un acuerdo de refinanciación o de una exoneración del pasivo insatisfecho, el régimen cambia: ahí entra en juego la disposición adicional cuadragésima tercera de la Ley del IRPF, que declara exentas determinadas rentas del deudor siempre que las deudas no procedan de una actividad económica.

En la práctica, esto significa llevar tres documentos a tu asesor, no solo uno: la escritura donde consta el precio de venta, la comunicación del banco donde acepta la cancelación total con el importe exacto que condona, y el certificado de estar al corriente o, en su caso, de deuda pendiente cero. Sin los tres, es difícil justificar ante Hacienda cuál fue exactamente la alteración patrimonial de ese año.

Por qué esto se consulta con un asesor antes de firmar

La Dirección General de Tributos ha hecho en los últimos años una interpretación amplia del artículo 33.4.d, que va más allá de la dación en pago clásica y llega a otros supuestos de insolvencia. Es una zona técnica donde cada consulta vinculante matiza un poco el criterio anterior, y donde un pequeño detalle de tu caso —si hay otros bienes, si la vivienda está a tu nombre o compartida, si hay avalistas— puede cambiar el resultado. Antes de firmar cualquier acuerdo con el banco, pide el análisis por escrito de un abogado o asesor fiscal, no solo una estimación verbal.

Preguntas frecuentes

¿La quita se declara como ganancia patrimonial?

En general sí, salvo que se cumplan los requisitos de la exención de vivienda habitual del artículo 33.4.d de la Ley del IRPF. Fuera de esos requisitos, Hacienda puede considerar que la parte de deuda que no te reclaman es un incremento de tu patrimonio sujeto a tributación.

¿Qué pasa si soy insolvente en el momento de la condonación?

La disposición adicional cuadragésima tercera de la Ley del IRPF exime determinadas rentas de deudores en concurso, como ciertas daciones en pago, cuando la deuda no procede de una actividad económica. Es un punto técnico que la Dirección General de Tributos ha matizado en varias consultas: analízalo con un asesor caso por caso.

¿La exención de vivienda habitual cubre también la quita?

Puede cubrir tanto la ganancia de la venta como la de la condonación si se cumplen los requisitos del artículo 33.4.d: que sea tu vivienda habitual, que la deuda esté garantizada con hipoteca sobre ella y que no tengas otros bienes suficientes para pagarla sin perder la vivienda.

¿Se declara en el año de la firma o en el siguiente?

Se imputa al ejercicio en que se produce la alteración patrimonial, es decir, el año en que firmas en notaría y se cancela la deuda, no el año siguiente. Ese es el ejercicio que tendrás que incluir en tu declaración de la renta.

¿Puede Hacienda revisar la operación años después?

Sí, dentro del plazo de prescripción tributaria, que en general es de cuatro años desde que termina el plazo para declarar. Por eso conviene conservar toda la documentación: escritura, carta de pago del banco e informe fiscal previo.

Pide el informe fiscal antes de firmar nada

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