La exención que todo el mundo cita para la dación en pago, «no pagas IRPF ni plusvalía si pierdes la casa», solo es verdad si esa casa es tu vivienda habitual. Si es una segunda residencia, un piso heredado que nunca llegaste a habitar o una inversión que compraste para alquilar, la misma operación puede generar una factura fiscal aunque no veas un euro del dinero: todo va directo al banco y, aun así, puede tocar declarar una ganancia patrimonial.
Este artículo calcula, sobre un ejemplo ilustrativo, cuánto pueden suponer los impuestos dación en pago segunda vivienda, para que nadie se lleve la sorpresa en la declaración del año siguiente.
Impuestos dación en pago segunda vivienda: quién debe prestar atención
Esto no afecta solo a quien compró un piso como inversión. Encaja en el mismo problema cualquiera de estos perfiles: un heredero que nunca se empadronó en la vivienda que heredó con hipoteca, una pareja que puso la segunda residencia a nombre de uno solo mientras la vivienda habitual está a nombre del otro, o un autónomo que compró un local o un piso para alquilar y ahora no puede sostener la cuota. En los tres casos, Hacienda no aplica la exención de vivienda habitual, así que conviene revisar el cálculo antes de aceptar cualquier quita, no después.
La exención que no se aplica a tu caso
El artículo 33.4.d) de la Ley del IRPF exime de tributación la ganancia patrimonial que se genera al perder la vivienda por dación en pago o por ejecución, pero solo cuando se trata de tu vivienda habitual y no dispones de otros bienes suficientes para pagar la deuda. La misma exención existe para la plusvalía municipal, en el artículo 105.1.c) del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales. Fuera de ese supuesto —segunda residencia, piso de inversión, vivienda heredada sin empadronamiento— ninguna de las dos exenciones se aplica de forma automática, y la operación tributa según las reglas generales de cualquier transmisión. Si tienes dudas sobre qué cuenta como habitual, revisa qué exige Hacienda para considerar una vivienda como habitual y por qué importa.
IRPF de la transmisión: cálculo paso a paso ilustrativo
Imagina un piso de inversión comprado hace ocho años por 90.000 euros, con gastos de compra (notaría, registro, impuesto de transmisiones) de 6.000 euros adicionales. La deuda pendiente en el momento de la venta con quita es de 140.000 euros y el banco acepta 115.000 euros como cancelación total del préstamo. Es un ejemplo ilustrativo, no una previsión de lo que pasará en tu caso.
- Valor de adquisición: 90.000 € + 6.000 € de gastos = 96.000 €.
- Valor de transmisión: 115.000 €, el importe que el banco acepta como pago.
- Ganancia patrimonial bruta: 115.000 € − 96.000 € = 19.000 €.
- Tributación: esa ganancia se integra en la base del ahorro, que en 2026 tributa por tramos entre el 19 % y el 30 %, junto al resto de tus rentas del ahorro de ese año.
Efecto de la deuda condonada sobre la base
Aquí está la parte que más sorprende: la diferencia entre lo que debías (140.000 €) y lo que el banco acepta como pago (115.000 €) —los 25.000 € que te perdona— no tributa como ganancia patrimonial derivada de la venta, pero sí puede generar una renta distinta: una ganancia patrimonial por la condonación de deuda, salvo que encaje en alguna exención específica. La Dirección General de Tributos resuelve este punto caso por caso en sus consultas vinculantes, entre ellas la V0724-25, y el criterio de fondo se repite: fuera de la vivienda habitual no hay exención del artículo 33.4.d), así que la parte condonada puede sumar tributación además de la ganancia por la venta. El tratamiento concreto cambia según cómo se documente la operación, así que conviene que tu asesor localice la consulta aplicable a tu caso antes de firmar. Profundizamos en este mecanismo en la deuda que te perdonan, ¿tributa en el IRPF? Por eso, antes de aceptar una venta con quita, conviene tener el cálculo hecho por escrito y no fiarlo a una estimación de boca.
Plusvalía municipal: los dos métodos de cálculo
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, también se paga en la transmisión de una segunda vivienda, salvo que no haya habido incremento real de valor. Desde el Real Decreto-ley 26/2021, que rehízo el impuesto tras declarar el Tribunal Constitucional inconstitucional el sistema anterior, existen dos métodos de cálculo y puedes acogerte al que te resulte más bajo.
| Método | Cómo se calcula | Cuándo conviene |
|---|---|---|
| Objetivo (catastral) | Valor catastral del suelo multiplicado por un coeficiente según los años de tenencia, fijado por cada ayuntamiento | Cuando la revalorización real del inmueble ha sido alta |
| Real (plusvalía efectiva) | Diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, aplicada solo a la proporción correspondiente al valor del suelo | Cuando el precio apenas ha subido o ha bajado desde la compra |
Cuándo conviene el método real y cuándo el objetivo
Si compraste en un momento de precios altos y vendes ahora con una quita por debajo de mercado, es probable que el método real te salga mejor, incluso a cero si no hay incremento de valor demostrable. Si compraste hace muchos años a un precio muy inferior al actual, el método objetivo puede resultar más favorable en algunos municipios donde los coeficientes se han quedado bajos. El ayuntamiento debe aplicar el que resulte más beneficioso para ti si lo solicitas expresamente; no lo hace de oficio.
La radiografía fiscal va antes de la firma, no en la declaración del año siguiente
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Pedir el estudio de viabilidadQué gastos y mejoras se pueden sumar al valor de adquisición
Para reducir la ganancia patrimonial en el IRPF, puedes sumar al valor de adquisición original los gastos e impuestos que pagaste al comprar (notaría, registro, gestoría, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o IVA) y el coste de las mejoras realizadas en la vivienda, no el de las simples reparaciones de mantenimiento. Guardar las facturas de una reforma de cocina o de un cambio de instalación eléctrica puede reducir varios miles de euros la base sobre la que se calcula el impuesto. Lo mismo vale para los gastos de la propia venta: la comisión de intermediación, si la hay, y los gastos de cancelación registral de la hipoteca.
Cuándo la operación genera pérdida patrimonial
No todas las ventas con quita generan ganancia. Si el valor de adquisición actualizado (compra más gastos y mejoras) es mayor que el valor de transmisión aceptado por el banco, hay pérdida patrimonial, no ganancia, y esa pérdida no tributa: al contrario, se puede compensar. Es habitual en pisos comprados en los años del boom inmobiliario y vendidos ahora muy por debajo de aquel precio.
Cómo se planifica esto antes de firmar
La clave está en calcular esto antes de aceptar la quita, no después de declarar. Con las cifras de compra, las facturas de mejoras y la oferta real del banco sobre la mesa, un asesor puede decirte si vas a tener que pagar, cuánto y en qué ejercicio, y si conviene mover la operación de un año fiscal a otro. Si tu caso es sobre tu vivienda habitual y no una segunda residencia, la guía general es fiscalidad de la venta con quita: IRPF y plusvalía municipal en 2026. Consulta siempre con un asesor fiscal antes de firmar: cada caso depende de tu situación patrimonial completa, no solo del piso que vendes.
Preguntas frecuentes
¿Pago IRPF aunque el dinero vaya íntegro al banco?
Sí, puede ocurrir. El IRPF grava la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, no lo que tú recibes en mano. Si la vivienda no es tu residencia habitual, esa ganancia tributa aunque todo el importe vaya directo a cancelar la deuda con el banco.
¿Puedo compensar la ganancia con pérdidas de otros años?
Sí, dentro de los límites legales. Las pérdidas patrimoniales de los cuatro ejercicios anteriores pendientes de compensar pueden reducir la ganancia generada por esta venta, dentro de la base del ahorro. Conviene revisar tus declaraciones anteriores con un asesor antes de calcular la factura final.
¿La plusvalía municipal también se paga en una segunda vivienda?
Sí, salvo que no haya habido incremento real de valor desde la compra, algo que debes poder demostrar. A diferencia del IRPF, la plusvalía municipal no distingue entre vivienda habitual y segunda residencia salvo en el supuesto concreto de dación en pago del artículo 105.1.c), pensado para deudores sin más bienes.
¿Qué gastos puedo sumar al valor de adquisición?
Los gastos e impuestos de la compra (notaría, registro, gestoría, ITP o IVA) y el coste de las mejoras realizadas, siempre con factura. Las reparaciones de mantenimiento normal no cuentan. También puedes restar los gastos de la propia venta, como la cancelación registral de la hipoteca.
¿Cómo demuestro que hubo pérdida y no ganancia?
Comparando el valor de adquisición actualizado, con gastos y mejoras incluidos, con el valor de transmisión aceptado por el banco, ambos acreditados con escrituras y facturas. Si el resultado es negativo, no hay ganancia que declarar y, en el caso de la plusvalía municipal, puedes solicitar la no sujeción al ayuntamiento.
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