“¿Necesito licencia para esto?” es la primera pregunta de casi todo inversor antes de firmar un presupuesto de reforma en Madrid. Y es la pregunta incompleta. Saber si hace falta una licencia de obra para reformar un piso en Madrid resuelve la mitad del problema; la otra mitad es cuántas semanas cuesta el trámite y qué se puede ir adelantando mientras tanto, porque en una reforma de inversión el calendario pesa tanto como el permiso.
Madrid regula sus licencias y declaraciones responsables urbanísticas a través de la Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, publicada en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid el 17 de mayo de 2022. Esa norma decide qué obras necesitan licencia y cuáles se pueden empezar con una declaración responsable. Esta guía recorre ese sistema clasificado por tipo de obra, con plazos orientativos para cada vía, y deja una cosa clara sin adornos: ninguna empresa de reformas, ni On Houses ni ninguna otra, puede garantizarte una licencia, porque quien la concede es siempre el ayuntamiento.
Lo que sí puede hacer una buena empresa es ayudarte a elegir la vía correcta desde el primer día, preparar la documentación sin errores que alarguen el trámite, y no empezar una obra que necesita licencia con el papeleo de una declaración responsable.
Qué vía te toca según la obra que vas a hacer
El sistema madrileño no clasifica las obras por presupuesto ni por lo grande que parezca la reforma a simple vista, las clasifica por su impacto urbanístico. Cambiar una cocina, pintar, alicatar de nuevo un baño o sustituir suelos no toca la estructura del edificio ni su fachada, así que entra por la vía más rápida. Tirar un tabique de carga, ampliar un baño invadiendo un patio, cambiar el uso de un local a vivienda o modificar la fachada son obras con impacto en elementos que no son solo tuyos, y ahí el trámite se alarga.
La regla práctica para un inversor: si la obra se ve desde la calle, afecta a la estructura del edificio o cambia el uso de la finca, cuenta con más plazo. Si se queda dentro de las cuatro paredes de tu piso sin tocar nada estructural, el trámite debería ser rápido.
Declaración responsable, licencia y actuaciones comunicadas
La Ordenanza 6/2022 organiza el sistema alrededor de dos figuras principales para el ámbito residencial. La declaración responsable es un documento en el que tú, como promotor de la obra, declaras bajo tu responsabilidad que el proyecto cumple la normativa urbanística aplicable y que dispones de la documentación que lo acredita, sin esperar una resolución previa del ayuntamiento para empezar. La licencia urbanística exige, en cambio, una resolución expresa del ayuntamiento antes de iniciar la obra, porque afecta a aspectos que van más allá de tu vivienda.
Algunos municipios más pequeños de la Comunidad de Madrid añaden una tercera figura simplificada, la actuación comunicada, para obras muy menores. El Ayuntamiento de Madrid capital no la recoge como tal en la Ordenanza 6/2022: para el municipio de Madrid, el sistema se mueve entre esas dos vías, declaración responsable y licencia, y conviene no dar por hecho que la práctica de otro municipio de la corona metropolitana aplica igual dentro de la capital.
Qué obras entran en cada vía en un piso de Madrid
- Declaración responsable (norma general en reformas de interior): sustitución de instalaciones, cambio de suelos y alicatados, reforma de cocina y baño sin tocar estructura, tabiquería interior sin muros de carga, cambio de carpintería interior.
- Licencia urbanística (obras con impacto estructural o en elementos comunes): demolición o apertura de huecos en muros de carga, ampliación de superficie, modificación de fachada o de huecos exteriores, cambio de uso (por ejemplo de local a vivienda), obras que afecten a la envolvente térmica del edificio.
Plazos orientativos de cada vía y qué los alarga
Estos plazos son orientativos, no una promesa contractual, porque dependen de la carga de trabajo del ayuntamiento y de si el expediente está completo a la primera:
| Vía | Plazo orientativo | Cuándo puedes empezar la obra |
|---|---|---|
| Declaración responsable | Trámite inmediato tras presentación completa | En principio, desde el día siguiente a la presentación, sujeta a verificación posterior del ayuntamiento |
| Licencia urbanística (obra mayor) | Hasta 3 meses de plazo de resolución, según la Ordenanza 6/2022 | Solo tras la resolución expresa, salvo licencia básica en obra nueva |
| Requerimiento de subsanación | Suspende el plazo hasta que aportas lo que falta | No habilita a empezar nada |
Una advertencia antes de seguir: en materia urbanística no conviene contar con el silencio administrativo. La ley excluye expresamente que ciertos actos de transformación o edificación se entiendan adquiridos por silencio (artículo 11.4 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana), así que no des por concedida una licencia por el mero paso del tiempo sin confirmarlo con el ayuntamiento. Lo que más alarga un expediente no suele ser el ayuntamiento, es la documentación incompleta: planos que no coinciden con el estado real del piso, falta de un técnico competente cuando la obra lo exige, o una memoria que no explica bien qué se va a hacer en elementos comunes. Un expediente completo a la primera, sin requerimientos de subsanación, es la variable que más acorta el plazo real. Este es el calendario orientativo de una licencia urbanística, de principio a fin:
- Semana 0, proyecto técnico: el arquitecto o aparejador redacta la memoria, los planos de estado actual y reformado, y el presupuesto desglosado.
- Semana 0-1, presentación: se registra el expediente en el ayuntamiento, directamente o a través de una Entidad Colaboradora Urbanística.
- Semana 1-2, revisión formal: se comprueba que la documentación está completa; si falta algo, llega un requerimiento de subsanación que reinicia el plazo.
- Hasta 3 meses, resolución: plazo orientativo máximo hasta la resolución expresa, según la Ordenanza 6/2022, más rápido si el expediente entró completo.
- Tras la resolución, inicio de obra: solo con la licencia concedida, salvo licencia básica en obra nueva, puedes empezar los trabajos que la requerían.
Documentación habitual y cuándo hace falta proyecto técnico
Para una declaración responsable de reforma interior suele bastar una memoria descriptiva de las obras, planos del estado actual y reformado, y un presupuesto desglosado. Para una licencia urbanística, sobre todo si hay cambio de uso, ampliación o afectación estructural, hace falta además un proyecto técnico firmado por un arquitecto o aparejador y visado o registrado según corresponda, junto con el certificado de intervención del técnico y, en muchos casos, el certificado de eficiencia energética del estado reformado.
La necesidad de proyecto técnico no depende de si la obra “parece grande”, depende de si toca elementos estructurales o afecta a las condiciones de seguridad, habitabilidad o accesibilidad del edificio. Tirar un muro de carga sin proyecto técnico ni dirección facultativa es, además de ilegal, un riesgo real de que el edificio se resienta.
Las entidades colaboradoras urbanísticas y qué aportan
Desde la Ordenanza 6/2022, puedes tramitar tu declaración responsable o tu licencia a través de una Entidad Colaboradora Urbanística (ECU), entidades privadas acreditadas e inscritas en el registro correspondiente, a las que el Ayuntamiento encomienda la verificación técnica del expediente. Acudir a una ECU o tramitar directamente con el Ayuntamiento es una elección del interesado, no una obligación, y su función es de verificación, no de aprobación final: el ayuntamiento conserva la facultad de inspeccionar y, si detecta algo, de actuar después.
La ventaja práctica de una ECU es la revisión previa: si tu documentación tiene un error, lo detectas antes de presentarla, no meses después con la obra ya empezada. El coste de la ECU corre de tu cuenta y se suma al del trámite municipal, así que conviene valorarlo frente al ahorro de tiempo que puede suponer en una obra con plazos ajustados.
Qué vía te toca y qué puedes empezar ya: te lo decimos antes de firmar
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Solicitar presupuestoQué ocurre si se hace obra por la vía equivocada
Empezar una obra que necesitaba licencia con solo una declaración responsable, o directamente sin ningún trámite, expone al propietario a que el ayuntamiento ordene la paralización de la obra, exija la legalización a posteriori (si es legalizable) o, en el peor caso, exija la reposición del estado anterior. A eso hay que sumar sanciones económicas, que varían según la gravedad y la reincidencia, y semanas o meses de parón mientras se resuelve el expediente sancionador, justo el tiempo que un inversor no puede permitirse perder con una hipoteca o un préstamo corriendo.
El riesgo no es solo administrativo. Una obra estructural sin proyecto técnico ni licencia, si algo falla, puede dejarte sin cobertura de seguro y con responsabilidad civil directa. No es un atajo que compense frente al coste de tramitar correctamente desde el principio.
Qué puede y qué no puede hacer por ti una empresa de reformas
Aquí conviene ser honestos, porque el marketing del sector no siempre lo es. Una empresa de reformas puede ayudarte a identificar qué vía corresponde a tu obra, preparar la memoria y los planos, coordinar al técnico competente cuando hace falta proyecto, y presentar la documentación completa para minimizar requerimientos de subsanación. Lo que ninguna empresa de reformas puede hacer es garantizarte la concesión de una licencia, fijar un plazo de resolución que no depende de ella, ni acelerar un expediente municipal por relación personal con el ayuntamiento.
Ninguna empresa de reformas concede licencias. El ayuntamiento sí. Lo que una buena empresa hace es que tu expediente llegue completo a la primera.
Desconfía de cualquier presupuesto que incluya la frase “licencias incluidas” o “licencia garantizada” como si fuera parte del servicio: lo que puede ofrecerte una empresa seria es acompañamiento en la documentación, nunca el resultado del trámite, porque ese resultado no depende de ella.
Guías relacionadas sobre licencias y normativa en Madrid
Esta guía es el punto de partida del bloque de licencias. Si necesitas profundizar en un trámite concreto, estas son las guías del mismo clúster:
- Declaración responsable o licencia de obra en Madrid: comparativa en seis variables para decidir antes de firmar.
- Obras en elementos comunes: qué te puede parar la comunidad de propietarios y con qué mayoría.
- Cambiar un local a vivienda en Madrid: requisitos y viabilidad urbanística.
- Por qué en Madrid no hay cédula de habitabilidad y qué se exige de verdad.
- ITE e IEE del edificio: la derrama que puede aparecer tras comprar.
- Certificado energético y reforma: qué letra ganas y para qué sirve.
- Ventanas, fachada y ascensor: los límites de tu reforma dentro del edificio.
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Preguntas frecuentes
¿Necesito licencia para reformar un piso en Madrid?
Depende de la obra. Si es una reforma de interior sin tocar estructura ni fachada (cocina, baño, suelos, tabiquería no estructural) suele bastar una declaración responsable. Si afecta a muros de carga, fachada, ampliación de superficie o cambio de uso, necesitas licencia urbanística con proyecto técnico.
¿Cuánto tarda una licencia de obra en Madrid?
La Ordenanza 6/2022 fija un plazo de resolución de hasta tres meses para la licencia urbanística, y un requerimiento de subsanación lo suspende hasta que aportes lo que falte. No cuentes con el silencio administrativo: en urbanismo hay actos que la ley excluye de la estimación por silencio. Una declaración responsable, en cambio, produce efectos desde su presentación completa, sujeta a verificación posterior.
¿Puedo empezar la obra el mismo día de presentar la declaración responsable?
En principio sí, si la documentación está completa y correcta, porque la declaración responsable tiene eficacia inmediata desde su presentación. El ayuntamiento puede verificarla después, así que conviene que el expediente esté bien preparado desde el primer día, no confiando en que nadie lo revise.
¿Qué obras necesitan proyecto técnico?
Las que afectan a la estructura del edificio, a su seguridad, habitabilidad o accesibilidad, o que suponen cambio de uso, como abrir un hueco en un muro de carga o transformar un local en vivienda. Un técnico competente (arquitecto o aparejador) debe firmar y responsabilizarse del proyecto.
¿Puede una empresa de reformas garantizarme la licencia?
No, y hay que desconfiar de quien lo prometa. Una empresa de reformas puede ayudarte a elegir la vía correcta y preparar la documentación sin errores, pero la concesión de la licencia depende exclusivamente del ayuntamiento, no del reformista.
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