¿Te pueden obligar a pagar 12 mensualidades al inquilino por no renovarle el contrato? Es una de las dudas que más se repiten entre propietarios desde que, a finales de septiembre, el Gobierno aprobó el RDL 27/2026. Se busca como “indemnización 12 mensualidades alquiler”, y la respuesta corta es esta: hoy no hay obligación alguna, porque el decreto decayó el 2 de octubre de 2026. La larga merece un repaso, porque el Gobierno quiere reaprobarlo.
Va en formato pregunta y respuesta, pensado para quien tiene un piso alquilado en Madrid: en cada apartado, lo que decía el decreto, lo que ya dice la ley y lo que sigue abierto. Donde el detalle depende del texto definitivo, lo decimos tal cual.
Situación a 5 de octubre de 2026: el RDL 27/2026 se publicó en el BOE el 1 de octubre y el Congreso no lo convalidó el 2 de octubre, así que desde ese día no está en vigor. El Gobierno ha anunciado que lo aprobará de nuevo con el mismo contenido para que lo convalide la Diputación Permanente, tras convocar elecciones generales para el 29 de noviembre. Si se reaprueba, entraría en vigor al publicarse en el BOE y tendría 30 días para ser convalidado. Actualizaremos este artículo cuando cambie.
¿Qué propone exactamente el RDL 27/2026?
Es el segundo de los dos decretos-ley de septiembre. El primero, el RDL 26/2026, fue el grueso: temporada, habitaciones, desahucios y fiscalidad. El segundo, mucho más corto, toca una sola cosa: lo que ocurre cuando el contrato de vivienda llega a su plazo mínimo.
Según el texto que decayó, el contrato de vivienda se renovaría de forma automática al cumplirse los cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica). Y si el arrendador no quisiera renovar sin una causa justificada, debería pagar al inquilino una indemnización mínima de 12 mensualidades de renta. Importa subrayar lo de “mínima”: el suelo son doce, y el detalle exacto del cálculo depende del texto que se apruebe de nuevo. Tampoco depende de zonas tensionadas, así que en Madrid se aplicaría igual.
Puedes leer el resumen de las medidas en el análisis de Civio.
¿Cuándo se renueva solo el contrato y cuándo puedo no renovar?
Hay que separar lo que ya existe de lo que proponía el decreto. Hoy, sin decreto, el artículo 10.1 de la LAU ya prevé una prórroga obligatoria por anualidades, hasta tres años más, si al vencer los cinco años (siete) nadie avisa. El arrendador debe avisar con cuatro meses de antelación y el inquilino con dos. Si el arrendador avisa a tiempo, el contrato termina.
Lo que cambiaría el RDL 27/2026 es el sentido del aviso. En vez de bastar con comunicar que no quieres seguir, tendrías que acreditar una causa. Sin causa, el contrato se renovaría igualmente o pagarías.
| Situación | Con la LAU actual (sin decreto) | Si vuelve el RDL 27/2026 |
|---|---|---|
| Vence el plazo mínimo y avisas con 4 meses | El contrato termina sin pagar nada | Termina sin pagar solo si hay causa justificada |
| Vence el plazo y nadie avisa | Prórroga por anualidades, hasta 3 años | Renovación automática |
| No quieres renovar y no tienes causa | Puedes no renovar si avisas a tiempo | Indemnización mínima de 12 mensualidades |
| Quieres vender el piso | Puedes vender; por regla general, el comprador se subroga en el contrato | Causa que suele considerarse justificada, a confirmar en el texto final |
Fíjate en la última fila. El detalle de qué causas valen y con qué prueba es justo lo que no se podrá confirmar hasta ver el texto definitivo.
¿Qué causas justificadas permiten recuperar el piso sin indemnizar?
Según los resúmenes publicados del texto, las causas justificadas típicas serían necesitar la vivienda para ti o para un familiar de primer grado, venderla o hacer obras. La lista exacta y sus requisitos dependen de lo que se apruebe.
Lo que no sabemos es cómo se acreditaría cada una. Es la parte que más litigios generaría. Piensa en lo que ocurre ya hoy cuando un propietario dice que necesita el piso para su hijo y el inquilino lo discute.
Cuatro consejos prácticos si algún día te toca:
- Comunica por un medio que deje constancia de fecha y contenido, como el burofax.
- Documenta la causa desde el principio: quién va a vivir, desde cuándo, por qué.
- No avises “por si acaso” sin causa real: una causa inventada se paga cara.
- Pide a un abogado que revise el aviso antes de enviarlo.
¿Cuánto es la indemnización de 12 mensualidades en un piso de Madrid? Ejemplo ilustrativo
Un ejemplo ilustrativo, con números inventados para que se vea la dimensión. Imagina un piso de tres habitaciones en Carabanchel alquilado a una familia por 1.200 euros al mes. El contrato cumple cinco años y el propietario decide no renovar porque prefiere buscar otro inquilino a otra renta, sin ninguna de las causas previstas.
Con el texto que decayó, la cuenta sería simple:
- Renta mensual: 1.200 euros.
- Mensualidades mínimas de indemnización: 12.
- Indemnización mínima: 1.200 x 12 = 14.400 euros.
Son 14.400 euros por decidir no seguir. En un piso de 1.800 euros al mes, serían 21.600. Por eso este decreto asusta más al propietario pequeño que al fondo: una persona con un solo piso no tiene colchón para un pago así.
Dos matices. Es un cálculo sobre el mínimo, no sobre un tope. Y no incluye el efecto fiscal, que habría que consultar con un asesor.
¿Cómo encaja con la prórroga tácita de 3 años y la extraordinaria de 2?
Aquí se acumulan capas, y conviene ordenarlas.
- Prórroga tácita (art. 10.1 LAU): existe hoy. Tras el plazo mínimo, si nadie avisa, el contrato sigue por anualidades hasta tres años.
- Prórroga extraordinaria (RDL 26/2026): hasta dos años más para contratos de vivienda habitual que venzan hasta diciembre de 2028. La pediría el inquilino, y el arrendador que no es gran tenedor podría oponerse en los supuestos que fija el texto.
- Renovación automática con indemnización (RDL 27/2026): sustituiría el simple aviso por una causa.
Si las tres capas convivieran, un contrato que llegue a su vencimiento antes de diciembre de 2028 podría alargarse bastante más de lo que su propietario calculó al firmarlo. Lo que no queda claro es cómo se coordinarían entre sí, porque los decretos se redactaron deprisa y por separado. Es un buen motivo para no tomar decisiones definitivas hasta ver qué se aprueba.
¿Es lo mismo si el propietario es persona física o sociedad?
El plazo ya es distinto en la ley actual: cinco años si eres persona física, siete si el arrendador es persona jurídica. Con la información que tenemos del RDL 27/2026 no hay base para afirmar que una sociedad quede fuera de la indemnización, así que lo prudente es suponer que aplicaría igual hasta ver el texto.
Hay una cuestión aparte, la del gran tenedor. El artículo 3.k de la Ley 12/2023 define como gran tenedor a quien posee más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² construidos de uso residencial. Si tienes uno o dos pisos, ese estatuto no te alcanza. Para varios supuestos del RDL 26/2026, ser gran tenedor o no cambia las reglas.
¿Qué posibilidades tiene de aprobarse? Lo que pasó el 2 de octubre
El viernes 2 de octubre el Congreso no convalidó ninguno de los dos decretos. PP, Vox y Junts votaron en contra de ambos. El PNV y Coalición Canaria votaron en contra solo del segundo, el de las 12 mensualidades. Lo cuenta Newtral con el detalle de la votación.
Ese dato importa. El RDL 27/2026 ya perdió apoyos que el primero conservó. Con las elecciones convocadas para el 29 de noviembre, el Gobierno quiere que lo convalide la Diputación Permanente, un órgano de 69 miembros donde Junts tiene un solo voto. Según la información publicada por Euronews, el primer decreto contaría con apoyos ajustados, 35 votos frente a 34, y el segundo está en duda por la posición del PNV.
Hay otra incógnita jurídica. Algunos juristas discuten que reaprobar un decreto idéntico recién rechazado sea posible y lo consideran un posible fraude de ley. Podría acabar en el Tribunal Constitucional. Ningún escenario es seguro y cualquier porcentaje que te den sería inventado.
Una renta fija pactada por escrito, con una empresa como inquilina
En la renta garantizada firmas con On Houses un único contrato de piso completo, con plazo y renta cerrados por escrito. Valoración gratuita, sin compromiso y con respuesta en 24 horas.
Calcular mi renta gratis¿Qué puede hacer el propietario que no quiere quedar atado?
Primero, no cambiar nada por miedo. Un decreto que no está en vigor no te obliga a nada. Segundo, revisar tus contratos: fecha de vencimiento, fecha de aviso y si hay inquilino con derecho a prórroga.
Después hay opciones, y cada una tiene un precio:
- Seguir alquilando a un particular y asumir la incertidumbre. Es lo que conserva la reducción fiscal de vivienda habitual. Si te interesa ver cómo funciona el plazo, lee los pros y contras del contrato de cinco años.
- Vender si el piso ya no encaja en tu plan.
- Alquilar el piso completo a una empresa que lo gestione. Es un contrato de otro tipo, que explicamos en la comparativa entre alquilar a una empresa de gestión o a un particular. En el modelo de renta garantizada, quien gestiona las habitaciones y responde ante los inquilinos es la empresa. A cambio, pierdes la reducción de IRPF de vivienda habitual. Revisa tu caso con un abogado y con tu asesor fiscal antes de firmar.
Si el problema es otro, tienes una guía sobre qué hacer cuando el inquilino no se va al acabar el contrato y otra con los plazos y fases de un desahucio por impago.
Para ver el cuadro completo de los dos decretos, el resumen del decreto de vivienda 2026 para propietarios reúne todo. Y para saber en qué punto está cada cosa esta semana, tienes qué pasa con tu contrato mientras el decreto está en el aire.
Preguntas frecuentes
¿La indemnización de 12 mensualidades está en vigor?
No. El RDL 27/2026 entró en vigor el 1 de octubre de 2026, pero el Congreso no lo convalidó el 2 de octubre y decayó ese mismo día. Hoy no existe obligación de indemnizar. Solo podría volver a aplicarse si el Gobierno lo reaprueba y se publica de nuevo en el BOE, y todavía no ha ocurrido.
¿Puedo no renovar si necesito el piso para un hijo?
Con la ley actual, al terminar el plazo mínimo no necesitas causa: basta con avisar con cuatro meses de antelación. Con el texto que decayó, necesitar la vivienda para un familiar de primer grado figuraría entre las causas justificadas. Habría que acreditarla, así que conviene dejar por escrito quién va a vivir en el piso y desde cuándo.
¿Se aplica a contratos firmados antes del decreto?
El texto que decayó hablaba de contratos de vivienda al llegar a su plazo, pero no tenemos confirmada su disposición transitoria para los contratos ya en curso. Es uno de los puntos que dependerían del texto final. Si te afecta un vencimiento próximo, consulta con un abogado antes de enviar ningún aviso.
¿Y si vendo el piso con el inquilino dentro?
Puedes venderlo. Por regla general, el comprador se subroga en el contrato y tiene que respetarlo. Si lo que quieres es vender para recuperar el piso vacío, la venta se comenta como causa justificada para no renovar, pero habría que verlo en el texto definitivo antes de dar nada por seguro.
¿La renovación automática es para siempre?
No hemos podido confirmar en el texto cuántas veces se renovaría ni por cuánto tiempo cada vez. Lo publicado habla de renovación al cumplir los 5 o 7 años y de que el propietario podría recuperar el piso con causa justificada o pagando la indemnización mínima. Si te afecta, que un abogado lo revise con el texto que se publique.
Compara tu situación con una renta fija a cinco años
Si tu piso está en Madrid o alrededores y tiene tres o más habitaciones, podemos estudiar una renta fija cada día 5 durante cinco años, con la gestión a nuestro cargo. Al enviar el formulario te llamamos en menos de 24 horas, visitamos el piso sin coste y te damos una propuesta cerrada por escrito. Sin compromiso, y con la recomendación de que la revise tu abogado.
