Te lo decimos desde el principio: somos una empresa de gestión y nos interesa que nos alquiles tu piso. Por eso este texto no es un folleto. En octubre de 2026, con los decretos de vivienda en el aire, vamos a comparar con honestidad alquilar piso a empresa de gestión frente a alquilarlo a un particular, y en varios puntos gana el particular. Tú decides con la tabla delante, no con un eslogan.
El momento lo explica. A finales de septiembre el Gobierno aprobó dos decretos-ley que cambiaban las reglas del alquiler de larga duración, de temporada y por habitaciones; entraron en vigor el 1 de octubre y cayeron al día siguiente. El Gobierno quiere reaprobarlos, y muchos propietarios se preguntan si les compensa seguir alquilando como hasta ahora.
Situación a 5 de octubre de 2026: el RDL 26/2026 y el RDL 27/2026 se publicaron en el BOE el 1 de octubre y el Congreso no los convalidó el 2 de octubre, por lo que no están en vigor. El Gobierno ha anunciado que los aprobará de nuevo con el mismo contenido para que los convalide la Diputación Permanente, tras convocar elecciones generales para el 29 de noviembre. Si se reaprueban, entrarían en vigor al publicarse en el BOE, con 30 días para su convalidación. Actualizaremos este artículo cuando cambie.
Dos formas de alquilar el mismo piso después del decreto
Con el mismo piso tienes, a grandes rasgos, dos caminos.
El primero es el clásico: firmas un contrato de vivienda con una persona o una familia. Ese contrato está sujeto a la LAU, con su plazo mínimo, sus prórrogas y todo lo que el decreto proponía añadir. Tú eres el arrendador, tú atiendes las incidencias y tú asumes el riesgo de impago o de vacío.
El segundo es alquilar el piso completo a una empresa que lo gestiona por habitaciones. Una empresa no tiene “necesidad de vivienda”, así que ese contrato no es de vivienda habitual. Es lo que la LAU llama uso distinto de vivienda y se rige sobre todo por lo que pactan las partes. Las obligaciones frente a los inquilinos de cada habitación las asume la empresa, que es quien les alquila. Para el detalle jurídico del modelo, tienes la guía de si el rent to rent es legal en España.
Tabla comparativa: particular frente a empresa de gestión, punto por punto
| Punto | Alquilar a un particular | Alquilar a una empresa de gestión |
|---|---|---|
| Tipo de contrato | Vivienda habitual, sujeto a la LAU | Uso distinto de vivienda, rige lo pactado |
| Duración | 5 años (7 si eres persona jurídica), con prórroga tácita de hasta 3 | La que pactéis, por ejemplo 5 años |
| Renta | Variable según inquilino, con vacíos posibles | Fija y pactada, también con el piso vacío |
| Gestión | Tuya: inquilinos, incidencias, limpieza | De la empresa |
| Reforma y mantenimiento | Por tu cuenta | A cargo de la empresa, según lo firmado |
| Actualización de renta | Límite legal (IRAV) y, si vuelve el decreto, 2 % hasta 2027 | Lo que pactéis en el contrato |
| Posible indemnización de 12 meses | Sí, si vuelve el RDL 27/2026 y no renuevas sin causa | En principio no, porque no es contrato de vivienda; depende del texto final |
| Reducción de IRPF de vivienda habitual | Sí: hoy, en Madrid, el 50 % (60 % con rehabilitación reciente) | No |
| Salir antes de tiempo | Limitado por las prórrogas | Lo que diga la cláusula de salida |
| Fianza legal | 1 mensualidad | 2 mensualidades (uso distinto) |
Lo que ganas alquilando a un particular (y no es poco)
Alquilar a un particular tiene ventajas reales que no conviene minimizar.
- Reducción fiscal. Si el piso es la vivienda habitual del inquilino, hoy reduces el rendimiento neto un 50 %, o un 60 % si lo rehabilitaste en los dos años anteriores. Si el decreto vuelve, habría tramos más altos en algunos supuestos.
- Control. Eliges al inquilino y fijas las condiciones dentro de la ley.
- Margen si el mercado sube. Al cambiar de inquilino puedes pactar una renta nueva: en Madrid, sin zonas tensionadas, la renta inicial no tiene tope por índice.
El contrapunto es lo que ya sabes. Si el inquilino deja de pagar, el proceso es lento. Si deja el piso hecho un desastre, lo arreglas tú. Y si el decreto vuelve, tendrías actualización limitada, prórroga extraordinaria de hasta dos años para contratos que venzan hasta diciembre de 2028 y, si el segundo decreto prospera, la indemnización mínima de 12 mensualidades que explicamos en este análisis del RDL 27/2026.
En Madrid hay además un matiz que corta en los dos sentidos. La Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna zona de mercado residencial tensionado y ha dicho que no lo hará. Por eso no hay topes por índice de referencia, lo que te da libertad de precio, pero tampoco se aplican los tramos más altos de reducción fiscal ligados a esas zonas.
Alquilar piso a empresa de gestión: lo que ganas si lo gestiona por habitaciones
Lo que ofrece una empresa como On Houses con el modelo de renta garantizada es otro paquete:
- Renta fija el día 5 de cada mes. Esté el piso lleno o vacío. El vacío lo asume la empresa.
- Cero gestión. Inquilinos, contratos, incidencias, limpieza y visitas.
- Reforma y amueblado por cuenta de la empresa. Recuperas el piso reformado.
- Mantenimiento cubierto. Cañerías, humedades y desperfectos, según lo que firmes.
- Contrato de cinco años mínimo. Previsibilidad.
La cifra de respaldo: más de 200 pisos en gestión, más de 750 habitaciones y más de 5 millones de euros pagados en rentas. Son datos de On Houses y los damos como tales.
Aquí está la pregunta legítima: qué pasa con el decreto, si vuelve. En el modelo de renta garantizada, quien gestiona las habitaciones y responde ante los inquilinos es la empresa. El tope del artículo 17.9 de la LAU, que limita la suma de rentas de habitaciones a la renta del piso completo, y la causa obligatoria en contratos de temporada se aplicarían a quien alquila las habitaciones. Puedes leer el detalle de ese tope en el análisis sobre alquiler de habitaciones y decreto de vivienda en 2026.
Esto no significa que no te afecte nada. Significa que el riesgo operativo, y buena parte del regulatorio, lo asume la empresa. Pregúntale cómo adaptaría su modelo si el decreto vuelve, y lee bien lo que firmas con ella.
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Calcular mi renta garantizadaFiscalidad: la reducción de IRPF que pierdes y cómo valorarlo con números
Esta es la parte incómoda, y la decimos con claridad. Al alquilar a una empresa, el contrato es de uso distinto. No es alquiler de vivienda habitual del inquilino, así que no tienes la reducción del 50 % (ni las superiores) sobre el rendimiento neto. Es una pérdida real.
Un ejemplo ilustrativo para dimensionarla, con cifras inventadas y un tipo marginal del 30 %:
- Renta anual bruta: 1.200 euros al mes por 12 = 14.400 euros.
- Gastos deducibles (IBI, comunidad, seguro): 3.000 euros.
- Rendimiento neto: 14.400 menos 3.000 = 11.400 euros.
- Con reducción del 50 %: se tributa por 5.700 euros. Al 30 %, 1.710 euros de IRPF.
- Sin reducción: se tributa por 11.400 euros. Al 30 %, 3.420 euros.
La diferencia son 1.710 euros al año, unos 142 euros al mes, en este supuesto. La conclusión práctica es comparar la renta neta después de impuestos, no la bruta: una renta fija algo superior puede compensar esa pérdida, y una inferior no. Hay dos detalles más que debe mirar tu asesor. Cuando el inquilino es una empresa, por regla general te practica una retención del 19 % a cuenta de tu IRPF, que luego descuentas en la declaración. Y el IVA de un arrendamiento de uso distinto tiene matices según el destino del piso. Consulta con tu asesor fiscal antes de decidir; las reducciones están explicadas en la guía de IRPF del alquiler en 2026.
Qué cláusulas mirar en un contrato con una empresa de gestión
Un contrato de uso distinto se rige por lo pactado, y eso cambia las cosas: la protección está en el papel. Lee con lupa lo siguiente, sea con nosotros o con cualquier otra empresa.
- Duración y salida. Cinco años, y qué pasa si quieres recuperar el piso antes o si la empresa quiere irse.
- Renta y actualización. Cuánto, cuándo se paga, cómo se revisa.
- Subarriendo. Que figure expresamente que la empresa puede alquilar habitaciones.
- Reforma. Qué obras se harán, con qué calidades y qué queda para ti al terminar.
- Mantenimiento. Qué incluye y qué no. Pide el listado por escrito.
- Fianza y garantías. Qué respaldo tiene la empresa si deja de pagar.
- Resolución. Qué incumplimientos permiten resolver el contrato.
Si algo no te convence, pide cambiarlo antes de firmar.
Para quién no es la renta garantizada
Ahora, la parte en la que te decimos que no. No somos para todos, y es mejor que lo sepas antes de llamarnos.
- Pisos de una o dos habitaciones. El modelo por habitaciones necesita tres o más.
- Pisos fuera de Madrid y alrededores. No operamos allí.
- Quien quiere vender en uno o dos años. Un contrato de cinco años no encaja.
- Quien no quiere alquiler por habitaciones. Es el modelo, no una opción.
- Quien necesita recuperar el piso pronto para vivir en él o para un familiar.
Si te reconoces en alguno, probablemente te conviene otra cosa. Y si quieres explorar la comparación entre alquilar por habitaciones y piso completo, tienes una guía específica.
Veredicto por perfil de propietario
| Perfil | Lo que suele convenir | Matiz |
|---|---|---|
| Quiere cobrar sin gestionar y sin vacíos | Empresa de gestión | Compara la renta neta tras impuestos |
| Piso antiguo que necesita reforma | Empresa de gestión | La reforma por cuenta de la empresa pesa mucho |
| Tiene un solo piso y vive de esa renta | Depende | Lee la cláusula de salida y el respaldo |
| Quiere vender en menos de dos años | Particular o venta | Un contrato de cinco años no encaja |
| Piso de 1 o 2 habitaciones | Particular | El modelo por habitaciones no encaja |
| Le importa la reducción de IRPF | Particular | Es lo que más pierdes con la empresa |
Si buscas una empresa de gestión de pisos en Madrid, compara al menos dos propuestas y lee el contrato con tu abogado. La norma sigue en el aire, y puedes seguir su estado en el resumen del decreto de vivienda 2026 para propietarios. Para el estado actual de tu contrato, esta guía sobre qué pasa con tu contrato. Y para entender el plazo de cinco años desde el lado del particular, los pros y contras del contrato de cinco años. El texto de la LAU en el BOE es la referencia sobre uso distinto.
Preguntas frecuentes
¿Si alquilo a una empresa me afecta el decreto de vivienda?
Desde el 2 de octubre, el decreto no está en vigor. Si vuelve, el contrato entre tú y una empresa sería de uso distinto y se regiría por lo pactado. Las obligaciones frente a los inquilinos de cada habitación las asumiría la empresa. Eso no significa que no te afecte nada: revisa tu caso con un abogado.
¿Quién responde ante los inquilinos de las habitaciones?
La empresa, que es quien les alquila las habitaciones. El propietario firma un único contrato con la empresa y no con cada inquilino. Aun así, conviene que el contrato diga por escrito quién responde de qué, y que un abogado lo revise antes de la firma para evitar sorpresas.
¿Pierdo la reducción de IRPF si alquilo a una empresa?
Sí. Al ser un contrato de uso distinto y no de vivienda habitual del inquilino, no tienes la reducción del 50 % o superior. Es un coste real del modelo. Compara la renta neta tras impuestos con tu asesor fiscal, porque una renta fija puede compensar la diferencia o no.
¿Puedo recuperar el piso antes de los cinco años?
Depende de lo que pactéis. En un contrato de uso distinto no hay un derecho legal automático de salida, así que la cláusula de duración y de resolución lo es todo. Si es importante para ti, pídela por escrito antes de firmar. Si necesitas el piso pronto, probablemente este modelo no te encaja.
¿Qué pasa si la empresa de gestión deja de pagar?
Es un contrato y puedes reclamar la renta debida y resolverlo si hay impago, pero el proceso sería judicial. Por eso importa qué respaldo tiene la empresa: fianza, garantías, antigüedad y solvencia. Pregúntalo antes de firmar y pide la respuesta por escrito. Con cualquier empresa, no solo con la nuestra.
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