Dos decretos de vivienda estuvieron en vigor poco más de un día y medio: desde su publicación el 1 de octubre de 2026 hasta la tarde del día 2, cuando el Congreso se negó a convalidarlos. ¿Está hoy el decreto vivienda en vigor? A 5 de octubre, no. Pero el Gobierno ha anunciado que los aprobará otra vez, y eso deja a muchos propietarios con la misma duda: qué hago con mi contrato.
Esta página está pensada para actualizarse. Responde en preguntas cortas, con un semáforo casi al final para que sepas si puedes quedarte tranquilo o conviene mover ficha. Última revisión: 5 de octubre de 2026.
Situación a 5 de octubre de 2026: el RDL 26/2026 y el RDL 27/2026 se publicaron en el BOE el 1 de octubre y el Congreso no los convalidó el 2 de octubre, así que ninguno está en vigor. El Gobierno ha anunciado que los aprobará de nuevo con el mismo contenido para que los convalide la Diputación Permanente, tras convocar elecciones generales para el 29 de noviembre. Si se reaprueban, entrarían en vigor al publicarse en el BOE y tendrían 30 días para ser convalidados. Actualizaremos este artículo cuando cambie.
¿Está el decreto vivienda en vigor hoy?
No. El RDL 26/2026, de 29 de septiembre, y el RDL 27/2026 se publicaron en el BOE el jueves 1 de octubre y entraron en vigor ese día. El viernes 2 de octubre el Congreso no convalidó ninguno de los dos decretos y se publicó un BOE extraordinario de derogación esa misma tarde. Desde el 2 de octubre no están en vigor.
El resumen de lo que pasó ese día lo tienes en la crónica de Civio sobre la derogación. La consecuencia práctica es sencilla: las normas que tu contrato tenía antes del 1 de octubre son, hoy, las que valen.
¿Qué es la Diputación Permanente y por qué el Gobierno la usa?
Cuando se disuelven las Cortes por unas elecciones, el Congreso no puede reunirse en pleno. Quien actúa entonces es la Diputación Permanente, un órgano de 69 miembros. Y puede convalidar decretos-ley.
Aquí está la jugada. Entre el domingo 4 y el lunes 5 de octubre, Pedro Sánchez anunció elecciones generales para el 29 de noviembre de 2026, y el Gobierno dijo que aprobará de nuevo los decretos con el mismo contenido para pedir su convalidación a ese órgano, donde Junts tiene un solo voto. Según Euronews, el primer decreto tendría apoyos ajustados, 35 votos frente a 34. El segundo, el de las 12 mensualidades, está en duda por la posición del PNV.
Hay una discusión jurídica. Algunos juristas sostienen que reaprobar un decreto idéntico al que el Congreso acaba de rechazar puede ser fraude de ley. No se descarta que acabe en el Tribunal Constitucional. Es decir, aunque se reapruebe, no está dicho que sobreviva.
¿Qué pasa con los contratos firmados el 1 y el 2 de octubre?
Es la pregunta más delicada, y la respuesta honesta es que está menos clara que el resto. Durante ese día y medio, las normas estuvieron en vigor. Un contrato firmado entonces pudo hacerse bajo reglas que luego decayeron.
Lo que podemos decir con prudencia:
- Con la derogación, el marco general vuelve al anterior al 1 de octubre.
- Si firmaste un contrato de temporada esos días con causa y plazo conforme al decreto, probablemente no tengas problema.
- Si firmaste algo que solo era válido bajo las reglas nuevas, o con cláusulas redactadas pensando en ellas, conviene revisarlo.
- Si el decreto vuelve, podrían surgir cuestiones sobre el régimen de lo firmado en el intervalo.
No hay forma seria de dar una respuesta general. Si estás en este grupo, consulta con un abogado y guarda copia de todo.
¿Y con un contrato que vence en octubre o noviembre?
Hoy se aplica la LAU de siempre. Si es un contrato de vivienda que llega a su plazo mínimo, el artículo 10.1 prevé que, si ninguna de las partes avisa a tiempo (el arrendador cuatro meses antes, el inquilino dos), se prorroga obligatoriamente por anualidades hasta tres años. Si vence ahora y ya avisaste en plazo, el contrato termina como estaba previsto.
Si el decreto vuelve, el panorama cambiaría. El RDL 26/2026 incluía una prórroga extraordinaria de hasta dos años para contratos de vivienda habitual que venzan hasta diciembre de 2028. La pediría el inquilino, y el arrendador que no es gran tenedor podría oponerse en los supuestos del texto. Y el RDL 27/2026 proponía renovación automática, con indemnización mínima de 12 mensualidades si no renuevas sin causa. Lo explicamos en este análisis de la indemnización de 12 mensualidades.
Mira hoy la fecha límite de aviso, no la de vencimiento. Si eres el arrendador, son cuatro meses antes: un contrato que cumple el plazo mínimo el 28 de febrero de 2027 exige avisar, como tarde, el 28 de octubre. Y si tu contrato cumple el plazo mínimo este otoño y no avisaste a tiempo, la prórroga de hasta tres años ya está en marcha. Lo que no se avisa en plazo, se prorroga.
¿Y con un contrato de temporada o de habitación?
Con la ley de antes del 1 de octubre, un contrato de temporada se rige por lo pactado en buena medida. Hoy sigue así. El RDL 26/2026 pretendía cambiar eso: causa real y acreditable (art. 7.2 LAU, con la carga de la prueba sobre el arrendador), duración general máxima de 12 meses, y recalificación como vivienda habitual si se encadenaban más de dos contratos.
Para los firmados antes de la entrada en vigor, la disposición transitoria octava preveía que siguieran con su régimen hasta el final del plazo pactado, sin posibilidad de prórroga. La renovación ya se regiría por las reglas nuevas. Hay un análisis completo en la guía de alquiler de temporada en 2026 y la causa justificada.
En habitaciones, el decreto incluía el arrendamiento parcial de una habitación en el artículo 2 de la LAU y un tope: la suma de las rentas de las habitaciones no podría superar la renta del piso completo (art. 17.9). Hoy no se aplica. Si vuelve, ese tope sí llegaría a Madrid, porque no depende de zonas tensionadas; lo que no llegaría son los límites ligados al índice de referencia, ya que la Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna.
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Calcular mi renta gratis¿Qué pasa después de las elecciones del 29 de noviembre?
Aquí entramos en el terreno de lo que no se sabe. Tres piezas se mueven a la vez.
- Los 30 días de convalidación. Si el Gobierno reaprueba los decretos, habría 30 días desde su publicación para convalidarlos, y la Diputación Permanente podría hacerlo dentro de ese plazo.
- El nuevo Congreso. Las elecciones se celebran el 29 de noviembre. Lo que el nuevo Congreso decida sobre las normas que queden vigentes dependerá de su composición, y no hay forma seria de predecirlo.
- Los tribunales. Si hay recursos sobre la reaprobación, podrían llegar al Tribunal Constitucional.
Lo razonable es planificar con escenarios, no con apuestas: que el decreto vuelva y se convalide, que vuelva y vuelva a caer, o que no se reapruebe. Un contrato bien redactado, con las fechas de aviso controladas y, si es de temporada, con la causa documentada, aguanta los tres.
Semáforo: qué hacer según tu situación
| Color | Tu situación | Qué hacer |
|---|---|---|
| Verde | Contrato de vivienda en curso, lejos del vencimiento, sin cambios previstos | No hagas nada. Guarda copia del contrato y de las comunicaciones |
| Verde | Piso vacío sin plan inmediato | Puedes esperar antes de decidir cómo alquilarlo, pero cada mes vacío sigue costando IBI, comunidad y seguro |
| Ámbar | Contrato que cumple el plazo mínimo en los próximos meses | Comprueba si sigues en plazo de aviso (cuatro meses antes, si eres el arrendador) |
| Ámbar | Vas a firmar un contrato nuevo | Redáctalo pensando en dos escenarios y que lo revise un abogado |
| Ámbar | Alquilas habitaciones sueltas | Calcula si la suma de rentas superaría la del piso completo, por si vuelve el decreto |
| Rojo | Firmaste algo el 1 o el 2 de octubre | Consulta ya con un abogado y guarda todo |
| Rojo | Contrato de temporada encadenado o con causa dudosa | Consulta ya: es donde más riesgo de recalificación hay si vuelve el decreto |
| Rojo | Has recibido una reclamación o un aviso del inquilino | Consulta ya antes de responder |
Si estás en verde, el consejo más útil es no cambiar nada por miedo.
Qué vigilar en las próximas semanas
- La publicación de los nuevos decretos en el BOE. Es el momento exacto en que, si ocurre, volverían a entrar en vigor.
- El calendario de la Diputación Permanente para su convalidación.
- Cualquier recurso sobre la reaprobación.
- La campaña electoral y las posiciones de cada partido sobre vivienda.
Mientras tanto, el resumen del decreto de vivienda 2026 para propietarios recoge el contenido completo. Si tu duda es cuánto subir la renta, la guía de la subida del alquiler en Madrid con el IRAV en 2026 te da la referencia. Y si te preocupa el plazo del contrato, tienes los pros y contras del contrato de cinco años. Quien prefiera que una empresa asuma el riesgo, puede ver cómo funciona la renta garantizada.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo volvería a entrar en vigor el decreto?
Solo si el Gobierno lo aprueba de nuevo en Consejo de Ministros y se publica en el BOE. Ese día entraría en vigor, con 30 días para ser convalidado. A 5 de octubre de 2026 el Gobierno lo ha anunciado, pero no hay fecha confirmada de publicación ni garantía de que se produzca.
¿Puede el nuevo Congreso derogarlo después de las elecciones?
En teoría, el Congreso que salga de las elecciones del 29 de noviembre podría modificar o derogar lo que quede vigente, igual que cualquier norma. Qué haga dependerá de su composición, que hoy nadie conoce. Cualquier predicción sobre ese resultado sería una apuesta, no un dato.
¿Debo esperar para firmar un contrato nuevo?
No hace falta esperar si el contrato está bien redactado. Lo prudente es firmar pensando en dos escenarios: el actual y el del decreto si vuelve, por ejemplo con causa documentada en temporada. Si tienes dudas concretas, pide a un abogado que revise el borrador antes de firmarlo, sobre todo si es de temporada.
¿Puedo subir la renta ahora que el decreto no está en vigor?
Puedes actualizarla según la cláusula de tu contrato, con el límite que ya existía antes del decreto, ligado al IRAV en los contratos a los que se aplica. El tope del 2 % hasta 2027 que proponía el RDL 26/2026 no rige mientras no vuelva. Y si firmas con un inquilino nuevo, en Madrid la renta inicial es libre, porque no hay zonas tensionadas.
¿Dónde consulto el texto oficial?
En el BOE. El texto consolidado del RDL 26/2026 está en la sede del BOE con la referencia BOE-A-2026-20266, y la derogación se publicó en un BOE extraordinario el 2 de octubre. Si se reaprueban, la versión válida será la del nuevo decreto publicado, así que conviene comprobar siempre la fecha de la edición.
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