Convertir salón en habitación es, a la vez, la reforma más rentable por euro invertido y una de las que más expedientes urbanísticos abre en Madrid. Cuesta poco —un tabique, una puerta, un punto de luz— y puede sumar varios cientos de euros a la renta mensual de un piso alquilado por habitaciones. Por eso la pide casi todo inversor. Y por eso conviene hacer las cuentas urbanísticas antes que las financieras.
La pregunta no es si la obra se puede ejecutar —eso lo hace cualquier albañil en un fin de semana con un tabique de pladur—, sino si la vivienda resultante sigue cumpliendo las condiciones de habitabilidad que exige el planeamiento madrileño. Es legal solo cuando se cumplen cuatro requisitos a la vez, y basta con que falle uno para que la nueva pieza no cuente como habitación habitable ante una inspección.
Por qué esta obra es la más rentable y la más vigilada
Convertir el salón en habitación no exige ampliar la vivienda ni tocar fachada en la mayoría de los casos: solo levantar un tabique interior. Ese coste bajo frente al aumento de renta que supone una habitación más explica por qué es la operación favorita del primer inversor. Y explica también por qué el Ayuntamiento la vigila de cerca: es fácil de ejecutar sin licencia y fácil de detectar después, cuando aparece anunciada en un portal inmobiliario con un número de habitaciones que no coincide con el catastro.
Es solo una pieza dentro de un proyecto más amplio de conversión a alquiler por habitaciones, que incluye también baños, instalaciones y acústica. Si es la primera vez que planteas esta reforma completa, conviene partir de la visión de conjunto en reformar un piso para alquilar por habitaciones en Madrid antes de decidir si el salón es la pieza que debe ceder metros.
Convertir el salón en habitación: los cuatro requisitos que deciden si se puede
Los cuatro se comprueban sobre el plano, antes de comprar el primer saco de yeso. Tienen que cumplirse a la vez:
- La vivienda resultante conserva 40 m² útiles y su programa mínimo: estar-comedor, cocina, dormitorio y baño.
- Cada pieza alcanza su superficie mínima y admite el círculo inscrito que le corresponde.
- Las dos piezas son exteriores, con hueco propio de iluminación y ventilación.
- Sobrevive una pieza de estar-comedor, no solo dormitorios.
Superficie útil resultante de la vivienda y de cada pieza
Aquí está el primer malentendido caro: no todos los dormitorios piden lo mismo. Las Normas Urbanísticas del PGOUM fijan un mínimo de 12 m² útiles para el dormitorio principal, con una forma que permita inscribir un círculo de 2,70 m de diámetro, y de 7 m² para el resto de dormitorios, con un círculo de 2,00 m. La pieza de estar-comedor tiene su propio mínimo, 14 m² y círculo de 3,00 m, y la cocina 7 m². Por encima de todo eso, la vivienda completa debe conservar al menos 40 m² útiles con su programa mínimo: estar-comedor, cocina, un dormitorio y un baño.
Traducido a tu plano: si el piso ya tiene su dormitorio principal, la habitación que saques del salón no necesita 12 m², le bastan 7 m² útiles que admitan el círculo de 2,00 m. Lo que casi nunca sobra es el otro lado del tabique, porque el trozo de salón que queda sigue teniendo que funcionar como estar-comedor con sus 14 m². Esa es la cuenta que decide el caso, y conviene hacerla con el plano acotado, no a ojo.
Ventilación e iluminación natural directa
Toda pieza habitable tiene que ser exterior: necesita hueco propio a la vía pública, a un espacio libre o a un patio que cumpla dimensiones, con una superficie de iluminación natural de al menos el 12 % de la superficie útil de la pieza y una superficie practicable para ventilación del orden del 8 %. El Ayuntamiento de Madrid ha publicado criterios de interpretación sobre este punto en sus consultas urbanísticas sobre ventilación e iluminación de viviendas. La consecuencia práctica es dura y no admite matices: si el salón solo tenía una ventana y el tabique deja una de las dos mitades sin hueco propio, esa pieza no es habitable, por mucha superficie que tenga.
El salón que desaparece: qué exige el planeamiento sobre la pieza de estar
Es el requisito que más se pasa por alto. El PGOUM no solo pone mínimos a cada dormitorio: exige que la vivienda conserve su programa mínimo, y ahí entra una pieza de estar-comedor de 14 m² útiles con su círculo de 3,00 m. Partir el salón entero en dos dormitorios sin dejar espacio de estar deja a la vivienda sin uno de los cuatro elementos de ese programa, aunque las dos piezas nuevas cumplan superficie y luz por separado. Es la diferencia entre partir un salón grande dejando estar-comedor y partirlo entero sin dejar nada.
En la práctica, esto descarta la partición en salones pequeños o muy alargados, aunque el total de metros parezca suficiente sobre el papel. La suma mínima que hay que alojar es 14 m² de estar-comedor más 7 m² de dormitorio nuevo, y a eso se le añade el grosor del tabique, el paso a la habitación y la necesidad de que cada lado tenga su hueco. Como orden de magnitud orientativo, por debajo de unos 22-24 m² útiles de salón y con una sola ventana, la operación no suele salir; con dos huecos independientes y algo más de superficie, empieza a ser viable. El plano acotado y un técnico deciden, no esta regla.
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| Situación | Semáforo | Por qué |
|---|---|---|
| Salón de 30 m² con dos ventanas a fachada; el tabique deja 14 m² de estar y 9 m² de dormitorio, cada uno con su hueco | Verde | Se respetan el programa mínimo de la vivienda, las superficies de cada pieza y la condición de pieza exterior en las dos |
| Salón con una sola ventana; el tabique deja una de las dos piezas sin hueco propio a fachada o patio | Rojo | La pieza interior no es exterior ni alcanza el 12 % de iluminación: no computa como habitable |
| Salón grande partido en dos dormitorios de más de 7 m² cada uno, sin dejar estar-comedor | Rojo | La vivienda pierde una pieza de su programa mínimo, aunque cada dormitorio cumpla por separado |
| Salón de 22-24 m² con dos huecos; el reparto deja el estar justo en el límite de 14 m² | Ámbar | Puede salir o no según el grosor del tabique, la circulación y la forma de la pieza; exige plano acotado y criterio técnico |
| Vivienda que, tras la partición, se queda por debajo de 40 m² útiles | Rojo | Incumple la superficie mínima de la vivienda con independencia de cómo queden las piezas |
Qué trámite hace falta y qué pasa si no se hace
Levantar un tabique interior sin tocar elementos estructurales ni fachada suele encajar dentro del régimen de declaración responsable que regula la Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid: el propietario declara bajo su responsabilidad que la obra cumple la normativa urbanística, sin esperar una autorización previa. Eso no significa que no haya normativa que cumplir, significa que la responsabilidad de cumplirla recae directamente en quien firma la declaración. Si la habitación nueva no cumple los cuatro requisitos y aparece anunciada como tal, el Ayuntamiento puede exigir revertir la obra, y esa habitación no cuenta como metro habitable a efectos de valorar o vender el piso más adelante.
Alternativas cuando el semáforo sale rojo
Si el salón no admite una partición limpia, hay salidas intermedias antes de renunciar del todo a la habitación extra: un tabique que no llegue al techo y deje pasar luz por encima, una mampara de vidrio en lugar de un muro ciego, o replantear la partición para que ambas piezas compartan el hueco de fachada en lugar de repartirlo mal. Ninguna solución sustituye una valoración técnica sobre el plano real del piso, y conviene revisarla junto con el resto de límites de la reforma en licencias de obra para reformar un piso en Madrid y en qué se exige de verdad en Madrid ya que no hay cédula de habitabilidad. Si el objetivo final es maximizar habitaciones de forma segura, conviene mirar también el coste de añadir un segundo baño para alquilar por habitaciones, porque una habitación más casi siempre implica revisar también los baños. Y si lo que buscas es entender el marco legal completo del alquiler por habitaciones más allá de la reforma, está desarrollado en si es legal alquilar por habitaciones en España.
Preguntas frecuentes
¿Es legal partir el salón para hacer otra habitación en Madrid?
Sí, siempre que la pieza nueva alcance su superficie mínima con el círculo inscrito que le corresponde, sea exterior y tenga luz y ventilación propias, y que la vivienda conserve su estar-comedor y los 40 m² útiles del programa mínimo. Si falla uno solo de esos requisitos, la habitación no computa como tal aunque la obra esté ejecutada.
¿Puede una habitación no tener ventana?
No como dormitorio habitable. Toda pieza habitable debe ser exterior, con hueco a vía pública, espacio libre o patio que cumpla dimensiones, una superficie de iluminación de al menos el 12 % de la superficie útil de la pieza y una superficie practicable de ventilación del orden del 8 %.
¿Qué superficie mínima debe tener una habitación?
Depende de cuál sea. El PGOUM de Madrid pide 12 m² útiles y un círculo inscrito de 2,70 m para el dormitorio principal, y 7 m² con un círculo de 2,00 m para el resto de dormitorios. Una pieza alargada que no admita su círculo no cumple, aunque la superficie total dé el número.
¿Necesito licencia para levantar un tabique?
Una partición interior sin tocar estructura ni fachada suele tramitarse como declaración responsable, más ágil que una licencia, pero la responsabilidad de que la obra cumpla la normativa recae en quien la firma, no en el Ayuntamiento.
¿Qué pasa si el ayuntamiento detecta la habitación no declarada?
Puede exigir revertir la obra si no cumple los requisitos de habitabilidad, y esa habitación no computará como metro habitable en una tasación o en una venta posterior. Consulta con tu técnico antes de anunciar el piso con una habitación más.
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