¿Cuánto tarda una venta con quita, de verdad, desde la primera llamada hasta que sales de la notaría sin deuda? Más que una venta normal, porque hay que negociar con el banco. Y, en la mayoría de los casos, menos que el reloj del juzgado, porque el procedimiento de ejecución hipotecaria también tiene su propio calendario y no se detiene solo porque tú hayas empezado a negociar. Esa es la clave que casi nadie explica con números: hay dos cuentas atrás corriendo a la vez, y el objetivo es que la tuya llegue antes que la del juzgado. Aquí tienes el calendario real, fase por fase, con los plazos que se manejan hoy en España.
Las dos cuentas atrás: cuánto tardas tú y cuánto tarda el juzgado
Si ya has dejado de pagar la hipoteca, hay un procedimiento judicial en marcha o a punto de empezar, aunque todavía no hayas recibido ni una demanda. Ese procedimiento avanza con sus propios plazos: demanda, requerimiento de pago, subasta y, si nadie ha resuelto nada antes, lanzamiento. Entre la demanda y el lanzamiento suelen pasar entre 18 y 24 meses, con diferencias grandes de un juzgado a otro: no hay un plazo legal único, hay una media que cada partido judicial estira o acorta según su carga de trabajo. La venta con quita corre en paralelo: no detiene el procedimiento por sí sola, pero sí puede cerrarse antes de que el procedimiento llegue a la subasta, que es el punto donde la vía amistosa se complica de verdad. Cuanto antes empieces, más solapan las dos cuentas atrás a tu favor.
Puedes ver el detalle de las fases judiciales, con sus artículos y plazos, en la Ley de Enjuiciamiento Civil y en nuestra guía sobre fases y plazos de la ejecución hipotecaria. Aquí nos centramos en la otra cuenta atrás: la que depende de la negociación, no del juzgado.
Fase 0: el estudio de viabilidad, 72 horas
Todo empieza con un estudio gratuito de tu caso: deuda pendiente, cargas registrales, valor real de la vivienda y en qué fase procesal estás. La respuesta llega por escrito en un máximo de 72 horas, y puede ser una de dos cosas. Si hay margen, se te dice con qué condiciones. Si no lo hay, también se te dice, y ahí termina el proceso sin coste ni compromiso. Esta fase es la más rápida de todas y la que marca si merece la pena seguir.
Fase 1: el mandato y la hoja de encargo, una semana
Si el estudio es positivo, se firma el mandato: el encargo de venta y la hoja de encargo del equipo de expertos, con el informe fiscal previo ya incluido. Esta fase suele resolverse en una semana, porque no depende de terceros, solo de la documentación que aportes y de la firma. Los honorarios quedan pactados por escrito en este momento, a éxito: si el banco no acepta, no hay factura.
Fase 2: comprador, tasación y oferta al banco, de uno a tres meses
Esta es la fase larga y la que más varía de un caso a otro. Hay que encontrar comprador, encargar la tasación y presentar al banco una propuesta formal de venta con cancelación total de la deuda. Uno a tres meses es el rango habitual, pero no depende solo del equipo que lleva tu caso: depende también de la rapidez del departamento de recuperaciones del banco, o del fondo que haya comprado la deuda, para estudiar y responder a la oferta.
Por qué esta fase es la que más varía
Tres factores mueven el plazo en esta fase: la complejidad de la deuda (una hipoteca con varias cargas o con avalistas tarda más que una limpia), quién decide dentro del banco (algunos departamentos de recuperaciones resuelven en semanas, otros necesitan comités que se reúnen una vez al mes) y la disponibilidad de comprador, que aquí se acorta porque se trabaja con una red propia de inversores en lugar de esperar a que alguien aparezca en un portal.
Fase 3: notaría, carta de pago y cancelación registral
Con la oferta aceptada, se fija la firma en notaría. El banco recibe el precio, emite la carta de pago y se cancela la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Se entregan las llaves y se sale sin deuda, según lo pactado. Si el precio de venta supera el importe que el banco acepta como cancelación, la diferencia puede quedar para el vendedor, aunque no es lo habitual: el escenario normal es salir sin casa y sin deuda, no salir con dinero. La firma suele tardar entre dos y cuatro semanas desde que la oferta queda aceptada, el tiempo habitual para preparar la documentación notarial y coordinar agendas.
Sin coste hasta el cierre: solo cobramos si el banco acepta
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Estudiar mi caso gratisTu calendario frente al del juzgado
Sumando las cuatro fases, el proceso completo de una venta con quita suele moverse entre dos y cuatro meses y medio desde que se empieza hasta que se firma en notaría: 72 horas de estudio, una semana de mandato, de uno a tres meses de comprador y oferta, y dos a cuatro semanas de notaría. Frente a eso, el calendario del juzgado, si nadie interviene, suele necesitar entre 18 y 24 meses desde la demanda hasta el lanzamiento. La diferencia no es un detalle: es la razón por la que empezar antes multiplica las opciones.
| Fase | Venta con quita | Ejecución hipotecaria (si nadie interviene) |
|---|---|---|
| Arranque | Estudio de viabilidad: 72 horas | Impagos acumulados: variable |
| Formalización | Mandato: 1 semana | Demanda y requerimiento: semanas o meses, según el juzgado |
| Fase central | Comprador y oferta al banco: 1 a 3 meses | Trámite judicial hasta la subasta: varios meses |
| Cierre | Notaría y cancelación: 2 a 4 semanas | Subasta y, si no hay adjudicatario, lanzamiento |
| Total aproximado | 2 a 4,5 meses | 18 a 24 meses desde la demanda |
Puesto en línea de tiempo, contado en semanas desde el primer contacto, el recorrido típico queda así:
- Días 1 a 3. Estudio de viabilidad: deuda pendiente, cargas, valor real y fase procesal. Respuesta por escrito.
- Semana 1. Firma del mandato y de la hoja de encargo, con el informe fiscal previo incluido.
- Semanas 2 a 6. Tasación, preparación del expediente y búsqueda de comprador dentro de la red de inversores.
- Semanas 4 a 14. Oferta formal al banco o al fondo y negociación de la cancelación total. Es el tramo que más se estira.
- Últimas 2 a 4 semanas. Notaría, carta de pago, entrega de llaves y cancelación de la hipoteca en el Registro.
Qué acelera y qué frena el proceso
Hay factores que dependen de ti y otros que no. De tu lado: cuanta más documentación tengas lista desde el primer día (escritura, últimos recibos, notificaciones del banco), menos vueltas da el estudio inicial. Del lado del banco: cada entidad tiene su propio ritmo interno, y un fondo que compró la deuda con descuento no siempre negocia igual que el banco original, aunque suele ser más rápido cuando tiene interés en cerrar. Y del lado del juzgado: si ya hay fecha de subasta publicada, el margen de maniobra se reduce mucho, por eso el momento de empezar importa tanto como el proceso en sí.
- Acelera: tener toda la documentación reunida desde el primer contacto.
- Acelera: empezar antes de que se anuncie la fecha de subasta.
- Frena: hipotecas con varias cargas, embargos o avalistas adicionales.
- Frena: bancos o fondos con comités de decisión que se reúnen con poca frecuencia.
- Frena: desacuerdo entre cotitulares sobre el precio o las condiciones de venta.
Si quieres entender qué papeles concretos vas a necesitar reunir desde el primer día, tenemos una guía práctica: qué documentación pide el banco para estudiar una quita. Si tu caso está más adelantado, conviene leer antes qué opciones quedan si ya hay fecha de subasta publicada, porque no todas las salidas siguen abiertas en ese punto.
Todo lo anterior parte de que tu caso cumple los requisitos básicos para negociar una quita. Si quieres verlo con detalle antes de calcular plazos, empieza por nuestra guía de requisitos de una venta con quita.
Preguntas frecuentes
¿Puedo empezar si ya tengo demanda de ejecución?
Sí, en la mayoría de los casos. Mientras no se haya anunciado la fecha de subasta, el equipo puede intervenir en el procedimiento y negociar con el banco en paralelo. Cuanto antes empieces dentro de esa ventana, más opciones reales tienes sobre la mesa.
¿La venta con quita paraliza el procedimiento judicial?
No de forma automática. El procedimiento sigue su curso salvo que el juzgado acuerde una suspensión expresa, así que los plazos procesales continúan corriendo mientras se negocia. Por eso conviene empezar cuanto antes: cada semana cuenta para las dos cuentas atrás.
¿Qué pasa si el banco tarda en responder a la oferta?
Alarga la fase 2, que ya es la más variable. Si el procedimiento judicial está avanzado, el equipo hace seguimiento activo de la respuesta y valora si conviene reforzar la propuesta, siempre informándote del estado real, no de plazos genéricos.
¿Puedo fijar yo la fecha de entrega de llaves?
Dentro de lo que se negocie con el banco y el comprador, sí. La fecha de entrega forma parte del acuerdo que se cierra antes de la firma, así que puedes plantear tus necesidades de mudanza y buscar una fecha razonable para todas las partes.
¿Cuánto es lo mínimo que puede durar todo el proceso?
En un caso sencillo, con documentación completa desde el primer día y un banco que responde rápido, el proceso puede resolverse en algo menos de dos meses. Es el extremo más favorable, no la media: la negociación con el banco es la que decide el plazo final.
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