Casi todo lo que se publica sobre una venta con quita da por hecho que la decisión es tuya: pides, negocias, consigues. No es así. La decisión de sentarse a negociar la toma el departamento de recuperaciones del banco, o el fondo que compró tu deuda, y solo se sienta cuando ve cinco condiciones objetivas encima de la mesa. Lo urgente que sea tu caso o lo bien que lo expliques pesa menos de lo que parece.
Requisitos venta con quita: estos son los que de verdad importan, antes de mover un papel. Saber si tu caso tiene recorrido real te ahorra semanas, y te deja mirar otra salida desde el primer día si no lo tiene. Esta guía pone esas cinco condiciones en un semáforo, con los casos en los que la respuesta honesta es que no hay quita posible por esta vía.
Vas a encontrar qué mira el banco antes de sentarse, cuánto dura de verdad la ventana para negociar, qué tiene que entregar un estudio de viabilidad serio y las preguntas que conviene hacer antes de firmar cualquier mandato.
Qué es exactamente una venta con quita (y qué no es)
Una venta con quita es la venta de tu vivienda a precio de mercado a un comprador real —normalmente un inversor— en la que el banco acepta ese importe como cancelación total de la deuda, aunque sea inferior a lo que debes. Seguramente te quedas sin la casa, pero sin deuda; en algún caso, no el habitual, el vendedor se lleva una diferencia. No hay subasta ni concurso de acreedores de por medio, y el proceso es confidencial.
No es lo mismo que una dación en pago, donde entregas la vivienda directamente al banco sin que exista un tercero comprador de por medio. Tampoco es la quita del artículo 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que solo entra en juego después de la subasta y la adjudicación de la vivienda habitual, y que exige seguir pagando: el deudor queda liberado si abona el 65 % del remanente en cinco años, o el 80 % en diez. Visto al revés, es una reducción del 35 % o del 20 % sobre lo que quede pendiente, en la redacción que le dio la Ley 1/2013. La venta con quita de la que habla esta guía ocurre antes de todo eso: antes de que exista fecha de subasta.
Y tampoco es una promesa. Ningún despacho ni ninguna inmobiliaria puede garantizarte que el banco vaya a aceptar: lo único real es un proceso —estudio, oferta, negociación— y una respuesta por escrito.
Los cinco requisitos que mira el banco antes de sentarse a negociar
Antes de estudiar cualquier oferta, el departamento de recuperaciones —o el fondo que compró tu deuda— repasa cinco puntos. Si fallan varios a la vez, negociar antes de vender puede ser una pérdida de tiempo, y conviene saberlo cuanto antes.
Impago consolidado, no un retraso puntual
El primero es el más obvio y el que más gente pasa por alto: tiene que haber un impago consolidado, no un par de recibos devueltos por un despiste puntual. Un banco no se plantea perdonar deuda a quien paga con normalidad y solo se ha retrasado una vez; para eso existen la carencia o la reunificación, no la quita. La consolidación se mide en meses de mora reales, no en el nivel de agobio del titular.
- Vivienda con demanda real de mercado. Hace falta un comprador dispuesto a pagar un precio defendible, no una cifra simbólica; sin oferta seria no hay nada que llevarle al banco.
- Una oferta que cubra una parte relevante de la deuda viva. Cuanto más se acerque el importe ofrecido al saldo pendiente, menos asume el banco como pérdida y más fácil es que se siente a hablar.
- La ventana sigue abierta. Todavía no hay fecha de subasta señalada ni adjudicación. Una vez se anuncia la subasta, el margen se estrecha semana a semana.
- Un expediente completo y un interlocutor identificado. Saber si decide la oficina, el departamento de recuperaciones o un servicer contratado por un fondo cambia el tiempo de respuesta; un expediente incompleto es el motivo más habitual de retraso.
La ventana temporal: desde el impago hasta el anuncio de subasta
La negociación de una venta con quita se puede plantear desde que el impago se consolida hasta el anuncio de la subasta. Es una ventana amplia sobre el papel, pero se acorta en la práctica: cada mes que pasa suma intereses de demora y costas judiciales a la deuda, y eso hace la oferta menos atractiva para el banco, no más.
Si el procedimiento llega a subasta, las reglas cambian. La reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil que introdujo la Ley Orgánica 1/2025 se aplica a las ejecuciones cuya demanda se presenta a partir del 3 de abril de 2025. Bajo ese régimen, si la mejor puja iguala o supera el 70 % del valor de subasta, el remate se aprueba al día siguiente del cierre. Si queda por debajo, el ejecutado tiene diez días para presentar a un tercero que mejore la oferta, y tratándose de vivienda habitual el remate ya no puede aprobarse por debajo del 70 % del valor de subasta, o del 60 % si la cantidad reclamada es menor. Negociar antes de que exista fecha de subasta evita depender de esos umbrales.
Por eso el momento en el que empiezas a moverte importa más que casi cualquier otro factor: no es lo mismo negociar con el primer impago consolidado que hacerlo con una fecha de subasta ya publicada en el boletín oficial correspondiente.
Semáforo: casos verdes, ámbar y rojos
No todos los casos con impago tienen el mismo recorrido. Esta tabla resume, a grandes rasgos, en qué color sueles estar según la combinación de factores.
| Color | Situación | Qué significa |
|---|---|---|
| Verde | Impago consolidado, vivienda con demanda real, aún sin fecha de subasta, deuda parcialmente cubierta por el valor del inmueble | El caso tiene recorrido real para negociar antes de la subasta |
| Ámbar | Fecha de subasta ya señalada pero no celebrada, deuda muy por encima del valor de mercado, o varios cotitulares sin acuerdo entre ellos | Todavía hay margen, pero se reduce cada semana que pasa |
| Rojo | Subasta ya celebrada y adjudicada, pagos al corriente sin impago real, o vivienda sin mercado ni comprador posible | No hay quita posible por esta vía; toca revisar otra alternativa |
Qué pasa si no cumples los requisitos: alternativas honestas
Si tu caso cae en ámbar o en rojo, todavía quedan salidas, aunque no todas encajan en cualquier situación.
El Código de Buenas Prácticas (Real Decreto-ley 6/2012) es una de ellas, si tu renta y tu patrimonio entran dentro de sus umbrales de vulnerabilidad. Conviene no mezclar dos cosas: el código de 2012 sigue vigente para quien cumple su umbral de exclusión, mientras que el código transitorio ampliado en 2022 cerró su ventana de solicitud el 31 de diciembre de 2025, con una ampliación hasta el 30 de junio de 2026 solo para los afectados por la DANA (Banco de España). Antes de descartarlo, comprueba en cuál de los dos encaja tu caso.
Si tienes deudas además de la hipoteca, o eres autónomo, el concurso de persona física puede proteger la vivienda habitual bajo ciertos supuestos. Y si prefieres intentarlo tú mismo antes de plantear una venta, negociar la hipoteca directamente con el banco sigue siendo una opción, aunque exige tiempo y conocer bien los plazos judiciales.
Sin coste hasta el cierre: solo cobramos si el banco acepta
Si tu caso está en verde o en ámbar, un estudio de viabilidad gratuito en 72 horas, por escrito, te dice si tiene recorrido real, sin compromiso y en toda España.
Estudiar mi caso gratisQué entrega un estudio de viabilidad serio
Un estudio de viabilidad que merezca ese nombre no es una llamada de cinco minutos ni una cifra tirada al aire. Como mínimo tiene que incluir la deuda pendiente exacta con el banco, las cargas registrales sobre la vivienda, una valoración realista de mercado —no la tasación de hace diez años— y la fase procesal exacta en la que estás. Si el caso no es viable, un estudio serio te lo dice y no sigue adelante solo por cobrar honorarios más adelante.
Incluye además una radiografía fiscal previa: qué tributarías en IRPF y en plusvalía municipal antes de firmar nada, no después. La fiscalidad de cada caso depende de si es tu vivienda habitual y de tu situación patrimonial completa, así que conviene revisarla siempre con tu asesor.
Preguntas que debes hacer antes de firmar un mandato
Antes de firmar cualquier hoja de encargo, hay preguntas que conviene hacer por escrito y exigir respuesta clara:
- ¿Los honorarios son a éxito, se cobran en el cierre y están recogidos por escrito?
- ¿Qué pasa si no aparece comprador o el banco no acepta: hay algún coste igualmente?
- ¿Quién negocia directamente con el banco: el equipo, un abogado, ambos?
- ¿La radiografía fiscal se entrega antes de firmar, no después?
- ¿Qué plazo manejan de forma realista, no la mejor previsión posible?
Las respuestas evasivas a cualquiera de estas cinco preguntas son la señal de alarma más fiable que existe, más que cualquier promesa de porcentaje de quita.
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Preguntas frecuentes
¿El banco está obligado a aceptar una quita?
No. Fuera del Código de Buenas Prácticas, negociar una quita es voluntario para la entidad o el fondo que tiene tu deuda. Nadie puede prometerte que la acepte: lo único que se puede garantizar es un estudio serio y una respuesta por escrito sobre si tu caso es viable y qué documentación falta.
¿Sirve si estoy al día de pago pero debo más de lo que vale el piso?
Generalmente no. La primera condición que mira el banco es un impago consolidado, no una vivienda por encima de su valor mientras pagas al día. Si sigues pagando, las vías con más recorrido suelen ser la refinanciación o la venta libre antes de dejar de pagar, no la quita.
¿Y si mi deuda la compró un fondo de inversión?
Cambia el interlocutor, no necesariamente las opciones. Los fondos y los servicers valoran su cartera con criterios distintos a los de un banco tradicional, y a veces tienen más margen porque compraron la deuda con descuento. El estudio de viabilidad identifica quién decide realmente en tu caso.
¿Cuánto tiempo tengo desde el primer impago?
No hay un plazo fijo igual para todos: depende de cuándo el banco active el vencimiento anticipado y de cuándo se señale la subasta. La ventana práctica va desde el impago consolidado hasta el anuncio de la subasta; cuanto antes empieces, más opciones reales tienes sobre la mesa.
¿Puedo pedir una quita si la casa no es mi vivienda habitual?
Sí, aunque cambia la fiscalidad y algunas protecciones legales, como ciertas exenciones, que solo aplican a la vivienda habitual. El mecanismo de la venta con quita en sí no exige que sea tu residencia habitual, pero conviene revisar cada caso con tu asesor.
Pide el estudio de viabilidad antes de que cambie de fase
Si tu caso está en verde o en ámbar, cuanto antes empieces, más opciones reales tienes. El estudio de viabilidad es gratuito, se entrega por escrito en 72 horas, es confidencial y funciona en toda España; solo se cobran honorarios si el banco acepta y hay cierre en notaría.
