El Texto Refundido de la Ley Concursal permite, en determinados supuestos, seguir pagando la hipoteca y conservar la vivienda habitual dentro de un concurso de persona física. Lo hacen dos piezas distintas: el artículo 492 bis, que regula qué ocurre con el bien hipotecado cuando se pide la exoneración, y el artículo 497, que alarga el plan de pagos a cinco años precisamente cuando la vivienda habitual no se realiza. No es automático ni universal: depende de si la cuota sigue siendo asumible y de cuánto valor tiene la casa por encima de la deuda garantizada.
Concurso de persona física vivienda habitual: esa es la combinación que más dudas genera, porque el concurso tiene dos caminos completamente distintos y la casa corre suertes opuestas en cada uno. Esta guía explica cuándo se conserva de verdad y cuándo intentarlo solo aplaza lo inevitable.
Vas a ver los dos caminos que contempla la ley, qué pasa exactamente con la hipoteca en cada uno, los límites del crédito público y por qué esta decisión no conviene tomarla sin abogado.
Los dos caminos del concurso: con liquidación y con plan de pagos
El Texto Refundido de la Ley Concursal, tras la reforma de la Ley 16/2022 que traspuso la Directiva europea de reestructuración e insolvencia, ofrece a la persona física dos rutas para pedir la exoneración del pasivo insatisfecho:
- Concurso con liquidación. Se venden los bienes del deudor —en principio, todos, incluida la vivienda salvo excepciones— para pagar a los acreedores con lo obtenido; sobre lo que quede pendiente después se puede pedir la exoneración.
- Concurso sin liquidación, con plan de pagos. No se venden los bienes. A cambio, se propone un calendario de pago para las deudas no exonerables y parte de las exonerables, regulado en los artículos 495 y siguientes del TRLC. Dura tres años como regla general y cinco cuando no se realiza la vivienda habitual del deudor. Es la vía que, bajo ciertos supuestos, permite conservarla.
Qué pasa con la deuda con garantía real en cada uno
La hipoteca es un crédito con garantía real: el banco tiene un derecho directo sobre la vivienda, no solo un derecho de crédito genérico contra ti. Eso cambia las reglas del juego en los dos caminos. En ninguno de los dos la exoneración borra sin más la hipoteca: el acreedor hipotecario conserva su garantía sobre el inmueble hasta el valor de este. Lo que puede exonerarse, bajo condiciones, es la parte de la deuda que exceda ese valor —la parte que ya no está cubierta por la garantía real—, no la deuda garantizada en sí.
Conservar la vivienda en un concurso sin liquidación no borra la hipoteca: solo cambia el ritmo al que la sigues pagando.
Los supuestos en los que la vivienda habitual se conserva
Conservar la casa dentro de un plan de pagos exige, como mínimo, dos cosas: que la cuota hipotecaria siga siendo asumible con los ingresos reales del deudor, y que vender el inmueble no suponga una ventaja económica relevante para los acreedores frente a mantenerlo.
Hipoteca al corriente y valor por debajo de la deuda garantizada
Cuando el valor de mercado de la vivienda es igual o inferior al saldo pendiente de la hipoteca, la ley no la trata como un activo de liquidación relevante: venderla no reduciría sustancialmente la deuda ni generaría beneficio para los acreedores, así que seguir pagando la cuota dentro de un plan de pagos puede permitir conservarla (artículo 492 bis TRLC), con las cuotas recalculadas sobre la parte de deuda que no excede del valor razonable del inmueble. Si, en cambio, el valor de mercado supera con claridad la deuda pendiente, esa diferencia sí es un activo con valor real: el plan de pagos puede tener que cubrir esa diferencia en un calendario de hasta cinco años, y si no es asumible, la vivienda puede acabar liquidándose de todos modos.
Un ejemplo ilustrativo ayuda a ver la diferencia. Imagina una vivienda con un saldo hipotecario pendiente de 140.000 € y un valor de mercado similar, en torno a 135.000 €: aquí la vivienda apenas tiene margen sobre la deuda garantizada, y el plan de pagos puede centrarse en el resto del pasivo. Imagina ahora la misma deuda de 140.000 € sobre una vivienda que hoy vale 220.000 €: esos 80.000 € de diferencia sí son relevantes para los acreedores, y el plan de pagos tendría que encontrar la forma de cubrir esa distancia, algo que no siempre es asumible con los ingresos del deudor.
Semáforo: cuándo salvarla ayuda y cuándo solo aplaza
| Color | Situación | Lectura |
|---|---|---|
| Verde | Cuota hipotecaria asumible hoy, vivienda con poco o ningún margen sobre la deuda garantizada, resto de deudas exonerables | El plan de pagos tiene sentido: conservar la casa ayuda de verdad |
| Ámbar | Cuota al límite de lo asumible, o parte relevante de la deuda es crédito público cerca de sus topes de exoneración | Puede funcionar, pero conviene calcularlo con detalle antes de comprometerse a cinco años |
| Rojo | Cuota ya inasumible hoy, vivienda con valor claramente superior a la deuda, o ingresos que no dan para sostener el plan | Intentar conservarla probablemente solo aplaza una liquidación que acabará llegando |
El crédito público y sus límites de exoneración
Las deudas con Hacienda y con la Seguridad Social tienen un tope propio dentro del artículo 489.1.5º del TRLC: se exoneran, como máximo, 10.000 € por acreedor, de los que los primeros 5.000 € se exoneran al 100 % y el resto, hasta ese máximo, al 50 %. El Tribunal Supremo lo aclaró en las sentencias 254/2026 y 260/2026, de 18 de febrero: el límite se aplica de forma independiente a cada acreedor público —hasta 10.000 € con la Agencia Tributaria y otros 10.000 € con la Seguridad Social—, no como un tope conjunto, y alcanza a cualquier crédito de derecho público, sea quien sea quien lo recaude. Con un matiz que juega a favor del deudor: los intereses de demora, recargos y sanciones de esas deudas se clasifican como crédito subordinado y se exoneran íntegramente, sin computar en ese tope. Lo que exceda de los límites sigue siendo exigible después del concurso.
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El plan de pagos puede extenderse hasta cinco años, pero la duración del concurso en sí —desde que se presenta la solicitud hasta que el juzgado resuelve sobre la exoneración— varía mucho según la carga de trabajo del juzgado y la complejidad del pasivo; no hay un plazo único que aplique a todos los casos. El juzgado, como mínimo, suele pedir el listado completo de acreedores y deudas, una relación de bienes e ingresos, las últimas declaraciones de la renta, el informe de vida laboral y la escritura de la hipoteca con el certificado de deuda pendiente.
Si tu deuda no se limita a la hipoteca, conviene comparar antes esta vía con las otras alternativas a la ejecución hipotecaria: no todas exigen entrar en un procedimiento judicial de esta complejidad. Y si lo que buscas es una salida más rápida que un plan de pagos a cinco años, conviene entender la diferencia entre la Ley de Segunda Oportunidad y una venta con quita.
Por qué esto siempre se decide con abogado
Elegir entre liquidación y plan de pagos no es una decisión que se pueda tomar leyendo un artículo, por completo que sea. Depende de cifras concretas —valor real de la vivienda, saldo pendiente de la hipoteca, ingresos verificables, qué parte de tu pasivo es crédito público— que cambian el resultado por completo de un caso a otro. Si además eres autónomo, la mezcla entre deudas del negocio y vivienda personal añade matices propios que conviene revisar aparte: qué cambia si eres autónomo frente a un asalariado. Consulta siempre con un abogado especializado en Segunda Oportunidad antes de decidir cuál de los dos caminos te conviene.
Preguntas frecuentes
¿Puedo conservar mi casa en un concurso de persona física?
Sí, bajo ciertos supuestos, si optas por la vía del plan de pagos en lugar de la liquidación: la cuota hipotecaria tiene que seguir siendo asumible y la vivienda no debe representar una ventaja económica relevante para los acreedores si se vendiera. No es automático: depende de tus cifras concretas.
¿Se exoneran las deudas con Hacienda y Seguridad Social?
Solo hasta un máximo de 10.000 € por acreedor: los primeros 5.000 € se exoneran al 100 % y el resto, hasta ese tope, al 50 %. Lo que exceda de esos límites sigue siendo exigible después del concurso, así que conviene calcularlo antes de elegir esta vía.
¿Cuánto dura un plan de pagos?
Tres años como regla general y cinco cuando no se realiza la vivienda habitual del deudor, según el artículo 497 del TRLC. La duración del propio procedimiento concursal hasta llegar a ese punto varía según el juzgado y la complejidad del caso, y no hay un plazo idéntico para todos los expedientes.
¿Sirve el concurso si mi única deuda es la hipoteca?
Puede tener sentido, pero conviene comparar antes con otras vías más directas, como la venta con quita o la negociación con el banco, que no exigen abrir un procedimiento judicial completo. El concurso suele encajar mejor cuando hay varias deudas de distinto tipo, no solo la hipoteca.
¿Puedo pedirlo si soy autónomo con deudas del negocio?
Sí, aunque conviene revisar con detalle cómo interactúan las deudas del negocio con tu patrimonio personal, incluida la vivienda habitual, porque el crédito público derivado de la actividad suele ser una parte relevante del pasivo y tiene límites propios de exoneración.
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