Busca «qué hacer si no puedo pagar la hipoteca» y vas a encontrar decenas de artículos que comparan alternativas a la ejecución hipotecaria. Casi todos los escribe alguien que vende una sola de esas alternativas, así que en su comparativa gana siempre la misma. Aquí se comparan las siete salidas reales por los mismos cuatro criterios —qué pasa con la casa, qué pasa con la deuda, cuánto tarda y qué cuesta— incluidas las que On Houses no vende.
Si es la primera vez que te enfrentas a esto, conviene empezar por no puedo pagar la hipoteca: qué pasa y qué puedes hacer. Este artículo asume que ya conoces lo básico y quieres comparar las salidas con calma antes de que la fecha de subasta te obligue a decidir con prisa.
Las siete alternativas a la ejecución hipotecaria, en una tabla
| Salida | Qué pasa con la casa | Qué pasa con la deuda | Cuánto tarda | Coste típico |
|---|---|---|---|---|
| Refinanciación, carencia o novación | La conservas | Sigue igual, cambian las condiciones | Semanas | Comisión de novación, si la hay |
| Reestructuración (Código de Buenas Prácticas de 2012) | La conservas | Cuota y plazo se ajustan durante años | Semanas a meses | Sin coste directo si el banco está adherido |
| Quita dentro del Código de Buenas Prácticas de 2012 | La conservas | Parte de la deuda se reduce | Meses | Sin coste directo |
| Dación en pago | La pierdes | Se cancela si se cumplen los requisitos | Semanas a meses | Gastos de escritura, a veces exentos |
| Venta en mercado libre | La pierdes (la vendes tú) | Se cancela si el precio cubre la hipoteca; si no, queda remanente | Meses, según mercado | Gastos de venta habituales |
| Venta con quita negociada | La pierdes | Se cancela como pago total aunque el precio no cubra toda la deuda | Uno a tres meses tras el mandato | Honorarios a éxito, del precio de venta |
| Ley de Segunda Oportunidad o concurso de persona física | Puede perderse o no, según el caso | Se exonera judicialmente, con condiciones | Meses, varía mucho | Costes procesales y de abogado |
Las filas están ordenadas de menor a mayor pérdida de la vivienda: arriba, las que buscan que sigas pagando y te quedes en casa; abajo, las que asumen que la vivienda se va y se centran en qué pasa con la deuda que quede. Ningún orden es mejor en abstracto: depende de si todavía puedes pagar algo, de cuánta deuda tienes frente al valor de la casa y de en qué fase procesal estás. Los siguientes apartados desarrollan cada una de las siete, con el detalle que una tabla no puede dar.
Refinanciación, carencia y novación
Sirve si tus ingresos han bajado pero no han desaparecido: el banco amplía el plazo, reduce la cuota o te concede un periodo de carencia en el que solo pagas intereses. No es una solución si ya llevas varios meses sin pagar nada, porque el banco necesita ver capacidad de pago real para aceptar una novación. Cuidado también con las ofertas de «refinanciación» de prestamistas privados fuera de la banca: en prestamistas privados para salvar la hipoteca se explica por qué esa cuenta casi nunca sale como promete. Si quieres entrar en detalle sobre cuándo esta vía tiene sentido, está desarrollada en carencia, novación o refinanciación: cuándo ayudan y cuándo no.
Código de Buenas Prácticas: reestructuración, quita y dación
El Real Decreto-ley 19/2022 establece un Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios en riesgo de vulnerabilidad, adherido voluntariamente por buena parte de la banca. Contempla tres medidas en orden: primero una reestructuración de la deuda (carencia y ampliación de plazo); si no basta, una quita sobre el capital pendiente; y, como último recurso, una dación en pago con condiciones más favorables que fuera del código. Este código de 2022 nació con fecha de caducidad: el plazo general para acogerse a sus medidas terminó el 31 de diciembre de 2025, y solo se mantuvo hasta el 30 de junio de 2026 para quienes residen en municipios afectados por la DANA. Hoy, por tanto, ya no es una vía abierta con carácter general. Como estos plazos se han prorrogado varias veces, conviene confirmar la situación con tu banco o en el portal del cliente bancario del Banco de España antes de descartarlo.
El requisito central es estar por debajo de un umbral de esfuerzo hipotecario y de renta familiar que fija la norma; no se puede dar una cifra única porque depende de tu situación concreta, así que conviene comprobarlo con el banco o con un asesor antes de descartar esta vía. Si no cumples los requisitos, en qué te queda si te quedas fuera del Código de Buenas Prácticas se explican las alternativas.
Conviene no confundir este Código de 2022, pensado para la subida de tipos, con el Real Decreto-ley 6/2012 original, centrado en los deudores sin recursos y que sigue vigente de forma permanente para quienes cumplen su propio umbral de exclusión. Son dos códigos distintos, con requisitos distintos, y algunos bancos están adheridos a uno, al otro, o a los dos: es el primer dato que conviene pedir por escrito antes de negociar nada.
Dación en pago voluntaria
Fuera del Código de Buenas Prácticas, la dación en pago es voluntaria para el banco: nadie está obligado a aceptarla. Cuando se acepta, la ganancia patrimonial que genera puede quedar exenta de IRPF si es tu vivienda habitual, no dispones de otros bienes suficientes para pagar la deuda y el acreedor es una entidad de crédito, conforme al artículo 33.4.d de la Ley 35/2006 del IRPF. En venta consensuada o dación en pago comparamos estas dos rutas con más detalle. Consulta siempre con tu asesor fiscal antes de firmar, porque el requisito de «no tener otros bienes suficientes» se interpreta caso por caso.
Venta en mercado libre
Vender por tu cuenta te da más margen sobre el comprador y el precio, pero no resuelve el problema de fondo si lo que sacas no cubre la hipoteca: el remanente sigue siendo tuyo, igual que si hubiera sido una subasta, solo que con menos gastos judiciales de por medio. La diferencia con una venta con quita está en quién asume esa diferencia: en vender por tu cuenta o con quita se compara con más detalle.
Venta con quita negociada
Aquí el banco acepta por escrito el precio de venta como pago total de la deuda, aunque no cubra el saldo pendiente. Es la vía que resuelve directamente el problema del remanente que sí arrastra una venta libre: no hay «casi lo mismo que deber», hay cancelación. A cambio, suele tardar más que una venta libre porque hay que negociar con el departamento de recuperaciones del banco antes de firmar, entre uno y tres meses desde que se firma el mandato.
Funciona tanto si el banco todavía es titular de la deuda como si ya la vendió a un fondo: los fondos compran carteras de deuda impagada con descuento y suelen estar abiertos a cerrar rápido, porque cobrar antes, aunque sea menos, les interesa más que alargar un procedimiento judicial. El honorario de quien te representa se pacta por escrito, se cobra a éxito y sale del precio de la venta en notaría, nunca antes.
Venta con quita, dación o concurso: te decimos por escrito cuál encaja
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Estudiar mi caso gratisLey de Segunda Oportunidad y concurso de persona física
El texto refundido de la Ley Concursal, reformado por la Ley 16/2022, permite a una persona física pedir la exoneración judicial del pasivo insatisfecho, con o sin liquidación de bienes. La vivienda habitual no siempre se pierde: si el plan de pagos incluye seguir pagando la parte de la hipoteca cubierta por su valor de garantía, en algunos casos se puede conservar. El crédito público, como Hacienda o la Seguridad Social, tiene límites propios de exoneración que no se aplican igual que a la deuda bancaria. No es una vía rápida ni garantizada: consulta con un abogado especializado en derecho concursal antes de iniciarla. Se compara con más detalle en Segunda Oportunidad o venta con quita y en concurso de persona física con vivienda habitual.
Cómo elegir: cuatro preguntas que ordenan la decisión
- ¿Sigues teniendo ingresos para pagar una cuota, aunque sea reducida? Si la respuesta es sí, empieza por la refinanciación o la reestructuración del Código de Buenas Prácticas.
- ¿Tu deuda pendiente es mayor o menor que el valor real de la vivienda? Si es mayor, la dación o la venta con quita evitan el remanente; si es menor, una venta libre puede bastar.
- ¿Ya hay demanda presentada o incluso fecha de subasta? Condiciona qué vías siguen abiertas: cuanto más avanzado el procedimiento, menos margen para las salidas que requieren tiempo.
- ¿Priorizas conservar la vivienda o quedarte sin deuda cuanto antes? Orienta entre el Código de Buenas Prácticas o la Segunda Oportunidad, que buscan conservarla, y la dación o la venta con quita, que la sueltan a cambio de cerrar la deuda.
Estas cuatro preguntas no sustituyen un análisis de tu caso concreto, pero sí evitan el error más común: elegir la primera opción que aparece en un anuncio o en una búsqueda, sin haber comparado las otras seis. Un estudio de viabilidad por escrito, gratuito y sin compromiso, es la forma más rápida de convertir estas cuatro preguntas en una respuesta con cifras reales.
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Preguntas frecuentes
¿Cuál es la opción más rápida si ya hay demanda?
Depende de en qué fase estés. Si el banco sigue adherido y hay margen, una reestructuración del Código de Buenas Prácticas puede resolverse en semanas. Con la demanda ya avanzada, la venta con quita negociada suele moverse en uno a tres meses, más rápido que una venta libre incierta o que un concurso.
¿Cuál me deja sin deuda con seguridad?
Ninguna la garantiza al cien por cien, pero la dación en pago dentro del Código de Buenas Prácticas y la exoneración de la Ley de Segunda Oportunidad son las dos únicas vías con respaldo legal reglado. La venta con quita depende de que el banco acepte por escrito la cancelación total.
¿Puedo conservar la casa en alguna de las siete?
Sí, en la refinanciación, carencia o novación, y en la reestructuración del Código de Buenas Prácticas, siempre que sigas pudiendo pagar una cuota, aunque sea reducida. En las otras salidas, la vivienda se pierde o se vende como parte de la solución.
¿Se pueden combinar dos vías a la vez?
Algunas sí: puedes intentar una reestructuración y, si no basta, pasar después a una quita o a una dación dentro del mismo Código de Buenas Prácticas. Lo que no tiene sentido es negociar una venta con quita y, en paralelo, dejar avanzar un concurso sobre la misma deuda sin coordinarlos.
¿Qué pasa si no elijo ninguna y dejo correr el proceso?
El banco continúa el procedimiento de ejecución hasta la subasta y, si el remate no cubre la deuda, sigues debiendo el resto durante años, con intereses. Esperar es la única de estas salidas que reduce tus opciones cada mes que pasa.
Antes de descartar una salida, compara las siete con tu caso real
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