Alquiler social tras la dación: la renta del 3 % que casi nadie pide

Dentro del Código de Buenas Prácticas hipotecario existe una cláusula que casi nadie pide: si entregas tu vivienda al banco mediante dación en pago, puedes quedarte viviendo en ella dos años más pagando solo el 3 % anual de la deuda pendiente en el momento de la entrega. Ese alquiler social tras dación en pago está pactado por ley, no es un favor del banco, pero muy pocas familias lo solicitan porque muy pocas saben que existe. Si estás valorando una dación en pago, o ya te la han propuesto, esto es lo que dice la norma, cómo se calcula la renta y en qué casos no se puede exigir.

De dónde sale el alquiler social tras la dación

Esta medida forma parte del Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria, aprobado por el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. Ese código diseña tres fases sucesivas para un deudor que cumple el llamado “umbral de exclusión”: primero reestructurar la deuda (carencia, ampliación de plazo), después una quita si la reestructuración no basta, y solo si ninguna de las dos deja la cuota en un nivel asumible, la dación en pago como salida final. Es precisamente en esa tercera fase donde aparece el derecho a quedarte de alquiler.

Cómo se calcula la renta del 3 % con un ejemplo ilustrativo

La renta anual equivale al 3 % de la deuda total pendiente en el momento de formalizar la dación, y se paga mientras dura el derecho de permanencia. Imagina, como ejemplo ilustrativo, una familia que entrega su vivienda con una deuda pendiente de 140.000 euros: la renta anual rondaría los 4.200 euros, unos 350 euros al mes, muy por debajo de lo que pagaban de hipoteca antes de dejar de poder afrontarla. Es una cifra que se fija sobre la deuda total, no sobre el valor de mercado de la vivienda, así que conviene pedir el cálculo exacto por escrito antes de firmar la dación.

Requisitos: entidad adherida, umbral y solicitud en plazo

No es un derecho automático para cualquiera que entregue su vivienda. Hacen falta, al menos, tres condiciones. Primera: el banco tiene que estar adherido al Código de Buenas Prácticas, algo que puedes comprobar antes de negociar nada. Segunda: tienes que estar dentro del umbral de exclusión que define el propio código, que combina el nivel de ingresos de toda la unidad familiar con el peso que la cuota hipotecaria tiene sobre esos ingresos. Como referencia orientativa, el código exige que los ingresos de la unidad familiar no superen tres veces el IPREM anual de catorce pagas, que con el IPREM vigente en 2026, 8.400 euros, equivale a unos 25.200 euros al año; ese tope sube a cuatro o cinco veces el IPREM en supuestos de discapacidad o dependencia. Y pide, además, que la cuota hipotecaria supere el 50 % de los ingresos netos de la familia. Tercera: hay que solicitarlo expresamente al formalizar la dación, porque no se concede de oficio. Cada caso tiene matices, así que conviene revisar los requisitos exactos con un abogado o con la propia entidad antes de dar nada por hecho.

Qué pasa al terminar los dos años

El derecho de permanencia dura dos años desde la fecha de la dación. Cuando termina ese plazo, el propietario, que ya es el banco o el fondo al que se haya transmitido el inmueble, decide si renueva la situación, ofrece un nuevo contrato de alquiler en condiciones de mercado o pide la vivienda. El código no obliga a una prórroga automática más allá de los dos años, así que conviene empezar a buscar una salida alternativa bastante antes de que se cumpla el plazo, no en el último mes.

Qué ocurre si no se paga esa renta

El alquiler social no es gratuito, y dejar de pagarlo tiene consecuencias. El código prevé un interés de demora del 10 % sobre las cantidades no pagadas, y el impago reiterado puede acabar en un procedimiento de desahucio como el de cualquier alquiler, aunque el propietario sea el banco. Si tras la dación la cuota del 3 % te sigue resultando inasumible, es mejor negociarlo antes de dejar de pagar que esperar a que se acumule la deuda.

Por qué fuera del código esto no es exigible

Si tu banco no está adherido al Código de Buenas Prácticas, o tu caso no entra dentro del umbral de exclusión, nadie está obligado a ofrecerte este alquiler social: es una medida legal, pero condicionada, no un derecho universal de cualquier dación en pago. Fuera del código puedes negociar quedarte de alquiler igualmente, pero como un pacto libre entre las partes, sin la renta del 3 % ni el plazo mínimo de dos años garantizados por ley. Es una diferencia importante que conviene tener clara antes de firmar cualquier documento, y que repasamos con más detalle en qué hacer si te quedas fuera del Código de Buenas Prácticas.

Caja resumen: cómo pedirlo paso a paso

Comprueba primero que tu entidad está adherida al Código de Buenas Prácticas y pide por escrito si cumples el umbral de exclusión.

Solicita la dación en pago indicando expresamente que quieres acogerte al alquiler social del 3 %, no des por hecho que se aplica solo por pedir la dación.

Pide el cálculo exacto de la renta anual antes de firmar, sobre la deuda pendiente en ese momento.

Deja por escrito la fecha en la que termina el plazo de dos años y márcala en tu calendario con antelación.

Alternativas si tu caso queda fuera

Si no cumples el umbral de exclusión, o tu banco no está adherido, no significa que la dación sea tu única vía. Existen otras siete salidas cuando no puedes pagar la hipoteca que comparan la dación con la venta con quita, la refinanciación o la Ley de Segunda Oportunidad. En una venta consensuada frente a una dación en pago el resultado puede ser económicamente distinto, porque el precio de venta en mercado suele acercarse más a la deuda real que el valor con el que el banco contabiliza una dación. Y si ya sabes que vas a tener que dejar la vivienda en algún momento, conviene entender también cuánto tiempo tienes de verdad para dejar la casa en un proceso de ejecución, para comparar plazos con los dos años del alquiler social.

Puedes repasar también los requisitos completos del Código de Buenas Prácticas hipotecario antes de decidir qué camino seguir, incluidas las medidas temporales de refuerzo, cuyos plazos de solicitud han ido cambiando con sucesivas prórrogas: verifica la vigencia actual con tu banco o con un abogado, porque esta guía no sustituye esa comprobación.

Preguntas frecuentes

¿Puedo quedarme de alquiler en la casa que entrego al banco?

Sí, si tu entidad está adherida al Código de Buenas Prácticas y cumples el umbral de exclusión, puedes solicitar quedarte dos años más como inquilino pagando una renta anual del 3 % de la deuda pendiente en el momento de la dación. No es automático: hay que pedirlo expresamente al formalizar la operación.

¿Cuánto se paga exactamente de renta?

El 3 % anual de la deuda total pendiente en el momento de formalizar la dación en pago, repartido en pagos mensuales. Por ejemplo, sobre una deuda de 140.000 euros, la renta anual rondaría los 4.200 euros. Conviene pedir el cálculo exacto por escrito antes de firmar.

¿Se puede prorrogar más allá de dos años?

El código no garantiza una prórroga automática. Al cumplirse los dos años, el propietario del inmueble decide si ofrece continuar en condiciones de mercado, negocia otra fórmula o pide la vivienda. Conviene empezar a buscar alternativas antes de que se acerque esa fecha.

¿Sirve si mi banco no está adherido al código?

No como derecho legal. Fuera del Código de Buenas Prácticas puedes intentar pactar quedarte de alquiler tras una dación, pero sería un acuerdo voluntario entre las partes, sin la renta del 3 % ni el plazo de dos años que garantiza el código cuando el banco sí está adherido.

¿Existe algo parecido en una venta con quita?

No de forma reglada como en el código: en una venta con quita el inmueble se vende a un comprador real, no se queda en manos del banco, así que no existe un alquiler social automático. Si necesitas quedarte viviendo un tiempo más, es algo que hay que negociar caso por caso dentro de la operación, no un derecho garantizado por ley.

Antes de firmar una dación, compara tus números

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