Demanda de ejecución hipotecaria: qué hacer ahora

¿Qué es lo primero que tienes que mirar en una demanda de ejecución hipotecaria? Son veinte o treinta folios llenos de referencias legales, y de todos ellos solo seis datos determinan lo que te va a pasar en los próximos meses.

Una demanda de ejecución hipotecaria da miedo por el volumen, no por el contenido: gran parte son copias de la escritura y cálculos que ya conocías. La pregunta que mucha gente teclea en Google es demanda de ejecución hipotecaria qué hacer, y la respuesta corta es localizar seis datos concretos antes de nada. Este post enseña a encontrarlos y a distinguir el plazo que corre de verdad de las dudas que puedes resolver con calma. No sustituye a un abogado: para presentar oposición o negociar necesitas uno, y aquí se dice desde la primera línea.

Los seis datos que hay que localizar en la demanda hoy mismo

Antes de leer nada más, busca estos seis datos en las primeras páginas: la cantidad total reclamada, el desglose entre principal, intereses y costas, el número de finca registral, la identificación exacta de todos los demandados, el juzgado y número de procedimiento, y la fecha del decreto o providencia que admite la demanda. Con estos seis datos localizados ya sabes lo esencial, aunque no hayas entendido el resto del documento.

Cantidad reclamada por principal, intereses y costas

La demanda incluye una liquidación de deuda que suma tres partidas distintas: el capital pendiente (lo que realmente debes del préstamo), los intereses ordinarios y de demora acumulados desde el primer impago, y una previsión para los intereses y las costas de la propia ejecución. Esa previsión tiene tope: el artículo 575.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no permite fijar por esos dos conceptos más del 30 % de lo que se reclama en la demanda, y cuando lo que se ejecuta es la vivienda habitual el artículo 575.1 bis limita las costas exigibles al deudor al 5 % de esa misma cantidad reclamada. Es una cifra provisional: la definitiva sale de la liquidación posterior, y es la que después determina cuánta deuda remanente queda si la casa acaba en subasta.

Identificación de la finca y de los demandados

Comprueba que el número de finca registral coincide con el de tu escritura y que aparecen como demandados todos los titulares del préstamo, incluidos los avalistas si los hay. Un error aquí —una finca mal identificada, un titular que falta— puede ser motivo de nulidad procesal, pero solo lo puede alegar un abogado dentro del plazo de oposición: no es algo que se resuelva por tu cuenta.

El volumen de este tipo de demandas no para de crecer, lo que también explica por qué los juzgados tardan en notificar y en fijar vistas. Las ejecuciones hipotecarias iniciadas en España subieron un 35,6 % en 2025 respecto al año anterior, hasta 31.416, y solo en el primer trimestre de 2026 se iniciaron 7.194 más, un 17,5 % más que en el mismo periodo del año pasado, según datos del Consejo General del Poder Judicial. Cuanto más saturado está el sistema, más importa no perder tiempo localizando los seis datos clave en cuanto llega la demanda.

El plazo de oposición: cuántos días y desde cuándo cuentan

Tienes diez días hábiles para oponerte a la ejecución desde que recibes el requerimiento de pago, no desde la fecha de la demanda. Los días se cuentan desde la notificación, excluyendo sábados, domingos y festivos, y la oposición hay que presentarla con abogado y procurador. Si dejas pasar el plazo sin oponerte, el procedimiento sigue adelante igualmente: no oponerte no lo detiene, solo renuncias a alegar motivos de nulidad o de pago. Si todavía estás en la fase anterior, antes del burofax del banco, el margen de maniobra suele ser mayor.

Qué es el requerimiento de pago y qué pasa si no responde nadie

El requerimiento de pago es el acto por el que un funcionario judicial te comunica formalmente la demanda y te da la opción de pagar la deuda completa en el plazo indicado para evitar que el procedimiento siga su curso. Si nadie recoge la notificación en el domicilio, se intenta en el propio inmueble ejecutado y, si tampoco hay respuesta, se publica en el Boletín Oficial del Estado o se fija en el tablón del juzgado: el procedimiento continúa aunque no lo hayas leído, por eso conviene revisar el buzón y no rechazar notificaciones de Correos.

Checklist: qué hacer en las primeras 72 horas

En las primeras 72 horas después de recibir el requerimiento, esto es lo que de verdad mueve la aguja:

• Localiza los seis datos de la demanda y guárdalos en un documento aparte
• Pide cita con un abogado especializado en ejecuciones hipotecarias, no un generalista
• Comprueba si cumples los requisitos del Código de Buenas Prácticas antes de que se cierre la vía amistosa
• Pide el certificado de deuda pendiente actualizado al banco
• No firmes ningún documento que te ofrezcan por teléfono sin haberlo leído con tu abogado

Antes de que llegue la subasta, la alternativa que no siempre se cuenta es vender la casa y cancelar la deuda con el banco en un solo movimiento, en paralelo a la defensa procesal.

Qué NO hacer aunque lo leas en un foro

Hay tres consejos que circulan en foros y grupos de WhatsApp y que hacen más daño que bien. El primero es «no recojas las notificaciones, así ganas tiempo»: es falso, el procedimiento avanza igual y además pierdes la oportunidad de conocer los plazos reales. El segundo es «espera a la subasta, seguro que queda desierta y no pasa nada». La reforma del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que introdujo la Ley Orgánica 1/2025, en vigor desde el 3 de abril de 2025, sí cambió el escenario: cuando no comparece ningún postor, el acreedor ya no puede adjudicarse la vivienda de forma casi automática y la iniciativa pasa al ejecutado, que puede pedir el alzamiento del embargo, designar a alguien dispuesto a adquirirla por los porcentajes mínimos que fija la norma, o pactar con el acreedor una nueva subasta u otra forma de satisfacción. Pero es una reforma reciente, los juzgados todavía están asentando criterio y confiar en que nadie puje sigue siendo una apuesta: pregunta a tu abogado qué está resolviendo tu juzgado antes de construir tu estrategia sobre eso. El tercero es firmar cualquier propuesta de un «gestor de deudas» que llama por teléfono, sin verificar antes con un abogado si es un despacho real.

Cuándo necesitas abogado y procurador sí o sí

Para oponerte a la ejecución, para pedir justicia gratuita, para negociar cualquier salida dentro del procedimiento judicial o para alegar errores de forma en la demanda, necesitas abogado y procurador: no es opcional, y contratarlos cuanto antes te da más margen para decidir con calma en vez de reaccionar sobre la marcha. Si no puedes pagarlos, puedes solicitar el turno de oficio en el Colegio de Abogados de tu provincia; si cumples los requisitos económicos, es gratuito. Y si el procedimiento sigue adelante hasta la subasta, conviene entender antes cuánta deuda remanente puede quedar aunque pierdas la casa. Para el mapa completo del procedimiento, de la demanda al lanzamiento, tienes esta guía sobre las fases y plazos de la ejecución hipotecaria.

Si ya se ha fijado fecha de subasta, este es el punto en el que cambian las opciones: qué queda por hacer cuando ya hay fecha de subasta. Negociar una salida fuera del juzgado no sustituye la defensa procesal, pero sí puede avanzar en paralelo.

Preguntas frecuentes

¿Cuántos días tengo para oponerme a una demanda de ejecución?

Diez días hábiles desde que recibes el requerimiento de pago, no desde la fecha de la demanda. Se cuentan excluyendo sábados, domingos y festivos, y la oposición hay que presentarla con abogado y procurador ante el mismo juzgado. Pasado ese plazo sin oponerte, el procedimiento continúa igualmente hacia la subasta.

¿Necesito abogado y procurador obligatoriamente?

Sí, en toda ejecución hipotecaria la ley exige representación por procurador y defensa por abogado, sin excepción por la cuantía. Si no puedes costearlos, puedes solicitar el turno de oficio en el Colegio de Abogados de tu provincia; si cumples los requisitos económicos, la asistencia es gratuita.

¿Puedo pedir justicia gratuita para una ejecución hipotecaria?

Sí. Se solicita en el Colegio de Abogados o en el Servicio de Orientación Jurídica del juzgado, aportando tus ingresos y los de tu unidad familiar. Si cumples el umbral económico, te asignan abogado y procurador de oficio sin coste, y el trámite no paraliza automáticamente los plazos procesales.

¿Vender la casa durante el procedimiento es posible?

Sí, mientras no se haya celebrado la subasta. De hecho, cuanto antes se negocie con el banco una venta que cubra o se acerque a la deuda, más fácil es evitar la ejecución completa. El equipo que gestiona la venta puede intervenir en el procedimiento en paralelo al abogado de la defensa, pero eso no paraliza los plazos judiciales: siguen corriendo mientras se negocia.

¿Qué pasa si no me han notificado bien la demanda?

Una notificación defectuosa —a una dirección incorrecta, sin los intentos legales exigidos— puede ser motivo de nulidad de actuaciones, pero hay que alegarlo dentro de plazo y con abogado. No detiene el procedimiento por sí sola: revisa siempre con un profesional si tu caso encaja.

Cuéntanos en qué fase está tu procedimiento

Si ya tienes demanda o incluso fecha de subasta, todavía puede haber margen para negociar una venta con quita. Te respondemos por escrito en 72 horas, de forma confidencial y sin coste hasta que la operación se cierra en notaría. Trabajamos en toda España.