Sobre una deuda de 150.000 euros, cada mes sin resolver el impago puede sumar varios cientos de euros solo de intereses de demora, antes de que las costas judiciales entren en la cuenta. Nadie te lo dice con esa claridad porque el mensaje habitual del sector es otro: “vas a perder la casa”. Es verdad, pero incompleto. Lo que casi nadie explica bien son las costas e intereses ejecución hipotecaria que se acumulan mientras el expediente avanza despacio por el juzgado, mes tras mes, con la deuda engordando en silencio.
Este artículo pone la cuenta encima de la mesa: qué conceptos suben, hasta dónde puede subir cada uno por ley, y qué pinta tiene esa deuda a los 6, 12 y 24 meses sobre un caso ilustrativo. Nada de porcentajes inventados: los límites legales existen, y conocerlos es lo primero para no quedarte parado esperando a que el expediente se resuelva solo.
Costas e intereses: los tres conceptos que crecen a la vez
Mientras la ejecución avanza, no es solo una cifra la que sube. Son tres, y se acumulan en paralelo: el principal pendiente (que no crece salvo cuotas nuevas impagadas), los intereses de demora sobre ese principal, y las costas del propio procedimiento judicial.
Intereses de demora y su límite legal
El artículo 114.3 de la Ley Hipotecaria fija que, en los préstamos concedidos para adquirir la vivienda habitual y garantizados con hipoteca sobre esa misma vivienda, el interés de demora no puede superar tres veces el interés legal del dinero, y solo se devenga sobre el capital pendiente de pago: no se capitaliza sobre intereses ya vencidos. El interés legal del dinero se fija en la Ley de Presupuestos y en 2026 sigue en el 3,25 % por prórroga presupuestaria, lo que sitúa ese tope en el 9,75 % anual, salvo que el contrato recoja uno menor.
Hay un matiz que cambia la cuenta según la fecha de tu escritura. En los préstamos garantizados con inmuebles de uso residencial firmados por personas físicas a partir del 16 de junio de 2019 se aplica el artículo 25 de la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario: el interés de demora es, de forma imperativa, el interés remuneratorio de tu préstamo más tres puntos porcentuales. Mira la fecha de la firma antes de aplicar ninguna de las dos reglas a tu caso.
Costas judiciales y el tope del 5 % del principal
El artículo 575.1 bis de la Ley de Enjuiciamiento Civil, introducido por la Ley 1/2013, limita las costas exigibles al ejecutado cuando la ejecución recae sobre su vivienda habitual: no pueden superar el 5 % de la cantidad reclamada en la demanda. Es una garantía pensada precisamente para que el procedimiento no se coma el patrimonio del deudor con honorarios y derechos de procurador sin límite.
Cálculo paso a paso: la misma deuda a 6, 12 y 24 meses
Un ejemplo ilustrativo, con cifras redondeadas para que se entienda el mecanismo. Imagina una deuda pendiente de 150.000 euros en el momento en que se presenta la demanda de ejecución, con un interés de demora aplicado en el límite legal.
| Meses desde la demanda | Intereses de demora acumulados* | Costas (tope 5 % de lo reclamado) | Deuda total estimada |
|---|---|---|---|
| 6 meses | ≈ 6.750 € | Hasta 7.500 €, si ya se han generado | ≈ 156.750 – 164.250 € |
| 12 meses | ≈ 13.500 € | Hasta 7.500 € (tope ya alcanzado) | ≈ 163.500 – 171.000 € |
| 24 meses | ≈ 27.000 € | Hasta 7.500 € (tope ya alcanzado) | ≈ 177.000 – 184.500 € |
*Calculado sobre un tipo de demora ilustrativo del 9 % anual, algo por debajo del tope vigente en 2026 (9,75 %, tres veces el interés legal del dinero). El interés legal del dinero cambia cada año: consulta el tipo vigente antes de aplicar este cálculo a tu caso. Las costas dejan de crecer una vez alcanzado su tope del 5 %, por eso se mantienen fijas entre el mes 12 y el mes 24 en este ejemplo, mientras los intereses siguen sumando cada mes que pasa.
Línea de tiempo: qué suele pasar mes a mes
- Mes 0-3, primeros impagos: llamadas y cartas del banco. La deuda crece poco todavía; es el mejor momento para negociar antes de que se sumen honorarios judiciales.
- Mes 3-6, burofax: el banco avisa formalmente de que va a iniciar la ejecución si no se regulariza. Los intereses de demora ya corren sobre el principal impagado.
- Mes 6-9, demanda de ejecución: empiezan a devengarse las costas del procedimiento, con el tope del 5 % ya activo desde el primer momento.
- Mes 9-18, tramitación: tasación, requerimiento de pago, señalamiento de subasta. Es la fase más larga y la que más intereses suma sin que nada visible cambie.
- Mes 18-24, subasta y adjudicación: si no hubo acuerdo antes, la vivienda se adjudica y, si el importe no cubre la deuda total, queda un remanente que sigue generando el interés legal del dinero hasta que se paga o prescribe.
Qué parte se puede discutir y qué parte no
El tope de las costas al 5 % y el límite de tres veces el interés legal del dinero en los intereses de demora no son negociables: son garantías legales para vivienda habitual, y un tribunal debe aplicarlos de oficio si el contrato los supera. Lo que sí admite discusión, caso por caso, es si la tasación de costas concreta se ajusta a ese tope, si hay cláusulas del préstamo ya declaradas abusivas que reducen el principal de partida, o si conviene cerrar un acuerdo antes de que la maquinaria judicial siga sumando trámites y honorarios. Ninguna de esas tres cosas se decide leyendo un artículo: se deciden con la liquidación concreta de tu expediente delante y con un abogado.
Aquí es donde tiene sentido plantearse vender la casa y cancelar la deuda con el banco antes de que la cuenta siga creciendo: cerrar el expediente por la vía negociada detiene la acumulación de intereses y costas en el momento de la firma, algo que esperar a la subasta no consigue.
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Cerrar antes no es solo una cuestión de ahorrar intereses. Cuanto más tiempo pasa, menos margen queda para negociar con calma: llegar a la vía amistosa con la fecha de subasta ya publicada suele ser tarde, mientras que llegar con la demanda recién presentada todavía deja meses de trabajo por delante. La deuda que hoy es de 150.000 euros puede ser de 165.000 o más dentro de un año, y eso hace que la brecha entre el precio de venta y la deuda sea más difícil de cerrar cuanto más se espera.
Qué documento te dice tu cifra exacta hoy
Ni este artículo ni ningún cálculo genérico sustituyen al dato real de tu expediente. El documento que marca la cifra exacta es la liquidación de la deuda que presenta el banco en el procedimiento, o el certificado de deuda que puedes solicitar directamente a la entidad. Ahí aparecen el principal, los intereses devengados hasta la fecha y, si ya hay tasación de costas, su importe concreto. Es el primer papel que conviene reunir antes de plantear cualquier negociación.
Caja resumen: el coste de cada trimestre de espera
Cada trimestre sin resolver el impago suma intereses de demora sobre el capital pendiente, acerca el tope de costas si aún no se ha alcanzado, y reduce el margen de tiempo para negociar una salida amistosa antes de la subasta. Ninguno de los tres efectos se revierte solo, y los tres se paran en el mismo momento: el de la firma.
Si tu caso se parece a este ejemplo y llevas meses sin poder pagar, conviene revisar cuántas cuotas impagadas llevan a la ejecución hipotecaria en tu situación concreta y, sobre todo, qué pasa con la deuda remanente tras la subasta si el proceso llega hasta el final. También conviene comparar el coste de seguir esperando: lo explicamos con detalle en lo que cuesta cada mes de espera cuando ya no pagas la hipoteca. Y si quieres entender el procedimiento completo desde el principio, la guía de ejecución hipotecaria: fases y plazos cubre cada etapa por separado.
Preguntas frecuentes
¿Hasta cuánto pueden subir los intereses de demora?
En los préstamos para adquirir la vivienda habitual, el artículo 114.3 de la Ley Hipotecaria limita el interés de demora a tres veces el interés legal del dinero, calculado solo sobre el capital pendiente. En los firmados desde el 16 de junio de 2019 se aplica en su lugar el artículo 25 de la Ley 5/2019: interés remuneratorio más tres puntos porcentuales.
¿Quién paga las costas si pierdo la ejecución?
Las costas del procedimiento corren a cargo del ejecutado, pero con un límite legal cuando se trata de la vivienda habitual: no pueden superar el 5 % de la cantidad reclamada en la demanda, según el artículo 575.1 bis de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
¿Las costas tienen un límite en la ejecución hipotecaria?
Sí, cuando la ejecución recae sobre la vivienda habitual del deudor. El tope es el 5 % de la cantidad reclamada en la demanda ejecutiva, una garantía introducida por la Ley 1/2013 que el tribunal debe aplicar de oficio, sin necesidad de que el deudor la reclame primero.
¿Puedo impugnar la tasación de costas?
Sí. Si crees que la tasación de costas supera el tope legal del 5 % o incluye conceptos indebidos, puedes impugnarla dentro del procedimiento. Conviene hacerlo con un abogado, porque el plazo para impugnar es corto y el escrito debe justificar cada partida que se discute.
¿Los intereses siguen corriendo después de la subasta?
Si el importe obtenido en la subasta no cubre toda la deuda, el remanente sigue generando el interés legal del dinero hasta que se paga, se acoge a las reducciones de la Ley 1/2013 para vivienda habitual, o prescribe conforme al artículo 1964 del Código Civil.
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