Vender con quita un piso alquilado: qué pasa con el inquilino

«Mi piso está alquilado, así que no puedo hacer nada hasta que se vaya el inquilino.» Es la objeción más repetida entre propietarios que dejan de pagar la hipoteca de una vivienda arrendada, y no es del todo cierta: se puede negociar y hasta vender con el inquilino dentro, pero hay que hacerlo bien, porque aquí hay dos personas con miedo, no una.

Vender piso alquilado con hipoteca impagada tiene sus propias reglas, distintas de las de una vivienda vacía. Este post recorre los tres errores que más veces complican el proceso y qué pasa con el contrato de alquiler en cada escenario, desde una venta pactada hasta una subasta judicial.

Error 1: no decirle nada al inquilino

El primer error es no contarle nada al inquilino hasta que ya hay fecha de subasta o visitas de posibles compradores. Da miedo, porque parece que reconocer el problema empeora la relación, pero ocultarlo genera el efecto contrario: el inquilino se entera por un burofax judicial o por un desconocido llamando a la puerta para tasar el piso, y a partir de ahí la relación se rompe. Contarlo con tiempo, aunque sea una conversación incómoda, permite coordinar visitas, plazos y expectativas antes de que el procedimiento tome las decisiones por ti.

Una conversación honesta no tiene por qué incluir todos los detalles del procedimiento judicial, pero sí debe dejar claro que hay un proceso en marcha y que el objetivo es coordinar tiempos, no echar a nadie de un día para otro. Un inquilino informado con antelación suele colaborar más con las visitas y con la fecha de entrega que uno que se entera por sorpresa.

Qué pasa con el contrato al vender de forma pactada

Si vendes el piso de forma pactada —con quita o en el mercado libre—, el contrato de alquiler no se extingue por el cambio de propietario. Desde la reforma de 2019, el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el comprador se subroga en la posición de arrendador durante los cinco primeros años del contrato —siete si el arrendador anterior era una persona jurídica— aunque el arrendamiento no esté inscrito en el Registro de la Propiedad. Si lo pactado dura más que ese plazo, el tramo que sobra solo se le impone al comprador cuando el contrato estaba inscrito antes de la venta. Esto no es un problema para la venta con quita: los compradores inversores de este tipo de operación suelen buscar precisamente pisos con rentabilidad ya generada.

Qué pasa con el contrato en una subasta

Aquí hay un cambio normativo que se sigue contando mal. Para los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019, el artículo 13 de la LAU reconoce al inquilino el derecho a continuar en la vivienda hasta completar cinco años de contrato —siete si el arrendador es persona jurídica— aunque el derecho del arrendador se extinga por una enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, y aunque el arrendamiento no esté inscrito. Superado ese plazo, o en los contratos firmados entre 2013 y 2019, la inscripción vuelve a ser determinante: sin ella, el adjudicatario puede no quedar obligado a respetar el arrendamiento. En cualquiera de los escenarios, el desalojo exige su propio procedimiento: nadie sale de la vivienda por el mero hecho de que se celebre la subasta.

El juzgado debe comunicar la existencia de la ejecución a los arrendatarios y ocupantes conocidos del inmueble, conforme al artículo 661 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y la situación posesoria de la vivienda debe reflejarse en el anuncio de la subasta. Ocultar que hay un inquilino dentro no beneficia a nadie: puede complicar la adjudicación y, si se descubre después, dar pie a reclamaciones del adjudicatario.

Inscripción del arrendamiento y sus efectos

Inscribir el contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad cuesta poco y sigue mereciendo la pena, aunque desde 2019 el inquilino ya esté protegido durante los cinco primeros años sin inscripción. Lo que aporta inscribir es justo el tramo que va más allá de ese plazo: sin inscripción, todo lo pactado por encima de los cinco años —siete con arrendador persona jurídica— depende de la buena voluntad de quien se quede con el piso. Si todavía estás a tiempo, antes de que el procedimiento avance, inscribir el contrato protege al inquilino y, de paso, hace tu piso más atractivo para un comprador inversor que valora la seguridad jurídica de la renta.

Error 2: seguir cobrando rentas sin contarlo en el expediente

El segundo error es seguir cobrando la renta del inquilino como si nada estuviera pasando y no reflejarlo en el expediente que se presenta al banco. Esos ingresos importan: pueden usarse para reducir la deuda mientras se negocia, o para justificar una capacidad de pago parcial que cambie la propuesta. Si además el inquilino ha dejado de pagarte a ti, la cuenta se complica todavía más: aquí tienes cuánto cuesta realmente un impago de alquiler mes a mes. Ocultar los ingresos del alquiler no beneficia a nadie, y si el procedimiento ya es judicial, puede interpretarse como una maniobra para retrasar la ejecución, lo que juega en tu contra.

Error 3: la fianza que no vas a poder devolver

El tercer error es olvidar que, cuando el inquilino se vaya, alguien tiene que devolverle la fianza —un mes de renta en un alquiler de vivienda habitual, dos si es de temporada o uso distinto—, y que si tú ya no tienes el dinero, ese problema no desaparece solo porque hayas vendido el piso. En una venta pactada, lo habitual es dejarlo previsto expresamente en el contrato de compraventa: quién se queda con la fianza depositada y quién responde ante el inquilino si hay que devolverla.

En la mayoría de comunidades autónomas la fianza debe depositarse, además, en un organismo público (en Madrid, en la agencia autonómica de vivienda). Si nunca la depositaste allí, tenlo en cuenta: es una obligación independiente del problema con la hipoteca y puede generar su propia sanción administrativa, algo que conviene regularizar antes de cerrar la venta, no después.

Checklist para coordinar venta e inquilino

Antes de avanzar con la venta, repasa esto con tu inquilino y con el equipo que gestione la operación:

• Avisar al inquilino con tiempo, antes de que aparezcan visitas o tasadores
• Comprobar si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad
• Reunir el contrato de alquiler y el justificante de la fianza depositada
• Declarar los ingresos del alquiler en el expediente presentado al banco
• Dejar por escrito, en la compraventa, quién responde de la fianza
• Acordar con el inquilino las condiciones de las visitas mientras dura el proceso

Cuanto antes se fije una fecha conjunta, mejor: coordinar la salida del inquilino con la firma en notaría evita que el piso quede vacío semanas antes de cerrarse la venta, generando gastos de comunidad e IBI sin ningún ingreso que los compense.

Qué compradores aceptan un piso con inquilino dentro

No todos los compradores quieren un piso ocupado por un contrato de alquiler vigente: complica una compra para vivienda propia y reduce el número de interesados en el mercado libre. Los compradores inversores son distintos: para ellos, un inquilino con contrato en regla y pagos al día es una renta ya generada desde el primer mes, no un problema. Es una de las razones por las que la red de compradores de una venta con quita encaja mejor que un portal inmobiliario. Quién responde de la deuda en cada escenario lo detallamos en quién responde de una hipoteca impagada según la situación. Antes de avanzar, comprueba también los requisitos generales de una venta con quita, que no cambian por tener inquilino, y si después de esta venta te planteas volver a alquilar otro piso, conviene mirar antes cómo alquilar sin asumir el mismo riesgo.

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender con quita un piso que está alquilado?

Sí, y en muchos casos es más fácil que con un piso vacío: los compradores inversores valoran una renta ya generada. Hay que declarar el contrato de alquiler y la situación del inquilino en el expediente, porque cambia cómo se calcula el precio y quién se subroga en el contrato.

¿El inquilino se queda si la casa va a subasta?

Si el contrato se firmó desde marzo de 2019, el inquilino puede continuar hasta completar cinco años, siete si el arrendador es persona jurídica, aunque el arrendamiento no esté inscrito, según el artículo 13 de la LAU. Superado ese plazo, o en contratos anteriores, la inscripción en el Registro es la que decide.

¿Tengo que avisar al inquilino de que hay procedimiento?

No hay obligación legal de avisarle de la situación del propietario, pero sí es recomendable: si se entera por un burofax judicial o por una visita inesperada, la relación se rompe y complica coordinar la venta. Avisar con tiempo permite gestionar visitas y plazos sin sorpresas.

¿Quién devuelve la fianza al inquilino?

Debería devolverla quien la tenga depositada, normalmente el propietario que la recibió al inicio del contrato. En una venta pactada, conviene dejar por escrito en la compraventa quién asume esa devolución si el vendedor ya no dispone del dinero, para que el inquilino no tenga que reclamarlo después.

¿Baja el precio por tener inquilino dentro?

En el mercado libre, sí suele bajar, porque reduce el número de compradores interesados en vivienda propia. Para un comprador inversor, en cambio, un inquilino con contrato en regla y pagos al día puede ser incluso una ventaja, porque genera renta desde el primer mes.

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