El Código de Buenas Prácticas hipotecario es un marco legal, nacido del Real Decreto-ley 6/2012 y reformado por el Real Decreto-ley 19/2022, al que la mayoría de bancos españoles están adheridos de forma voluntaria. Si cumples una serie de requisitos económicos y familiares conocidos como umbral de exclusión, el banco está obligado a estudiar medidas concretas antes de ejecutar tu hipoteca, en un orden que no puedes elegir tú a tu antojo. En este artículo te explicamos quién puede acogerse, qué requisitos exige el umbral de exclusión, qué medidas contempla el Código y cómo se solicita paso a paso.
Qué es el Código de Buenas Prácticas y quién lo aplica
Es un conjunto de medidas de protección para deudores hipotecarios en situación de vulnerabilidad, aprobado inicialmente en 2012 y reforzado en 2022. La adhesión de los bancos es voluntaria, pero la mayoría de las entidades grandes que operan en España están adheridas, así que en la práctica es una vía disponible para buena parte de las familias con hipoteca. Puedes consultar el texto legal original en el Boletín Oficial del Estado.
Por qué merece la pena revisar si cumples los requisitos
Muchas familias descartan el Código de Buenas Prácticas sin comprobarlo de verdad, dando por hecho que no van a cumplir el umbral de exclusión. Conviene revisarlo con datos reales antes de descartarlo, porque los ingresos se calculan sobre el conjunto de la unidad familiar, no solo sobre un titular, y el límite del IPREM se actualiza cada año. Comprobar los requisitos lleva poco tiempo y puede abrir la puerta a medidas de reestructuración, quita o dación que de otra forma no estarían disponibles.
Requisitos para acogerte al Código: el umbral de exclusión
Para poder solicitar las medidas del Código de Buenas Prácticas, tu situación debe cumplir todos estos requisitos, conocidos en conjunto como umbral de exclusión:
| Requisito | Condición |
|---|---|
| Precio de compra de la vivienda | Igual o inferior a 250.000 € |
| Ingresos de la unidad familiar | Inferiores a 3 veces el IPREM |
| Cuota hipotecaria | Superior al 50 % de los ingresos netos de la unidad familiar |
| Tipo de vivienda | Debe tratarse de la vivienda habitual |
| Cargas posteriores | No debe haber otras cargas o embargos posteriores sobre la vivienda |
Si no cumples alguno de estos requisitos, el Código de Buenas Prácticas no es la vía adecuada para tu caso, pero eso no significa que no tengas opciones: existen otras formas de negociar con el banco que no dependen del umbral de exclusión, como te explicamos en cómo negociar la hipoteca con el banco.
Las tres medidas del Código, en orden obligatorio
El Código no te permite elegir directamente la medida que prefieres: establece un orden que hay que agotar antes de pasar a la siguiente.
- Reestructuración de la deuda: carencia en el pago de capital, ampliación del plazo de amortización o reducción del tipo de interés durante un periodo.
- Quita de la deuda: si la reestructuración no resulta viable, se puede solicitar una reducción del importe total de la deuda pendiente.
- Dación en pago: como último recurso, entregar la vivienda al banco como cancelación total de la hipoteca, con posibilidad de permanecer un tiempo en ella como inquilino en determinados casos.
Es decir, para solicitar la dación en pago dentro del Código, primero hay que haber pasado por la reestructuración y, si no es suficiente, por la quita. No se puede saltar directamente al último paso salvo excepciones muy concretas previstas en la norma.
Qué cambió con la reforma de 2022
El Código nació en 2012, en plena crisis financiera, pero el Real Decreto-ley 19/2022 lo actualizó para ajustarlo al contexto de subida de tipos de interés que siguió a la pandemia. La reforma amplió temporalmente el umbral de exclusión a más familias, facilitó el acceso a la carencia en el pago de capital y reforzó las medidas para deudores que, sin llegar a estar en mora, veían cómo su cuota subía de forma notable por el euríbor. Esto significa que, si consultaste los requisitos del Código hace unos años y no encajabas, conviene revisarlos de nuevo, porque las condiciones de acceso han cambiado.
Cómo solicitar el Código de Buenas Prácticas paso a paso
- Comprueba si tu banco está adherido al Código de Buenas Prácticas, normalmente lo indica en su web o te lo confirma su servicio de atención al cliente.
- Reúne la documentación que acredite tus ingresos, tus cargas familiares y el precio de compra de la vivienda.
- Presenta la solicitud formal por escrito ante el banco, detallando que cumples el umbral de exclusión.
- El banco tiene un plazo establecido para estudiar tu solicitud y responder con la medida que corresponda.
- Si el banco deniega la solicitud o consideras que la respuesta no se ajusta a la norma, puedes valorar otras vías de negociación o una salida como la venta con quita.
Qué documentación te va a pedir el banco
Para estudiar tu solicitud dentro del Código, el banco suele pedir la declaración de la renta de todos los miembros de la unidad familiar, las últimas nóminas o justificantes de ingresos, un certificado de empadronamiento que acredite que se trata de tu vivienda habitual, y el contrato de compraventa original para comprobar el precio de adquisición. Cuanto más completa y ordenada llegue esa documentación, más rápido suele resolverse la solicitud, porque evita idas y venidas para pedir papeles adicionales. Conviene reunirla antes de presentar la solicitud formal, no después de que el banco la reclame.
Qué pasa si no cumples los requisitos del Código de Buenas Prácticas
Muchas familias que no llegan a pagar la hipoteca no cumplen el umbral de exclusión, por ejemplo porque el precio de compra superó los 250.000 € o porque sus ingresos están por encima del límite fijado. En esos casos, el Código de Buenas Prácticas no aplica, pero sigue habiendo margen para negociar directamente con el banco una salida pactada, incluida una venta consensuada de la vivienda. En venta consensuada o dación en pago: diferencias y cuál te conviene comparamos ambas fórmulas para que puedas valorar cuál encaja con tu situación.
Preguntas frecuentes
¿Todos los bancos están adheridos al Código de Buenas Prácticas?
No, la adhesión es voluntaria, aunque la mayoría de las entidades grandes que operan en España sí lo están. Conviene confirmarlo directamente con tu banco antes de iniciar la solicitud.
¿Qué es el umbral de exclusión?
Es el conjunto de requisitos que debes cumplir para acogerte al Código: precio de compra de la vivienda igual o inferior a 250.000 €, ingresos familiares por debajo de 3 veces el IPREM, cuota hipotecaria superior al 50 % de los ingresos, vivienda habitual y sin cargas posteriores.
¿Puedo pedir directamente la dación en pago sin pasar por la reestructuración?
No, salvo excepciones concretas previstas en la norma. El Código establece un orden obligatorio: primero reestructuración, después quita si la reestructuración no es suficiente, y solo entonces dación en pago como último recurso.
¿Qué pasa si no cumplo los requisitos del Código de Buenas Prácticas?
El Código no aplica a tu caso, pero puedes negociar directamente con el banco por otras vías, incluida una venta consensuada de la vivienda que cancele la deuda sin pasar por subasta.
¿El Código de Buenas Prácticas cancela toda la deuda?
Depende de la medida que finalmente se aplique. La dación en pago, al ser la última medida del Código, sí busca cancelar la deuda con la entrega de la vivienda, pero antes hay que haber agotado la reestructuración y la quita.
Si llevas tiempo sin poder pagar la hipoteca, el banco ya te reclama y el banco va a ejecutar, o no cumples el umbral de exclusión del Código de Buenas Prácticas, puedes solicitar un estudio de viabilidad gratuito en 72 horas: seguramente te quedes sin la vivienda, pero sin deuda, y nuestro equipo especializado revisará qué opción encaja con tu situación.
Pide el estudio de viabilidad de tu caso
Si ya no puedes pagar la hipoteca y el banco te reclama, cuanto antes empieces más opciones reales tienes. El estudio de viabilidad es gratuito, se entrega por escrito en 72 horas, es confidencial y funciona en toda España; solo se cobran honorarios si el banco acepta y hay cierre en notaría.
