Tres de cada cuatro desalojos que se ejecutan en España salen de un contrato de alquiler que se rompió, casi siempre por impago. No de una ocupación ilegal. El dato contradice lo que más se comenta en las conversaciones de propietarios, donde el miedo a los okupas gana por goleada al miedo, mucho más fundado, a que un inquilino deje de pagar. Alquilar piso sin riesgo total no existe, pero alquilar un piso en Madrid con el riesgo bajo control sí: no es uno solo, son cinco riesgos, y cada uno tiene una probabilidad real, un coste en euros y una forma distinta de reducirlo.
Esta guía ordena esos cinco riesgos por lo que de verdad pasa en Madrid, con datos del Consejo General del Poder Judicial, y para cada uno da tres niveles de protección: gratis, de pago y delegada por completo a un tercero. Sin catastrofismo y sin vender miedo: la idea es que sepas exactamente a qué te expones antes de firmar un contrato, no que dejes de alquilar.
Los cinco riesgos reales de alquilar en Madrid
Cuando un propietario piensa en alquilar su piso, el primer miedo que aparece casi siempre es el mismo: que no le paguen. El segundo, algo menos probable pero más temido, es que le ocupen el piso. Detrás de esos dos hay otros tres que se hablan menos pero cuestan igual de caro: el desperfecto que deja un inquilino descuidado, el piso que se queda meses sin nadie y el contrato mal redactado que te ata más tiempo del que querías o te complica una prórroga. Los cinco conviven en el mismo alquiler, y tratarlos por separado es la única forma de decidir con cabeza cuánto riesgo estás dispuesto a asumir tú y cuánto prefieres delegar. Si prefieres delegarlo, en On Houses ofrecemos gestión de alquiler por habitaciones en Madrid, con renta fija o con comisión.
Cada uno de estos riesgos, además, se combina con los otros de formas que no siempre son obvias. Un piso vacío durante meses es más fácil de ocupar que uno con actividad; un inquilino que deja de pagar suele tardar en irse, así que el vacío llega después del impago, no antes; y un contrato mal redactado puede alargar cualquiera de los otros cuatro problemas simplemente por no prever con claridad los plazos de preaviso o las condiciones de resolución. Verlos como un sistema, no como cinco casillas sueltas, cambia cómo se protege un propietario de verdad. En la página para propietarios de pisos en Madrid explicamos qué pisos encajan y cómo es el proceso.
Riesgo de impago: probabilidad, coste y protección
Es el riesgo más frecuente y el más caro. Según la estadística judicial del Consejo General del Poder Judicial, en el segundo trimestre de 2025 se practicaron 6.960 lanzamientos en toda España, un 11,6 % menos que un año antes, y el 76,1 % de ellos, 5.299 casos, venían de procedimientos de la Ley de Arrendamientos Urbanos: impago o incumplimiento de un contrato de alquiler. Esa proporción se ha mantenido estable trimestre a trimestre. Comprueba el último dato publicado antes de citarlo, porque el CGPJ lo actualiza cada tres meses.
El coste no es solo la renta que dejas de cobrar: hay que sumar meses de proceso judicial, el piso parado mientras dura y, a veces, gastos de abogado y procurador. Cuanto más tarda el proceso, más caro sale, y los plazos reales rara vez se parecen a los que promete un titular de prensa. La protección gratuita pasa por seleccionar bien al inquilino y pedir nómina, aval y referencias; la de pago es un seguro de impago, que cubre la renta durante el proceso a cambio de una prima anual; la protección delegada es un modelo de renta garantizada, donde una empresa te paga aunque el inquilino no pague a ella.
Riesgo de ocupación: qué pasa de verdad y qué no
Aquí el dato contradice la percepción. Los juicios verbales posesorios por ocupación ilegal sumaron 487 en el segundo trimestre de 2025, un 23,8 % menos que el año anterior, según el mismo informe del CGPJ. Es un riesgo real, pero mucho menos frecuente que el impago, y afecta sobre todo a pisos vacíos y sin vigilancia, no tanto a pisos ya alquilados: la ocupación de un inmueble con inquilino legítimo es un caso distinto y minoritario, más cercano a un impago que se alarga que a una okupación clásica.
La protección gratuita es simple: que el piso no esté vacío, con buzón lleno y luces apagadas, es la mejor defensa. La de pago incluye alarmas, seguros específicos de okupación y cerraduras de seguridad. La delegada es, otra vez, no tener el piso vacío nunca: en un modelo de renta garantizada el piso siempre tiene actividad, porque el operador responde de la ocupación mientras dura el contrato.
Riesgo de desperfecto y desgaste
Menos mediático que los dos anteriores, pero constante: electrodomésticos que se rompen, pintura que se ensucia, grifería que gotea, muebles que se desgastan más rápido de lo normal. La fianza legal de un mes rara vez cubre el coste real cuando el deterioro es notable, y reclamar por encima de la fianza implica otro proceso. La protección gratuita es un inventario fotográfico al entrar y al salir; la de pago, una garantía adicional además de la fianza, que en vivienda no puede exceder de dos mensualidades según el artículo 36.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, es decir, tres meses de renta contando la fianza; la delegada, un contrato donde el mantenimiento y la reposición van incluidos y el piso se te devuelve en el estado pactado.
Riesgo de vacío prolongado
Un piso vacío no es neutro: te cuesta dinero cada mes, aunque no tengas inquilino. IBI, comunidad, suministros mínimos y la propia depreciación del inmueble siguen corriendo. Cuanto más tarde en alquilarse, más caro sale. La protección gratuita es fijar un precio realista desde el primer día, sin sobrevalorar el piso; la de pago, un buen anuncio y fotos profesionales que reduzcan el tiempo de comercialización; la delegada, un modelo donde la renta se cobra igual esté el piso lleno o vacío, porque ese riesgo pasa a ser del operador.
Riesgo legal: contrato mal hecho y prórrogas
Un contrato con cláusulas mal redactadas, plazos confusos o sin las menciones obligatorias de la Ley de Arrendamientos Urbanos puede complicarte una prórroga, una actualización de renta o una resolución cuando la necesitas. Los contratos de vivienda tienen una prórroga obligatoria mínima de 5 años, 7 si el arrendador es persona jurídica, y al terminar ese plazo se abre una prórroga tácita de hasta 3 años más si ninguna de las partes avisa en los plazos de preaviso que marca la Ley de Arrendamientos Urbanos. Ocho años de compromiso, en el peor de los casos, por no enviar una carta a tiempo. La protección gratuita es usar un modelo de contrato actualizado a la normativa vigente; la de pago, que lo revise un abogado o gestor especializado; la delegada, que el contrato lo redacte y gestione una empresa que ya conoce la ley al detalle.
Cuánto cuesta cada nivel de protección
Antes de elegir cómo protegerte de cada riesgo, conviene ver los tres niveles uno al lado del otro. La protección gratuita exige tiempo y disciplina de tu parte; la de pago tiene un coste anual concreto y conocido de antemano; la delegada traslada casi todo el riesgo a cambio de una parte de la renta potencial, la misma resta que se explica en la guía de cuánto paga una empresa de renta garantizada.
| Riesgo | Protección gratuita | Protección de pago | Protección delegada |
|---|---|---|---|
| Impago | Selección de inquilino, nómina y aval | Seguro de impago (prima anual) | Renta fija aunque el inquilino no pague |
| Ocupación | Piso nunca vacío ni desatendido | Alarma y seguro específico | Piso siempre con actividad gestionada |
| Desperfecto | Inventario fotográfico de entrada y salida | Garantía adicional sobre la fianza | Mantenimiento y reposición incluidos |
| Vacío prolongado | Precio de salida realista | Anuncio y fotos profesionales | Renta igual esté el piso lleno o vacío |
| Legal | Contrato modelo actualizado | Revisión por abogado o gestor | Contrato redactado y gestionado por la empresa |
Semáforo: tu nivel de exposición ahora mismo
Este semáforo resume la probabilidad real de cada riesgo en Madrid, no la percepción. Úsalo para saber dónde concentrar tu atención antes de alquilar.
| Riesgo | Probabilidad real en Madrid | Nivel |
|---|---|---|
| Impago | Alta: tres de cada cuatro lanzamientos salen de un contrato de alquiler | Rojo |
| Vacío prolongado | Media, depende del precio y la zona | Ámbar |
| Desperfecto y desgaste | Media, casi siempre menor pero constante | Ámbar |
| Contrato mal hecho | Media, evitable con un buen modelo | Ámbar |
| Ocupación ilegal | Baja y a la baja: un 23,8 % menos interanual | Verde |
Los cinco riesgos de golpe: renta fija esté el piso lleno o vacío
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Quiero saber cuál me convieneTres formas de bajar el riesgo según tu perfil
Si tienes tiempo, conocimiento del mercado y margen financiero para aguantar un mal mes, la vía gratuita —buena selección, contrato en regla, inventario fotográfico— puede bastarte. Si prefieres pagar por tranquilidad sin delegar el control, un seguro de impago más una garantía adicional cubre buena parte de los cinco riesgos, a cambio de una prima anual. Si lo que buscas es no pensar en ninguno de los cinco, un modelo de renta garantizada traslada la práctica totalidad del riesgo al operador: cobras fijo el día 5, el vacío, el impago y buena parte del mantenimiento dejan de ser tu problema.
Ninguna de las tres opciones es universalmente mejor. Depende de cuánto vale tu tiempo, de si vives cerca del piso o a distancia, y de si el piso necesita reforma antes de poder alquilarse en condiciones. Dentro del modelo delegado tampoco hay una sola fórmula: la renta garantizada fija una cifra mensual cerrada durante 5 años, mientras que la gestión con comisión te da el 100 % de las habitaciones ocupadas menos la comisión del gestor, sin cobrar por las que están vacías ni permanencia obligatoria. Cuál conviene depende de si prefieres una cifra fija sin sorpresas o un techo más alto con algo más de variabilidad. Lo que no cambia es que cuantificar el riesgo antes de decidir es siempre mejor que descubrirlo a mitad de contrato.
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Preguntas frecuentes
¿Qué probabilidad real hay de que un inquilino deje de pagar?
Es el riesgo más frecuente de los cinco. Según el CGPJ, alrededor de tres de cada cuatro lanzamientos practicados en España derivan de procedimientos de arrendamiento, es decir, de impagos o incumplimientos de contrato. No es un caso extremo: es el motivo más común de conflicto entre propietario e inquilino.
¿Alquilar por habitaciones es más o menos arriesgado?
Reparte el riesgo de impago entre varios inquilinos en vez de concentrarlo en uno solo, pero multiplica la gestión: más contratos, más rotación y más incidencias. El riesgo cambia de forma, no desaparece.
¿Un piso alquilado se puede okupar?
Es posible pero mucho menos frecuente que un impago dentro de un contrato legítimo. Los juicios por ocupación ilegal cayeron un 23,8 % interanual en el segundo trimestre de 2025, según el CGPJ, y afectan sobre todo a inmuebles vacíos.
¿Qué cubre y qué no cubre un seguro de impago?
Cubre la renta durante el proceso de impago y, según la póliza, parte de los gastos legales de desahucio. No suele cubrir el vacío antes de alquilar, ni siempre los desperfectos, que dependen de coberturas adicionales.
¿Cómo se reduce el riesgo sin gastar dinero?
Seleccionando bien al inquilino con nómina, aval y referencias, usando un contrato actualizado a la normativa vigente y haciendo un inventario fotográfico de entrada y salida. Reduce el riesgo, aunque no lo elimina del todo.
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