550 euros al mes: eso es lo que paga de media una habitación en un piso compartido en Madrid en el segundo trimestre de 2026, un 4 % más que un año antes, según el informe de precios de Idealista. La media nacional se queda en torno a 430 euros, así que Madrid juega en otra liga. Según el barrio, el estado del piso y si la habitación tiene baño propio, el rango habitual va de 450 a 800 euros, todo incluido. Multiplica esa cifra por el número de habitaciones de tu piso y tendrás una primera idea, pero no la respuesta que de verdad importa.
La pregunta real es otra: cuánto paga una empresa de renta garantizada por un piso como el tuyo, no por la suma bruta de sus habitaciones. Entre esas dos cifras hay una resta que nadie te enseña antes de pedir una valoración: el vacío que la empresa asume, la gestión, el mantenimiento y su margen. Lo que queda después es la renta fija que entra en tu cuenta el día 5, esté el piso lleno o no.
Aquí se desglosa esa fórmula paso a paso, con una tabla para pisos de 3, 4 y 5 habitaciones, para que puedas hacer tu propio cálculo antes de que nadie te dé un número por teléfono.
De dónde sale el número: la fórmula completa
La propuesta que recibes por escrito no sale de una tabla fija por metro cuadrado ni de una negociación a ojo. Sale de cuatro pasos encadenados: facturación potencial por habitaciones, menos vacío estimado, menos gestión y mantenimiento, menos margen del operador. Cada paso mueve el número final en una dirección concreta, y entenderlos te permite juzgar si una propuesta es razonable o si te están dejando un margen demasiado estrecho. Si buscas una empresa de gestión de pisos en Madrid, mira cómo trabajamos con propietarios.
- Facturación potencial: suma de lo que pagarían todas las habitaciones a precio de mercado de tu zona.
- Vacío estimado: meses sin inquilino que la empresa asume como coste propio, no tú.
- Gestión y mantenimiento: suministros de zonas comunes, limpieza, incidencias, reparaciones.
- Margen del operador: lo que le queda a la empresa por asumir el riesgo de impago y vacío.
Paso 1: cuánto puede facturar tu piso por habitaciones
El punto de partida es sencillo: número de habitaciones multiplicado por el precio medio de tu zona. En los distritos con más demanda, el precio por habitación en Madrid en 2026 se mueve entre 500 y 800 euros; en el corredor del Henares y el sur metropolitano, algo menos. Y los precios se mueven de trimestre a trimestre, así que la fecha del cálculo importa casi tanto como el barrio: usa siempre el último informe publicado, no el del año pasado.
Esta cifra es el techo teórico, no la propuesta. Es lo que facturaría el piso si todas sus habitaciones estuvieran ocupadas los doce meses del año, sin un solo día de vacío ni un solo impago. En la práctica eso no ocurre nunca, y ahí entra el siguiente paso.
Paso 2: el vacío estimado que descuenta la empresa
El sector suele estimar entre un 5 % y un 10 % de vacío anual por habitación, según la rotación de la zona: en distritos con alta demanda de estudiantes o profesionales jóvenes, el vacío baja hacia el extremo inferior; en zonas con menos movimiento, sube. Ese porcentaje no es un capricho del operador, es la prima que cobra por asumir un riesgo que hasta ahora era tuyo: si una habitación queda libre un mes, en el modelo de renta garantizada el propietario sigue cobrando igual, y es la empresa quien absorbe la pérdida.
Paso 3: gestión, suministros y mantenimiento
De la facturación ya descontado el vacío, se resta lo que cuesta operar el piso día a día: contratos, incidencias, visitas, limpieza de zonas comunes, pequeñas reparaciones y la reposición de mobiliario por desgaste. Ese bloque suele representar una parte relevante del total, porque es precisamente el trabajo que el propietario deja de hacer. Cuanto más completo sea el servicio —mantenimiento incluido de cañerías, humedades o desperfectos—, mayor es esta partida, y por eso conviene comparar propuestas por lo que incluyen, no solo por el número final.
Paso 4: el margen del operador
El último paso es el margen de la empresa: lo que le queda por haber convertido un ingreso variable e incierto en una renta fija firmada por contrato. Este margen varía según el operador, el volumen de pisos que gestiona y su capacidad para absorber vacíos en varios inmuebles a la vez, algo que un propietario individual no puede hacer. No hay una cifra única publicada para todo el sector, así que la forma correcta de valorarlo es pedir una propuesta cerrada y comparar el neto que te ofrecen, no el porcentaje que dicen retener.
Tablas por 3, 4 y 5 habitaciones
El siguiente ejemplo es ilustrativo: toma un precio medio de 550 euros por habitación, un vacío estimado del 8 %, un bloque de gestión y mantenimiento del 15 % y un margen del operador del 10 %, para mostrar cómo se mueve el número real. Tu propuesta concreta dependerá del estado del piso, la zona exacta y el operador.
| Habitaciones | Facturación potencial | – Vacío (8 %) | – Gestión y mantenimiento (15 %) | – Margen (10 %) | Renta estimada |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 | 1.650 € | 1.518 € | 1.290 € | 1.161 € | ≈ 1.160 €/mes |
| 4 | 2.200 € | 2.024 € | 1.720 € | 1.548 € | ≈ 1.550 €/mes |
| 5 | 2.750 € | 2.530 € | 2.151 € | 1.936 € | ≈ 1.940 €/mes |
Imagina un piso de 3 habitaciones en Carabanchel: con estos supuestos, el cálculo sale en torno a 1.160 euros mensuales fijos, frente a una facturación teórica de 1.650 que solo existiría con ocupación perfecta y cero incidencias, algo que casi nunca sucede gestionando por cuenta propia. Que quede claro qué es esa cifra: aritmética con supuestos de ejemplo, no una oferta de On Houses. La nuestra sale de la visita, y llega por escrito.
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Empezar la valoración gratuitaQué sube y qué baja tu propuesta de renta
El estado del piso mueve el número más que cualquier otra variable. Un piso reformado y amueblado permite cerrar habitaciones más rápido y a mejor precio, así que reduce el vacío estimado y sube la propuesta. Un piso que necesita reforma juega en contra, aunque en el modelo de renta garantizada la reforma suele correr a cargo del operador, no del propietario, lo que compensa parte de esa diferencia inicial. También influyen el número de baños, si las habitaciones tienen cerradura y baño propio, la orientación y si el piso está bien comunicado, algo que puedes revisar comparando cuánto renta un piso por habitaciones frente a alquilarlo completo en tu zona.
La ubicación pesa en la facturación potencial del paso 1, pero también en el vacío del paso 2: un piso cerca de universidades o polos de empleo rota más rápido que uno en una zona residencial sin transporte cercano. Y si quieres comparar la renta garantizada con lo que sacarías gestionándolo tú mismo, conviene mirar la rentabilidad neta real del alquiler descontando vacío, morosidad e IRPF, no solo el titular bruto que publican los portales.
Cómo pedir una valoración con números encima de la mesa
El proceso, si decides pedirlo, es corto: rellenas un formulario de un minuto, recibes una llamada en menos de 24 horas, se hace una visita y valoración gratuita del piso, y te entregan una propuesta de renta cerrada por escrito antes de firmar nada. Es la única forma de saber la cifra real para tu piso, no una estimación como la de este artículo. Si quieres entender el modelo completo antes de dar ese paso, la guía de rent to rent en España explica cómo funciona de principio a fin.
Si lo que buscas es un ingreso fijo para complementar la pensión, en Jubilado con piso en Madrid: renta fija sin gestionar nada lo explicamos con números.
Preguntas frecuentes
¿La renta garantizada es menor que alquilar por mi cuenta?
En bruto, sí: alquilar tú mismo puede sumar más en un mes perfecto. En neto, descontando vacío, morosidad, tiempo de gestión y mantenimiento, la diferencia se reduce mucho y a veces desaparece, según el piso y tu disponibilidad para gestionarlo.
¿Qué porcentaje del total se queda la empresa?
Varía según el operador y el nivel de servicio incluido. No existe una cifra única para todo el sector; la forma fiable de compararlo es pedir una propuesta cerrada y valorar el neto que te ofrecen, no un porcentaje suelto.
¿Influye el estado del piso en la renta que me ofrecen?
Sí, mucho. Un piso reformado y bien equipado reduce el vacío estimado y sube la propuesta. Si necesita reforma, algunos operadores la asumen ellos, lo que compensa parte de esa diferencia en el cálculo inicial.
¿Y si mi piso está en Alcalá de Henares o Getafe?
Entran igual: trabajamos en Madrid y alrededores. El precio por habitación de partida suele ser algo menor que en la capital, así que la renta estimada baja en proporción, pero los cuatro pasos del cálculo son exactamente los mismos.
¿La propuesta de renta es cerrada y por escrito?
Sí, tras la visita y valoración gratuita recibes una cifra concreta por escrito, no una horquilla. Esa propuesta es la que se firma en el contrato, no una estimación orientativa.
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