Un piso vacío en Madrid no cuesta cero euros al mes. Cuesta, solo en gastos fijos, entre 150 y 250 euros de media según estimaciones del sector, sin contar todavía lo que dejas de ingresar por no alquilarlo. Multiplica eso por doce meses y ya tienes una cifra que casi ningún propietario apunta en ningún sitio, porque el piso «no da gastos»: simplemente no da nada.
Calcular cuánto cuesta tener un piso vacío no es sumar la comunidad y ya está. Hay que sumar el IBI, los suministros mínimos, el seguro, el mantenimiento por cierre prolongado y, sobre todo, el alquiler que no cobras. En un piso de tres habitaciones en Madrid, esa última partida multiplica el resto por diez.
Lo que cuesta un piso cerrado en Madrid, partida a partida
Separamos el coste en seis partidas: comunidad, IBI, suministros y seguro, mantenimiento, el alquiler que no cobras y el deterioro por cierre prolongado. Las tres primeras son gastos que pagas cada mes sin ver un euro a cambio; las dos últimas son las que de verdad duelen cuando las sumas. Para pisos de tres o más habitaciones, un servicio de gestión de habitaciones en Madrid resuelve inquilinos, incidencias y cobros.
Comunidad y derramas
Un piso vacío sigue generando cuota de comunidad igual que uno ocupado; el propietario paga igual, con la diferencia de que no hay nadie generando ingresos que la compensen. Según estimaciones del sector, la cuota media de comunidad en Madrid capital se mueve entre 40 y 120 euros al mes, más las derramas puntuales por obras, ascensor o fachada, que no dejan de llegar por estar el piso cerrado. Si buscas una empresa de gestión de pisos en Madrid, mira cómo trabajamos con propietarios.
IBI y el recargo por vivienda desocupada
Aquí conviene desmontar una idea muy extendida. El artículo 72.4 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales permite a los ayuntamientos aplicar un recargo de hasta el 50 % de la cuota líquida del IBI a las viviendas desocupadas con carácter permanente, y hasta el 150 % en supuestos de varios inmuebles vacíos del mismo titular. Permite, no obliga: hace falta que el ayuntamiento lo apruebe en su ordenanza fiscal y defina qué considera vivienda desocupada. El Ayuntamiento de Madrid no lo ha activado. Su ordenanza fiscal para 2026 baja el tipo general del IBI urbano del 0,428 % al 0,414 % y no incorpora recargo por vivienda vacía, pese a que distintas asociaciones vecinales lo vienen pidiendo en el trámite de alegaciones. Traducido: en Madrid capital, hoy, tu piso cerrado paga el mismo IBI que si estuviera alquilado. Si el piso está en otro municipio de la corona, revisa su ordenanza, porque ahí sí puede haber recargo.
Suministros mínimos, seguro y mantenimiento
Aunque no vivas en el piso, mantener de alta la luz y el agua en potencia mínima evita problemas de humedad y de instalación, y suele costar entre 20 y 40 euros al mes según estimaciones del sector. El seguro de hogar, con cobertura de continente al menos, ronda los 15-25 euros al mes; algunas pólizas exigen declarar la vivienda como desocupada y limitan ciertas coberturas, así que conviene revisarlo con la aseguradora, nunca darlo por hecho. A eso se suma el mantenimiento preventivo (una revisión periódica, ventilar, comprobar fugas) que, si no se hace, se paga después en forma de avería mayor.
El coste invisible: el alquiler que no cobras
Aquí está la partida que de verdad duele. Según los informes de precios de Idealista, una habitación en la Comunidad de Madrid se alquiló de media por unos 605 euros al mes en julio de 2026, y en la capital la media sube al entorno de los 629 euros. En un piso de tres habitaciones eso son más de 1.800 euros al mes que no entran en tu cuenta mientras el piso está cerrado: un orden de magnitud por encima de todos los gastos fijos que acabamos de sumar. Cuidado con un error de cálculo muy repetido: la media española de habitación ronda los 430 euros, y quien la usa para estimar un piso en Madrid se queda corto casi a la mitad.
Y no es un mercado que se esté enfriando: la oferta de habitaciones en pisos compartidos creció con fuerza en España durante el primer trimestre de 2026, según los mismos informes de Idealista, sin que eso frenara los precios en Madrid. Hay demanda dispuesta a pagar por una habitación en la capital mientras tu piso sigue con las persianas bajadas.
El deterioro por cierre prolongado
Un piso cerrado sin ventilación ni uso se deteriora más rápido de lo que parece: humedad en las paredes, instalaciones que se resienten por falta de uso, electrodomésticos que fallan al primer encendido después de meses parados. Ese deterioro no se ve en ningún recibo mensual, pero aparece de golpe el día que por fin decides alquilar o vender, en forma de obras que no habrías necesitado si el piso hubiera estado habitado.
Tabla ilustrativa: piso de 3 habitaciones en Carabanchel
Ejemplo ilustrativo, no un caso real: imagina un piso de tres habitaciones en Carabanchel, cerrado durante un año completo.
| Partida | Coste mensual estimado |
|---|---|
| Comunidad | 60-100 € |
| IBI (sin recargo en Madrid capital) | 30-55 € equivalente mensual |
| Suministros mínimos | 20-40 € |
| Seguro de hogar | 15-25 € |
| Mantenimiento preventivo | 10-20 € |
| Alquiler no cobrado (3 habitaciones) | ~1.815 € |
| Total mensual aproximado | 1.950-2.055 € |
Los gastos fijos son estimaciones del sector; el dato del alquiler no cobrado está basado en el precio medio de habitación en Madrid citado antes.
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Calcular mi renta gratisEntonces, ¿cuánto cuesta tener un piso vacío al año?
Sumando gastos fijos y alquiler no cobrado, tener un piso vacío en Madrid puede salir por entre 23.000 y 25.000 euros al año en un piso de tres habitaciones, según el ejemplo anterior. Cerca del 90 % de esa cifra no es un gasto que pagues de tu bolsillo: es, simplemente, el alquiler que nunca llega a tu cuenta. Eso es lo que hace tan engañoso el argumento de que un piso cerrado no cuesta nada.
Tres salidas si no quieres vender
- Alquilarlo tú mismo por habitaciones, asumiendo la gestión, los contratos y el riesgo de vacío entre inquilino e inquilino.
- Contratar una gestión de alquiler que se encargue de todo a cambio de una comisión sobre lo que cobras.
- Ceder el piso completo bajo alquiler con renta garantizada en Madrid, con una renta fija cada mes esté el piso lleno o no.
Si el piso está cerrado por miedo a que ocupen, aquí tienes cómo evitar okupas en un piso vacío sin gastar miles de euros. Si quieres saber qué renta te pagaría una empresa por tu piso completo, revisa cuánto paga una empresa de renta garantizada en Madrid. Y si el piso vacío viene de una herencia, no te pierdas los impuestos y gastos de un piso heredado que nadie te avisa. La guía completa está en cómo alquilar tu piso sin riesgo en Madrid.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta al año mantener un piso vacío en Madrid?
Los gastos fijos (comunidad, IBI, suministros mínimos, seguro y mantenimiento) suelen sumar entre 1.700 y 2.900 euros al año según estimaciones del sector, sin contar el alquiler que dejas de ingresar. En un piso de tres habitaciones en Madrid, ese alquiler no cobrado puede superar por sí solo los 20.000 euros al año.
¿Hay recargo de IBI por vivienda desocupada?
En Madrid capital, hoy no. El artículo 72.4 de la Ley de Haciendas Locales permite a cada ayuntamiento aplicar un recargo de hasta el 50 % de la cuota líquida, pero exige aprobarlo en su ordenanza fiscal, y la ordenanza de Madrid para 2026 no lo recoge. En otros municipios de la Comunidad sí puede aplicarse: revisa la ordenanza del tuyo antes de dar nada por hecho.
¿Tengo que dar de baja la luz y el agua?
No es obligatorio, pero mantener suministros mínimos de alta suele salir más a cuenta que darlos de baja: evita problemas de humedad, permite hacer revisiones periódicas y facilita mostrar el piso si decides alquilarlo o venderlo. Cortar el suministro por completo puede acelerar el deterioro.
¿El seguro cubre un piso deshabitado?
Depende de la póliza. Muchas aseguradoras exigen declarar la vivienda como desocupada y pueden limitar ciertas coberturas, por ejemplo los daños por agua no detectados a tiempo. Revísalo directamente con tu aseguradora antes de dar el piso por asegurado sin más.
¿Un piso cerrado se estropea más rápido?
Sí. La falta de ventilación favorece la humedad, las instalaciones se resienten por la falta de uso y los electrodomésticos fallan con más frecuencia al reactivarse tras meses parados. Ese deterioro no aparece en ningún recibo mensual, pero se paga en forma de obras cuando por fin decides usar el piso.
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