Casi todos los propietarios preguntan lo mismo cuando se plantean alquilar: ¿cuánto se paga por alquilar un piso? Y casi todos reciben la misma respuesta inútil: depende. La fiscalidad del alquiler para el propietario no depende de un único impuesto que puedas mirar en una tabla, depende de qué tipo de alquiler firmas, y ese matiz cambia la cuenta final más que cualquier deducción que busques después.
Un piso alquilado como vivienda habitual, ese mismo piso alquilado por habitaciones a través de una gestora, y ese mismo piso alquilado en temporada a un profesional desplazado, tributan de tres formas distintas, con reducciones distintas y, en algún caso, hasta con IVA de por medio. Esta guía ordena la fiscalidad por tipo de alquiler, no por impuesto, que es como se toma de verdad la decisión.
La pregunta mal planteada: “cuánto se paga por alquilar”
No existe un porcentaje fijo aplicable a todos los propietarios por igual. Lo que pagas depende de tu base imponible general (a la que se suma el rendimiento del alquiler), del tipo de contrato que firmes y de las reducciones que te correspondan. Dos vecinos con pisos idénticos pueden acabar pagando cifras muy distintas según cómo alquilen cada uno el suyo.
Por eso la pregunta correcta no es “cuánto se paga”, sino “qué tipo de alquiler estoy firmando y qué reglas le tocan”. Vamos a los cuatro tipos que más se dan entre propietarios en Madrid.
La fiscalidad del alquiler cambia según el tipo de contrato
- Vivienda habitual: el inquilino vive ahí de forma permanente. Es el único tipo que conserva la reducción del IRPF sobre el rendimiento neto.
- Alquiler por habitaciones a través de una gestora: el contrato principal suele calificarse como uso distinto de vivienda, aunque cada inquilino final use su habitación como residencia. Pierde la reducción de vivienda habitual.
- Alquiler de temporada: para una estancia con fin concreto, no como domicilio permanente. Tampoco tiene la reducción de vivienda habitual, y su tratamiento de IVA depende de a quién y para qué se alquile.
- Alquiler a una empresa (para oficina, o para que la empresa subarriende): se clasifica como uso distinto de vivienda casi siempre, y puede llevar IVA al tipo general.
Si tu duda concreta es cómo tributa el alquiler a una empresa que luego subarrienda por habitaciones, tenemos un artículo dedicado solo a ese caso: alquilar un piso a una empresa, cómo tributa en 2026.
Rendimiento del capital inmobiliario: el cálculo base
Hacienda no calcula el impuesto sobre lo que ingresas, sino sobre el rendimiento del capital inmobiliario: ingresos menos gastos deducibles. Ese resultado, el rendimiento neto, es sobre el que se aplica después la reducción, si te corresponde, y el que se suma a tu base imponible general junto con tu sueldo o el resto de tus ingresos.
Imagina, a modo de ejemplo ilustrativo, un piso que genera 12.000 euros brutos al año en alquiler, con 3.500 euros de gastos deducibles entre IBI, comunidad, seguro y amortización. El rendimiento neto sería de 8.500 euros. Si es vivienda habitual con contrato posterior a mayo de 2023, sobre esos 8.500 euros se aplicaría la reducción que corresponda antes de tributar; si es un alquiler por habitaciones a una gestora, tributarías por los 8.500 euros completos, sin reducción.
Un matiz que se olvida a menudo: si un año los gastos deducibles superan a los ingresos, el rendimiento del capital inmobiliario puede salir negativo, y ese resultado también hay que declararlo, no se omite sin más. Además, si el piso está a nombre de varios propietarios, por ejemplo entre hermanos que lo han heredado, cada uno declara su parte del rendimiento según su porcentaje de titularidad, con sus propios gastos y su propia reducción si le corresponde, no como una única declaración conjunta del inmueble.
Reducciones: quién las tiene y quién las pierde
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, cambió el sistema de reducciones del IRPF para los contratos de vivienda habitual firmados desde el 26 de mayo de 2023. Dejó de existir un porcentaje único y el artículo 23.2 de la Ley del IRPF pasó a recoger varios tramos: 50 % con carácter general; 60 % si la vivienda se ha rehabilitado en los dos años anteriores; 70 % en el primer alquiler a un inquilino de 18 a 35 años en zona de mercado residencial tensionado (o cuando se alquila a una administración pública o entidad sin ánimo de lucro para vivienda social); y 90 % si se firma un contrato nuevo en zona tensionada rebajando la renta al menos un 5 % respecto al anterior, según recoge la Agencia Tributaria en sus novedades normativas de la Ley 12/2023.
Aquí viene el matiz que decide la cuenta si tu piso está en Madrid, y que casi ningún artículo aterriza: salvo el supuesto de alquiler social a una administración o entidad sin ánimo de lucro, los tramos del 70 % y el 90 % exigen que la vivienda esté en una zona de mercado residencial tensionado. Declarar esas zonas es competencia autonómica y la Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna, ni siquiera después de que el Tribunal Constitucional avalase la ley en febrero de 2026 y rechazase su recurso. Traducido a tu declaración: un piso alquilado como vivienda habitual en Madrid se mueve hoy entre el 50 % general y el 60 % por rehabilitación. El 70 % y el 90 % que tanto se publicitan no te aplican mientras no haya zona tensionada declarada. Si quieres el desglose completo de tramos y requisitos, tienes la reducción del IRPF por alquiler 2026, tramos y requisitos.
Y aquí el matiz que más dinero mueve para quien se plantea alquilar por habitaciones: esa reducción, sea del 50 % o del 60 %, solo existe para el alquiler de vivienda habitual. El alquiler por habitaciones a través de una gestora, al calificarse como uso distinto de vivienda, no tiene reducción alguna sobre el rendimiento neto. Es una pérdida fiscal real que hay que meter en la cuenta antes de comparar modelos, no después.
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Calcular mi renta gratisGastos deducibles: la lista y los límites
Sea cual sea el tipo de alquiler, estos son los gastos que en general puedes restar de los ingresos antes de calcular el rendimiento neto. La lista es orientativa: los límites concretos y las excepciones conviene revisarlos caso por caso, así que consulta con tu asesor fiscal antes de aplicar cualquiera de ellos.
- Intereses y gastos de financiación del piso (con el límite de los ingresos del ejercicio).
- IBI, tasa de basuras y otros tributos que graven el inmueble.
- Gastos de comunidad de propietarios.
- Seguros del hogar y de impago de rentas.
- Amortización: en general, el 3 % sobre el mayor valor entre el catastral de construcción (sin el suelo) y el coste de adquisición satisfecho.
- Gastos de conservación y reparación, con el límite de los ingresos del ejercicio; el exceso se puede trasladar a los cuatro años siguientes.
- Servicios profesionales: gestoría, abogado, agencia si gestionas el alquiler con ayuda externa.
- Saldos de dudoso cobro, cuando han pasado más de seis meses desde el primer intento de cobro sin que se haya renovado el crédito.
Si quieres la lista completa con importes y matices por partida, tenemos el desarrollo entero en gastos deducibles del alquiler, lista completa 2026.
IVA: cuándo aparece y cuándo no
El alquiler de una vivienda destinada al uso habitual de una persona física está exento de IVA, lo confirma la propia Agencia Tributaria en su sede electrónica. El problema aparece cuando el arrendatario no es la persona que va a vivir ahí, sino una empresa: si alquilas tu piso a una sociedad para que lo destine a oficina, o para que lo subarriende por habitaciones, esa operación puede quedar sujeta a IVA al tipo general del 21 %, salvo que el contrato identifique de forma concreta a la persona física que va a residir en la vivienda.
Este matiz es justo el que más dudas genera en el modelo de renta garantizada y de gestión con comisión, porque el contrato principal suele firmarse con una empresa. Lo desarrollamos entero, con ejemplos, en IVA en el alquiler por habitaciones, cuándo se aplica. Consulta siempre con tu asesor fiscal el caso concreto de tu contrato antes de dar nada por hecho.
IBI, basuras y plusvalía: lo que no es IRPF
El IBI y la tasa de basuras no dependen de si alquilas o no: los paga quien es propietario el 1 de enero de cada año, alquiles o no alquiles. Lo único que cambia es que, si alquilas, puedes deducir ese gasto del rendimiento del alquiler en el IRPF. No confundas esa deducción con un impuesto nuevo: es el mismo IBI de siempre, solo que ahora resta de tu base.
La plusvalía municipal, en cambio, no tiene nada que ver con alquilar: solo aparece si vendes o heredas el piso, por el incremento de valor del suelo. Si tu piso te ha llegado por herencia y te planteas alquilarlo, esa plusvalía ya se liquidó, o debería haberse liquidado, en el momento de aceptar la herencia, no cuando empiezas a cobrar renta.
Tabla de doble entrada: tipo de alquiler x impuesto
| Tipo de alquiler | Reducción IRPF | IVA | Nota clave |
|---|---|---|---|
| Vivienda habitual | 50 % general; 60 % si se rehabilitó en los dos años previos. El 70 % y el 90 % no aplican en Madrid: no hay zona tensionada declarada | Exento | Único tipo con reducción por defecto |
| Habitaciones vía gestora | Sin reducción | Sujeto al 21 % salvo que el contrato identifique a las personas físicas que van a residir | Se califica como uso distinto de vivienda |
| Temporada | Sin reducción | Depende de a quién y para qué se alquila | No es domicilio permanente del inquilino |
| Alquiler a empresa | Sin reducción | 21 % general, salvo excepciones concretas | Exige emitir factura con IVA |
Si has heredado el piso y todo esto te llega encima de golpe, sin experiencia previa gestionando un alquiler, tenemos guías específicas: alquilar un piso heredado entre hermanos sin pelearse, impuestos y gastos de un piso heredado que nadie te avisa, y cómo declarar el alquiler por habitaciones, lo que ve Hacienda.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga a Hacienda por alquilar un piso?
No hay un porcentaje único. Se calcula un rendimiento neto (ingresos menos gastos deducibles), se le aplica la reducción que corresponda, si aplica, y el resultado se suma a tu base imponible general, donde tributa según tus tramos personales de IRPF, junto con el resto de tus ingresos del año.
¿Pierdo la reducción si alquilo por habitaciones?
En general sí. La reducción del IRPF está pensada para el alquiler de vivienda habitual. Cuando el contrato principal se firma con una gestora y se califica como uso distinto de vivienda, aunque cada inquilino final resida ahí, esa reducción no se aplica sobre el rendimiento neto declarado.
¿El alquiler a una empresa lleva IVA?
Puede llevarlo. Si el arrendatario es una empresa y el destino no es la vivienda habitual de una persona física identificada en el contrato, la operación suele quedar sujeta a IVA al tipo general del 21 %. Confirma siempre el caso concreto con tu asesor fiscal antes de firmar.
¿Qué gastos puedo deducir?
Entre otros: intereses de financiación, IBI, comunidad, seguros, amortización del inmueble, gastos de conservación y reparación dentro de ciertos límites, servicios profesionales y saldos de dudoso cobro tras seis meses de impago. Los límites concretos conviene revisarlos con tu asesor fiscal caso por caso.
¿Qué pasa si no declaro el alquiler?
Hacienda cruza datos de suministros, fianzas depositadas y otras fuentes para detectar alquileres no declarados. Si te descubre, además de la cuota no ingresada tendrás que asumir recargos e intereses de demora, y pierdes cualquier reducción a la que tuvieras derecho, porque solo se aplica a rendimientos declarados correctamente.
Si prefieres no llevar tú la cuenta de todo esto
Puedes seguir gestionando el alquiler tú mismo y aplicar cada una de estas reglas cada año, o puedes pasar la gestión a alguien que ya lo hace todos los meses. Si tu piso está en Madrid, tiene tres o más habitaciones y buscas alquiler garantizado para propietarios con un solo ingreso al mes que declarar, te hacemos una valoración gratuita, sin compromiso. Lo que no hacemos es sustituir a tu asesor fiscal: contástale siempre el caso concreto de tu piso antes de firmar.
