Gastos deducibles del alquiler: lista completa 2026

Casi todos los propietarios cometen el mismo error la primera vez que declaran un alquiler: deducen la reforma entera en un solo ejercicio, en vez de repartirla, y descubren el fallo dos años después, con una paralela de Hacienda de por medio. Los gastos deducibles del alquiler no son un misterio, pero cada uno lleva su propio justificante y su propia norma, y ahí es donde la mayoría se equivoca.

Esta guía ordena cada gasto, el documento que te van a pedir si te revisan, y la frontera entre reparación y mejora, que es donde se cae la mitad de las deducciones mal calculadas. Si además quieres el mapa fiscal completo del alquiler, la guía madre es fiscalidad del alquiler para el propietario.

Lo que se deduce mal y acaba en paralela

Hacienda permite deducir todos los gastos necesarios para obtener el ingreso del alquiler, pero «necesario» tiene límites concretos. Los errores más frecuentes son tres: deducir una reforma completa en el año en que se paga, en vez de amortizarla; mezclar gastos de una reforma de mejora con gastos de reparación corriente; y deducir gastos de meses en los que el piso estuvo vacío sin cumplir los requisitos para hacerlo. Los tres son revisables, y los tres tienen solución si sabes dónde está la frontera.

Gastos de financiación: intereses y seguros

Si tienes hipoteca sobre el piso alquilado, los intereses del préstamo son deducibles en su totalidad, aunque el principal amortizado no lo es. También lo son las primas de los seguros ligados al alquiler: responsabilidad civil, incendio, robo, y el seguro de impago de rentas si lo tienes contratado. El justificante aquí es el recibo bancario del seguro y el certificado anual de intereses que emite tu banco.

Tributos: IBI, basuras y comunidad

El IBI, la tasa de basuras y cualquier otro tributo municipal vinculado al inmueble son deducibles sin excepción, siempre que los pagues tú y no los repercutas al inquilino. Lo mismo pasa con los gastos de comunidad, ordinarios y derramas extraordinarias, mientras correspondan al periodo en que el piso estuvo o pudo estar alquilado. El justificante es el recibo del ayuntamiento y el certificado de la administración de fincas.

Amortización del inmueble y del mobiliario

Puedes deducir cada año un 3 % sobre el mayor de dos valores: el coste de adquisición del inmueble o su valor catastral, excluyendo en ambos casos el valor del suelo, que no se amortiza. Es un gasto que no sale de tu bolsillo cada año, pero que Hacienda te permite restar igualmente, es el criterio que recoge la Agencia Tributaria en su manual de renta. El mobiliario que hayas comprado para el piso también amortiza, a un ritmo del 10 % anual sobre su coste, durante diez años.

Si el piso fue heredado, el valor de adquisición a efectos de amortización es el que se declaró en el Impuesto de Sucesiones, no lo que pagó originalmente quien te lo dejó. Conviene conservar ese documento junto con el resto de justificantes, porque es la base sobre la que Hacienda va a comprobar el cálculo si lo revisa.

Hay un detalle que solo aparece el día que vendes: la amortización que te has ido deduciendo cada año se resta después del valor de adquisición al calcular la ganancia patrimonial de la venta. Es decir, lo que te ahorras ahora reaparece entonces. Cómo se computa exactamente ese descuento ha dado lugar a bastante litigio, así que si te planteas vender, pídele a tu asesor fiscal que haga el número antes de firmar, no después.

Reparación o mejora: la frontera que decide todo

Una reparación mantiene el piso en las condiciones en las que ya estaba: cambiar una instalación averiada por una equivalente, repintar, arreglar una gotera. Se deduce entera en el mismo ejercicio en que la pagas. Una mejora, en cambio, aumenta la capacidad o la vida útil del inmueble: ampliar una habitación, sustituir una instalación eléctrica antigua por una de mayor capacidad, añadir un baño que no existía. Una mejora no se deduce de golpe: se suma al valor del inmueble y se amortiza a lo largo de los años, junto con el resto de la construcción.

El límite entre las dos no siempre es evidente. Si tienes dudas sobre una reforma concreta, lo prudente es pedir a la empresa que la ejecuta un desglose de la factura que separe reparación de mejora, porque Hacienda revisa exactamente esa frontera cuando hay dudas.

Servicios: gestión, limpieza, suministros

Los honorarios de la agencia o empresa que gestiona el alquiler son deducibles, igual que los de un abogado si redacta o revisa el contrato. Los suministros de agua, luz, gas o internet solo son deducibles si los pagas tú y no se los repercutes al inquilino, algo poco habitual en un alquiler de vivienda completa pero frecuente en el alquiler por habitaciones, donde muchos propietarios incluyen los suministros en la renta. Y si reformas el piso antes de alquilarlo sin poner tú el dinero por delante, esa parte del coste puede quedar fuera de tu declaración: lo explicamos en la guía sobre cómo reformar el piso para alquilar sin poner un euro.

Checklist gasto por gasto con su justificante

• Intereses de hipoteca → certificado anual del banco
• Seguros del piso y de impago → recibo de la compañía aseguradora
• IBI y tasa de basuras → recibo del ayuntamiento
• Comunidad de propietarios → certificado de la administración de fincas
• Amortización del inmueble → escritura o valor catastral del recibo del IBI
• Amortización del mobiliario → factura de compra de cada elemento
• Reparaciones → factura desglosada del profesional
• Gestión y honorarios profesionales → factura con IVA de la agencia o el abogado
• Suministros no repercutidos → factura a tu nombre de la compañía suministradora

Todo este trabajo de justificantes desaparece si en lugar de gestionar tú el alquiler, optas por un modelo de alquiler garantizado para propietarios: la renta te llega igual cada mes y la gestión de gastos, facturas e incidencias deja de ser cosa tuya.

Qué NO es deducible aunque lo parezca

No es deducible el principal de la hipoteca que amortizas cada mes, solo los intereses. No es deducible una mejora completa en el año en que la pagas: se amortiza. No son deducibles los gastos personales que no tengan relación directa con el alquiler, aunque los hayas pagado con la misma tarjeta. Y no es deducible ningún gasto sin factura o justificante a tu nombre: un recibo de obra sin declarar no tiene ningún valor frente a una comprobación.

Tampoco es deducible, salvo excepciones muy concretas, el coste de una plaza de garaje o un trastero anejo si los alquilas de forma independiente al piso y no forman parte del mismo contrato de arrendamiento: en ese caso Hacienda los trata como una actividad separada, con su propio cálculo de ingresos y gastos.

Los gastos son una mitad de la cuenta. La otra es la reducción del rendimiento neto, y ahí hay dos matices que en Madrid cambian mucho el resultado. El primero: la Ley 12/2023 fijó un 50 % general y un 60 % para vivienda rehabilitada hace poco, pero los tramos ampliados del 70 % y el 90 % exigen que el piso esté en una zona de mercado residencial tensionado declarada, y la Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna. A un piso madrileño no se le pueden aplicar hoy. El segundo: la reducción solo existe cuando alquilas como vivienda habitual a una persona física. Si alquilas a una empresa que subarrienda por habitaciones, el contrato es de uso distinto de vivienda y no hay reducción que aplicar. El desglose de porcentajes está en la guía sobre la reducción del IRPF por alquiler en 2026. Consulta con tu asesor fiscal antes de aplicar ningún porcentaje: es el error que más caro sale a posteriori.

Preguntas frecuentes

¿Puedo deducir una reforma completa en un solo año?

No si es una mejora: se amortiza durante varios años junto al resto del inmueble. Si es una reparación de mantenimiento, sí se deduce entera en el año en que la pagas.

¿Qué diferencia hay entre reparación y mejora?

Una reparación mantiene el piso como estaba; una mejora aumenta su capacidad o vida útil, como ampliar una habitación o cambiar una instalación por otra de mayor capacidad.

¿Se deduce la amortización si el piso es heredado?

Sí, y se calcula sobre el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones, no sobre lo que pagó originalmente la persona de la que heredaste el piso.

¿Puedo deducir los gastos de los meses que está vacío?

En general sí, siempre que el piso esté en disposición de alquilarse y puedas acreditar que buscabas inquilino, por ejemplo con un anuncio activo durante ese periodo.

¿Qué justificantes debo guardar y cuántos años?

Guarda factura o recibo de cada gasto, a tu nombre, durante al menos cuatro años, que es el plazo general de prescripción que usa Hacienda para revisar el IRPF. Si el gasto forma parte de una mejora que amortizas, conserva el justificante mientras dure la amortización y hasta que vendas el piso.

Simplifica la fiscalidad de tu piso antes de la próxima declaración

Si tienes un piso de tres habitaciones o más en Madrid, hay una forma de cobrar cada mes sin sumar facturas ni justificantes uno a uno. Cuéntanos tu caso, te llamamos en menos de 24 horas y te hacemos una propuesta de renta cerrada, sin compromiso.