El índice que pone techo a la actualización de los alquileres de vivienda en España se situó en el 2,49 % en julio de 2026, según la serie que publica el Instituto Nacional de Estadística. Es el IRAV, el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda, y desplazó al IPC en los contratos de vivienda firmados a partir del 26 de mayo de 2023. Aun así, buena parte de los propietarios en Madrid lo sigue confundiendo con el IPC, que en años de inflación alta llegó a disparar subidas de doble dígito.
Esto es lo que necesitas saber sobre la subida del alquiler 2026 con el IRAV: a qué contratos se aplica, cómo se calcula, y lo que casi nadie cuenta: en el alquiler por habitaciones y en los contratos de uso distinto de vivienda, la actualización no la marca ningún índice público, se pacta entre las partes.
Subida del alquiler 2026: los números que debes conocer
Antes de entrar en el detalle legal, estos son los datos clave de la subida del alquiler 2026 en España: el IRAV de julio se situó en el 2,49 %, muy por debajo de los picos de inflación de años anteriores; se aplica solo a la vivienda habitual firmada después de mayo de 2023; y en Madrid, al no haber zonas tensionadas declaradas, no existe ningún tope adicional más allá del propio índice.
Qué es el IRAV y por qué sustituyó al IPC
El IRAV nació con la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que reescribió el artículo 18 de la LAU para evitar que los contratos de vivienda se actualizaran cada año al ritmo del IPC general, capaz de disparar la renta en periodos de inflación alta. El INE lo publica mensualmente desde enero de 2025. El INE calcula el IRAV tomando el valor más bajo entre tres referencias: la variación anual del IPC general, la del IPC subyacente (sin energía ni alimentos frescos) y una media ajustada, lo que en la práctica da un índice más moderado y estable que el IPC a secas.
A qué contratos se aplica y desde cuándo
El IRAV se aplica a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual firmados a partir del 26 de mayo de 2023. Si tu contrato es anterior a esa fecha, y no lo habéis modificado, la actualización se sigue rigiendo por lo pactado originalmente, normalmente el IPC. Para los contratos posteriores a esa fecha, el IRAV actúa como techo: aunque la cláusula diga IPC, la subida no puede superar el IRAV del mes que corresponda. Si el índice pactado diera menos, manda el menor de los dos, porque el IRAV limita, no obliga a subir.
Cómo se calcula la actualización paso a paso
El cálculo es sencillo una vez tienes el índice: multiplicas la renta actual por el IRAV del mes que corresponda, normalmente el último publicado antes de la fecha de renovación del contrato, y sumas el resultado a la renta. Ejemplo ilustrativo: un piso con una renta de 1.200 euros al mes, que actualiza con el IRAV de julio de 2026 (2,49 %), pasaría a pagar 1.200 × 1,0249 = 1.229,88 euros al mes, unos 30 euros más.
Zonas tensionadas y el tope adicional
La Ley de Vivienda permite declarar zonas de mercado residencial tensionado, donde se pueden aplicar límites adicionales a la subida del alquiler en la renovación de contratos con el mismo inquilino. Declararlas es competencia de cada comunidad autónoma, y la de Madrid no ha declarado ninguna. Tampoco cambió nada tras la sentencia de febrero de 2026 en la que el Tribunal Constitucional avala la Ley de Vivienda y rechaza el recurso presentado por la propia Comunidad de Madrid: avalar la figura no equivale a activarla. Mientras no se declare ninguna zona, el único tope que se aplica en Madrid es el del IRAV, sin límites adicionales por zona y sin los tramos del 70 % y el 90 % de reducción del IRPF, que dependen de esa misma declaración.
La serie del INE se ha movido durante 2026 en el entorno del 2,4-2,5 %, una evolución estable y muy alejada de las subidas de doble dígito que llegó a marcar el IPC general en años de inflación alta. Antes de aplicar nada, consulta el dato del mes exacto en la página del índice, porque cambia cada mes.
Qué pasa en contratos de uso distinto de vivienda
El IRAV solo es obligatorio para el arrendamiento de vivienda habitual regulado por la LAU. En los contratos de uso distinto de vivienda (art. 3.2 LAU), que es el régimen que suelen usar las empresas que alquilan por habitaciones, la actualización de la renta se pacta libremente entre las partes: podéis fijar el IRAV, el IPC, un porcentaje fijo cada año, o directamente no actualizar. Lo importante es que quede escrito en el contrato, porque si no se pacta nada, la renta se queda congelada durante toda la duración pactada.
Alquiler por habitaciones: la actualización se pacta
Esto cambia la conversación para cualquier propietario que alquile por habitaciones, directamente o a través de una gestora: no dependes del IRAV que publica el INE cada mes, dependes de lo que hayáis pactado en cada contrato de habitación. Es una ventaja si sabes negociarlo bien, y un problema si firmas contratos sin cláusula de actualización y luego descubres que la renta no puede subir hasta que termine el contrato.
Línea temporal de aplicación en 2026
- Antes de la renovación: consulta el último IRAV publicado por el INE para el mes que corresponda a tu contrato.
- Un mes antes de la fecha de actualización: notifica por escrito al inquilino la nueva renta, con el cálculo aplicado.
- En la fecha de actualización: la nueva renta entra en vigor, sin necesidad de firmar un contrato nuevo.
- Durante el año siguiente: la renta actualizada se mantiene fija hasta la próxima fecha de actualización, con el IRAV correspondiente a ese momento.
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Calcular mi renta gratisErrores frecuentes al actualizar la renta
- Seguir aplicando el IPC en un contrato firmado después del 26 de mayo de 2023.
- No notificar por escrito la actualización y aplicarla igualmente.
- Olvidar que en uso distinto de vivienda y en habitaciones la actualización se pacta, no se impone.
- Aplicar el IRAV de un mes que no corresponde a la fecha real de renovación del contrato.
Si quieres ver cómo encaja esta subida dentro de la rentabilidad global de tu piso, la guía de rentabilidad del alquiler en Madrid en 2026 tiene los datos completos. Si alquilas por habitaciones, conviene tener a mano el glosario del alquiler por habitaciones y el coliving, y revisar qué tipo de contrato de alquiler por habitaciones encaja con cada inquilino, porque de eso depende cómo se pacta la actualización. Si prefieres directamente una fórmula de alquiler garantizado en Madrid con renta fija, no dependes de ningún índice.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto puedo subir el alquiler en 2026?
En contratos de vivienda habitual firmados después del 26 de mayo de 2023, el tope lo marca el IRAV del mes que corresponda a tu renovación; en julio de 2026 se situó en el 2,49 %, según el INE. Fuera de ese régimen, en uso distinto de vivienda o en alquiler por habitaciones, la subida es la que hayáis pactado en el contrato.
¿El IRAV se aplica a todos los contratos?
No. Se aplica a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual firmados a partir del 26 de mayo de 2023. Los contratos anteriores mantienen su índice pactado, y los de uso distinto de vivienda o de habitación se rigen por lo que las partes acuerden.
¿Y si mi contrato dice IPC?
Si el contrato es de vivienda habitual y se firmó después del 26 de mayo de 2023, esa cláusula no te sirve para subir por encima del IRAV: el índice actúa como techo legal aunque el papel diga IPC. Si el IPC diera más, se aplica el IRAV; si diera menos, se aplica lo pactado. Es una de las confusiones más comunes entre propietarios que no han revisado el contrato desde entonces.
¿Puedo subir la renta de una habitación libremente?
Dentro de lo pactado en el contrato, sí. Al tratarse habitualmente de un contrato de uso distinto de vivienda, la actualización no está sujeta al IRAV: se rige por lo que hayáis fijado por escrito, ya sea un índice, un porcentaje fijo o ninguna actualización durante la duración pactada.
¿Qué pasa si subo más de lo permitido?
En un contrato de vivienda habitual sujeto al IRAV, el inquilino puede reclamar y, en caso de conflicto, un juez puede anular la subida indebida y fijar la renta correcta con efecto retroactivo. Conviene aplicar siempre el índice del mes exacto que corresponde a la fecha de renovación.
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