Hay una cifra que abre casi todos los artículos del sector: el 6,5 % de rentabilidad bruta media de comprar una vivienda para alquilarla en España en el segundo trimestre de 2026, frente al 7,2 % del mismo periodo del año anterior, según el informe de rentabilidad de Idealista (julio de 2026). Es el dato que repiten todos los artículos sobre rentabilidad alquiler Madrid. El problema es que ese dato casi nunca sirve para nada si tú ya tienes el piso.
La rentabilidad bruta sobre precio de compra está pensada para quien todavía está decidiendo si comprar un piso para invertir. Si el piso ya es tuyo, comprado hace diez años o heredado de tus padres, esa cifra no te dice nada sobre lo que puedes hacer hoy con él. Esta guía está escrita desde el otro lado: el del propietario que ya tiene el piso y quiere saber cuánto puede sacarle, con datos de Madrid en 2026, por distrito, por tipo de alquiler y descontando lo que de verdad se lleva la rentabilidad neta.
La rentabilidad que te sirve si ya tienes el piso
Si ya eres propietario, la métrica útil no es cuánto rentaría el piso sobre lo que costó comprarlo hace años, sino cuánto renta sobre lo que vale hoy. Es la llamada rentabilidad sobre valor actual, y suele salir bastante más baja que la rentabilidad “de folleto” que se publica sobre precio de compra histórico, porque los pisos en Madrid han subido de precio mucho más rápido que los alquileres en la última década. Para un piso comprado hace tiempo a un precio muy inferior al de mercado actual, la rentabilidad sobre lo invertido puede parecer altísima, pero es una cifra que mira al pasado. La que hay que mirar hacia delante es la rentabilidad sobre el valor de tasación o de venta actual del piso, y esa se calcula igual que si lo estuvieras comprando hoy mismo al precio de mercado.
Datos de mercado de Madrid en 2026
Con datos del primer trimestre de 2026, la rentabilidad bruta media en Madrid capital se sitúa en el 5,1 % según Idealista, por debajo de la media nacional del 6,7 % de ese mismo trimestre. Otras consultoras del sector la sitúan algo más baja, en torno al 4,5 %. Para contexto, la vivienda sigue rentando por encima de la deuda pública española a diez años y por debajo de otros activos inmobiliarios como oficinas o locales comerciales, que a nivel nacional se mueven en cifras de doble dígito o cercanas.
En cuanto a precios, el alquiler de vivienda completa en Madrid capital se movía en 2026 entre los 19 y los 24 euros por metro cuadrado al mes según la fuente: Fotocasa registraba algo más de 19 euros, Idealista rondaba los 21, y los informes que miden precios de oferta del segundo trimestre llegaban a los 24. La horquilla no es un error, depende de si se miden anuncios o contratos firmados. El precio medio de una habitación en piso compartido, en cambio, sí tiene una cifra clara: 550 euros al mes en el segundo trimestre de 2026, un 4 % más que un año antes. Son medias de ciudad: cada distrito se mueve en un rango muy distinto, como se ve en el siguiente apartado.
Rentabilidad por distrito: centro frente a periferia
La regla general en Madrid, y en casi cualquier gran ciudad, es que la rentabilidad bruta sube cuanto más se aleja uno del centro, porque el precio de compra crece mucho más rápido que el alquiler en los distritos prime. Según los análisis de rentabilidad por distrito publicados en 2026, Villaverde lidera el ranking con rentabilidades brutas del 6-7,5 %, con precios de compra en torno a 1.730-1.830 euros por metro cuadrado y alquileres medios de 11,4 euros por metro cuadrado. Usera se mueve en un rango del 4,8-6,9 %, con precios de compra cerca de los 2.013 euros por metro cuadrado y el mayor incremento interanual de precio de toda la ciudad, un 18,8 %. En el extremo opuesto, el barrio de Salamanca ofrece una rentabilidad bruta de apenas el 3,4-4 %, con precios de compra que superan los 6.800 euros por metro cuadrado, aunque con menor riesgo de impago y mayor estabilidad de la demanda.
La conclusión práctica: los distritos del sur y el sureste de Madrid (Villaverde, Usera, Puente de Vallecas) suelen ofrecer más rentabilidad bruta por euro invertido, mientras que los distritos prime del centro y el norte ofrecen menos rentabilidad pero más estabilidad y menos rotación. Ni uno es objetivamente mejor: depende de si el propietario prioriza el ingreso mensual o la revalorización y la tranquilidad.
Conviene además no mirar solo la rentabilidad bruta del distrito, sino también la velocidad de subida del precio de compra: cuando el precio de compra sube más rápido que el alquiler, como está pasando en Usera con ese 18,8 % interanual, la rentabilidad bruta tiende a estrecharse con el tiempo para quien compre ahora, aunque siga siendo favorable para quien ya era propietario antes de esa subida. Es una razón más por la que la rentabilidad sobre valor actual, y no sobre precio de compra histórico, es la cifra que de verdad debe guiar las decisiones de un propietario que ya tiene el piso.
El efecto del alquiler por habitaciones en el yield
Alquilar por habitaciones en lugar de como vivienda completa suele subir el ingreso bruto mensual de un piso, a veces de forma notable, porque la suma de varias habitaciones a precio individual supera el alquiler de la vivienda entera. Con los datos de este año, un piso de tres habitaciones en Madrid capital alquilado por habitaciones a precio medio de mercado (unos 550 euros por habitación) ingresa alrededor de 1.650 euros brutos al mes, una cifra que en pisos de tamaño medio se acerca al alquiler de la vivienda completa y en pisos pequeños lo supera. Ese diferencial bruto, sin embargo, no se traduce en el mismo diferencial de rentabilidad neta: la rotación es mayor, hay más gastos de suministros y limpieza, y la fiscalidad es distinta a la del alquiler de vivienda habitual, como se explica en el siguiente apartado. El desglose completo de este cálculo, con un ejemplo paso a paso, está en alquiler por habitaciones o piso completo.
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Calcular mi renta gratisQué descuenta la rentabilidad neta de verdad
La rentabilidad bruta es el punto de partida, no el resultado. Para llegar a la neta hay que descontar, como mínimo: IBI anual, gastos de comunidad, seguro de hogar, mantenimiento y reparaciones, gestión (propia o de un tercero), meses de vacío entre inquilinos y el IRPF sobre el rendimiento neto del alquiler. En un piso de gestión propia, la suma de estos conceptos suele reducir la rentabilidad bruta entre dos y tres puntos porcentuales, según el estado del inmueble y la rotación de inquilinos. Un piso que anuncia un 6 % bruto puede quedarse fácilmente en un 3,5-4 % neto real una vez descontado todo, antes incluso de aplicar el IRPF. El cálculo detallado de cada partida, con ejemplos, está en rentabilidad bruta y neta del alquiler.
Para verlo con un ejemplo ilustrativo: imagina un piso de 90 m² en Madrid capital valorado hoy en 320.000 euros, alquilado a 1.400 euros al mes (16.800 euros al año), lo que da una rentabilidad bruta del 5,25 %, en línea con la media de la ciudad. Si a eso se le restan unos 470 euros de IBI, 600 euros de comunidad, 250 euros de seguro de hogar, 400 euros de mantenimiento medio anual y el equivalente a medio mes de vacío (unos 700 euros), quedan cerca de 14.380 euros netos antes de IRPF: una rentabilidad neta del 4,5 %, casi un punto entero por debajo de la bruta. Y eso sin haber tenido ningún problema serio con el inquilino ese año.
Madrid capital frente a la corona metropolitana
Fuera de la almendra central, los municipios de la corona metropolitana ofrecen precios de compra más bajos y alquileres que, aunque también inferiores a los de la capital, mantienen rentabilidades brutas competitivas. En 2026, Getafe se sitúa en torno a los 15,5 euros por metro cuadrado de alquiler, Alcalá de Henares en 13,4 euros y Fuenlabrada en 13,2 euros, lo que en un piso de 80 m² equivaldría aproximadamente a 1.240, 1.072 y 1.056 euros al mes respectivamente, según los datos de precio de alquiler por municipio que publican los portales inmobiliarios en 2026. Las previsiones del sector apuntan además a subidas más pronunciadas en la corona que en la capital para este año, empujadas por la demanda que no puede pagar los precios del centro.
Tabla comparativa por tipo de piso y zona
| Zona | Precio medio alquiler | Rentabilidad bruta orientativa |
|---|---|---|
| Villaverde (sur, distrito económico) | ~11,4 €/m² | 6-7,5 % |
| Usera (sur, en fuerte subida) | Precio de compra ~2.013 €/m² | 4,8-6,9 % |
| Salamanca (centro, distrito prime) | Cerca de 30 €/m², el más caro de la ciudad | 3,4-4 % |
| Madrid capital (media) | 19-24 €/m² según la fuente (2026) | 4,5-5,1 % |
| Getafe (corona sur) | 15,5 €/m² · ~1.240 €/mes (80 m²) | Superior a la media capital |
| Alcalá de Henares (corona este) | 13,4 €/m² · ~1.072 €/mes (80 m²) | Superior a la media capital |
| Fuenlabrada (corona sur) | 13,2 €/m² · ~1.056 €/mes (80 m²) | Superior a la media capital |
Cómo subir un punto de rentabilidad sin comprar nada
Sin comprar un piso nuevo ni mudarte de zona, hay tres palancas reales sobre el piso que ya tienes. La primera es pasar de vivienda completa a alquiler por habitaciones, si el piso tiene tamaño suficiente (tres o más habitaciones): sube el ingreso bruto, aunque hay que descontar la gestión extra, como se explica más arriba. La segunda es reducir los meses de vacío entre inquilinos, que en gestión propia suelen ser el mayor “agujero” oculto de la rentabilidad real. La tercera es eliminar directamente la gestión y sus costes ocultos (tiempo, incidencias, rotación) con una renta fija garantizada, que cambia el problema de rentabilidad variable por uno de renta conocida de antemano, cobrada el mismo día cada mes esté el piso lleno o no.
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Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad tiene hoy un piso en alquiler en Madrid?
La rentabilidad bruta media en Madrid capital se sitúa entre el 4,5 % y el 5,1 % según los informes del primer trimestre de 2026, por debajo de la media nacional del 6,5-6,7 %. La rentabilidad neta real, tras descontar gastos y vacío, suele quedar entre dos y tres puntos por debajo de la bruta.
¿Qué distritos rentan más?
Los distritos del sur, como Villaverde (6-7,5 % bruto) y Usera (4,8-6,9 %), rentan más que los distritos prime del centro, como Salamanca (3,4-4 %). La regla general es que la rentabilidad sube cuanto más se aleja uno del centro, a cambio de más rotación y algo más de riesgo de impago.
¿Cuánto sube la rentabilidad alquilando por habitaciones?
El ingreso bruto puede subir entre un 20 % y un 40 % frente a la vivienda completa, pero buena parte de esa subida se descuenta con suministros, limpieza, mayor rotación y un tratamiento fiscal menos favorable. El diferencial neto real suele ser mucho más ajustado que el bruto.
¿Se calcula sobre el precio de compra o el valor actual?
Si el piso ya es tuyo, la cifra útil es la rentabilidad sobre el valor de mercado actual, no sobre lo que pagaste al comprarlo. Calcular sobre el precio de compra histórico da una cifra que mira al pasado y puede ser engañosamente alta si el piso se compró hace años a un precio muy inferior al de hoy.
¿Compensa Madrid capital o los municipios de la corona?
Los municipios de la corona metropolitana, como Getafe, Alcalá de Henares o Fuenlabrada, suelen ofrecer rentabilidades brutas superiores a la media de la capital, con precios de compra más bajos y una demanda creciente de quienes no pueden pagar los precios del centro. A cambio, la revalorización histórica y la demanda han sido tradicionalmente más sólidas en Madrid capital.
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