Jubilado con piso en Madrid: renta fija sin gestionar nada

Imagina una propietaria jubilada de Ciudad Lineal con un piso de tres habitaciones cerrado desde que se mudó a vivir con su hija hace dos años. Paga comunidad, IBI y un seguro cada mes por un piso vacío que no le da nada a cambio, y cada vez que lo piensa aparece la misma pregunta: ¿merece la pena complementar la pensión alquilando un piso que lleva tanto tiempo parado, o es mejor venderlo de una vez?

Este artículo no vende ninguna opción por encima de otra. Ordena las cuatro que tiene realmente sobre la mesa, con sus contras reales, incluido el efecto fiscal para quien ya cobra una pensión, para que pueda decidir con la familia delante y sin presión.

Un piso de tres habitaciones cerrado en Ciudad Lineal

El piso lleva los muebles de siempre, alguna gotera menor sin arreglar y una capa de polvo que se nota en cuanto entras. No está en mal estado, solo está parado. Cada mes que pasa cerrado es un mes de gastos fijos sin ningún ingreso que los compense, y esa es la primera cifra que conviene poner sobre la mesa antes de comparar las cuatro opciones: cuánto cuesta, en euros reales, mantener el piso tal y como está ahora mismo.

Opción 1: vender y qué pasa con el dinero

Vender da liquidez inmediata, una sola vez. Si el piso es la vivienda habitual de la propietaria y esta tiene más de 65 años, la ganancia patrimonial por la venta queda exenta de IRPF, una ventaja fiscal importante que no aplica igual si el piso no es su vivienda habitual, como suele pasar con un piso que lleva dos años cerrado y ella vive en casa de su hija. En ese caso hay otra vía distinta que conviene revisar con un asesor: la exención por reinversión en renta vitalicia, que permite dejar exenta la ganancia si se reinvierte en una renta vitalicia asegurada, con un máximo de 240.000 euros y dentro de los seis meses siguientes a la venta (artículo 38.3 de la Ley del IRPF).

El dinero de la venta también plantea una pregunta práctica: ¿dónde se coloca para que dure? Un capital grande sin ingresos periódicos puede gastarse más rápido de lo previsto, y a diferencia de un alquiler, una vez vendido el piso no hay vuelta atrás si más adelante la familia lo necesita.

Opción 2: nuda propiedad o renta vitalicia

La nuda propiedad consiste en vender la titularidad del piso mientras se conserva el usufructo, es decir, el derecho a seguir usándolo o a alquilarlo, normalmente a cambio de un pago único o de una renta vitalicia mensual. Para los mayores de 65 años existen ventajas fiscales relevantes en la venta de la vivienda habitual, aunque las rentas vitalicias que se cobren después sí tributan como rendimiento del capital mobiliario. Ahí la edad juega a favor: solo se integra en la base un porcentaje de la renta, que baja cuanto mayor eres al contratarla, desde el 40 % por debajo de los 40 años hasta el 8 % a partir de los 70 (artículo 25.3 de la Ley del IRPF). Consulta con tu asesor fiscal antes de firmar nada.

La contrapartida es la misma que en la venta directa: se renuncia a la titularidad del piso a cambio de un ingreso pactado, con la diferencia de que aquí ese ingreso suele ser periódico en lugar de un único pago. Y hay un detalle que conviene mirar con lupa antes de firmar: la rentabilidad implícita de estos productos suele ser modesta, así que pide siempre que te pongan al lado, en euros al mes, lo que ese mismo piso podría generar alquilado sin dejar de ser tuyo.

Opción 3: alquilarlo ella misma

Mantener la propiedad y alquilar el piso por su cuenta, habitación por habitación o completo, conserva el patrimonio y genera ingreso, pero traslada a la propietaria todo el trabajo que ya conoce cualquiera que haya gestionado un alquiler: encontrar inquilinos, redactar contratos, cobrar cada mes, resolver incidencias y, en el peor de los casos, gestionar un impago. Con 70 u 80 años, o simplemente sin ganas de asumir esa carga, esta opción suele descartarse rápido, no por falta de rentabilidad sino por falta de tiempo y energía para gestionarla.

La pregunta que de verdad hay que responder no es cuál opción rentaría más en un cálculo perfecto, sino cuál puede sostener sin esfuerzo ni depender de que todo salga bien cada mes.

Opción 4: renta fija para complementar la pensión sin gestionar nada

La cuarta opción mantiene la propiedad del piso, como alquilarlo ella misma, pero delega toda la gestión: selección de inquilinos, contratos, cobro, incidencias y mantenimiento pasan a manos de una empresa gestora. En el modelo de renta garantizada, la propietaria cobra una cantidad fija el día 5 de cada mes, esté el piso ocupado o vacío, con un contrato estable de varios años, sin tener que volver a lidiar con una visita, una incidencia o un impago.

Es la opción que más se parece, en la práctica, a una pensión adicional: un ingreso previsible cada mes, sin la incertidumbre de un alquiler gestionado por cuenta propia y sin renunciar a la titularidad del piso, a diferencia de vender o de la nuda propiedad.

El efecto en el IRPF de quien cobra pensión

La pensión de jubilación es compatible con alquilar un inmueble: los ingresos por arrendamiento son rendimiento del capital inmobiliario, no rendimiento del trabajo, así que no existe ninguna norma que recorte la pensión contributiva por alquilar un piso. Lo que sí ocurre es que esos rendimientos se declaran y se suman a la pensión dentro de la base general del IRPF, de modo que pueden elevar el tipo medio que acabas pagando por el conjunto de tus ingresos. Ese efecto conviene calcularlo antes de decidir, no en la campaña de la renta siguiente.

Conviene diferenciar dos situaciones que se confunden a menudo: la pensión contributiva de jubilación es compatible con el alquiler sin límite de importe, pero una pensión no contributiva o determinadas ayudas sujetas a límites de renta sí pueden verse afectadas por un ingreso adicional estable. Antes de decidir, revisa con tu asesor o con la Seguridad Social si tu caso entra en ese segundo grupo, y repasa también la reducción del IRPF por alquiler 2026: tramos y requisitos para saber qué porcentaje puedes aplicar sobre el ingreso del alquiler.

Qué pasa con el piso si le pasa algo a ella

Es la pregunta que casi nadie se atreve a plantear en la mesa familiar, pero que conviene resolver antes de firmar nada. Si el piso sigue siendo de su propiedad y está alquilado, el contrato de arrendamiento se transmite a los herederos junto con el piso: no se extingue por el fallecimiento del propietario, salvo que se haya pactado algo distinto. En la nuda propiedad o la renta vitalicia, en cambio, la titularidad ya no es suya, así que no hay piso que heredar, solo lo que quede pactado en las condiciones del contrato firmado con la aseguradora o el comprador.

Cómo decidir sin presión y con la familia delante

No hay una respuesta universal, y desconfía de cualquier opción que te digan que es la mejor sin conocer tu situación concreta. Vender tiene sentido si se necesita liquidez inmediata y no hay apego al piso. La nuda propiedad o la renta vitalicia encajan mejor si se prioriza un ingreso pactado y no importa renunciar a la titularidad. Alquilarlo una misma solo tiene sentido si hay tiempo, ganas y capacidad real de gestionarlo. Y la renta fija con gestión delegada es la opción para quien quiere mantener el piso, generar un ingreso mensual estable y no volver a ocuparse de nada.

Sea cual sea la decisión, tómala con la familia delante, no en solitario ni bajo presión de un plazo artificial. Si quieres comparar con calma antes de decidir, revisa primero cómo elegir una empresa de gestión de alquiler en Madrid, entiende cómo funciona la renta garantizada mes a mes y calcula lo que te está costando la situación actual en cuánto cuesta tener un piso vacío en Madrid. Si prefieres ver primero qué hace exactamente una empresa de gestión de pisos en Madrid, empieza por ahí y deja la decisión para después.

Preguntas frecuentes

¿Alquilar el piso me sube el IRPF de la pensión?

La pensión contributiva no baja por alquilar un piso. Lo que cambia es el IRPF: los rendimientos del alquiler se declaran y se suman a la pensión dentro de la base general, así que pueden elevar el tipo medio que pagas por el conjunto de tus ingresos. Conviene hacer el cálculo con un asesor antes de firmar.

¿Afecta a la pensión no contributiva o a ayudas?

La pensión contributiva de jubilación es compatible con el alquiler sin límite de importe. Una pensión no contributiva o determinadas ayudas sujetas a límites de renta sí pueden verse afectadas por un ingreso adicional estable, así que conviene revisarlo antes con un profesional.

¿Qué diferencia hay entre nuda propiedad y alquiler garantizado?

En la nuda propiedad vendes la titularidad del piso y renuncias a ella a cambio de un pago único o vitalicio. En el alquiler con renta garantizada mantienes la propiedad, cobras una renta fija mensual y recuperas el piso al final del contrato.

¿Qué pasa con el contrato si fallezco?

Si el piso sigue siendo tuyo y está alquilado, el contrato se transmite a tus herederos junto con la propiedad, salvo que se haya pactado otra cosa. En la nuda propiedad o la renta vitalicia, la titularidad ya no es tuya, así que depende de las condiciones firmadas con la aseguradora o el comprador.

¿Puedo recuperar el piso si lo necesita mi familia?

Depende del contrato firmado. En un contrato de renta garantizada, la recuperación anticipada suele estar sujeta a las condiciones pactadas de antemano, normalmente ligadas a un contrato mínimo de varios años. Revisa siempre esta cláusula antes de firmar.

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