Circula la idea de que el banco puede ejecutar la hipoteca «a las tres cuotas» impagadas. No es así desde 2019: el umbral real depende de en qué mitad de la vida del préstamo estés, se mide en cuotas o en un porcentaje del capital pendiente —lo que se cumpla antes— y exige además un requerimiento previo que mucha gente ignora hasta que lo recibe por burofax.
Cuántas cuotas impagadas para ejecución hipotecaria hacen falta: esa es la pregunta que de verdad importa, no el rumor del vecino ni el miedo. Este artículo pone el umbral exacto —con su fuente— y explica qué pasa entre el primer recibo devuelto y la demanda.
Vas a ver qué dice la ley, en qué mitad del préstamo estás tú, un semáforo para situarte y por qué esperar a tocar el umbral suele ser la peor estrategia posible.
Cuántas cuotas impagadas exige la Ley 5/2019 para el vencimiento anticipado
La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, fijó unos umbrales mínimos de impago que el banco tiene que alcanzar antes de poder declarar el vencimiento anticipado del préstamo —es decir, antes de poder exigir toda la deuda pendiente de golpe y arrancar la ejecución—. Con carácter general, la ley no se aplica a los préstamos firmados antes de su entrada en vigor, pero su disposición transitoria primera hace una excepción expresa con este artículo: alcanza también a las escrituras anteriores. Con dos matices que conviene conocer. El primero, que el deudor puede alegar que la cláusula de su propia escritura le resulta más favorable. El segundo, que no se aplica si el vencimiento anticipado ya se había producido antes de que la ley entrara en vigor.
Un ejemplo ilustrativo ayuda a verlo en cifras. Imagina un préstamo de 180.000 € concedido en su día, con una cuota mensual aproximada de 700 €. El 3 % del capital son 5.400 €, es decir, algo menos de 8 cuotas completas a ese importe; como el umbral por cuotas está fijado en 12, en este ejemplo el criterio que se cumpliría antes sería el del porcentaje de capital, no el número de cuotas. Cada préstamo tiene su propio cruce entre ambos criterios, y solo se puede calcular con los datos reales de la escritura.
Primera mitad del préstamo: 12 cuotas o el 3 % del capital
Si estás en la primera mitad de la vida del préstamo, el banco necesita un mínimo de 12 cuotas impagadas o que el impago alcance el 3 % del capital concedido, lo que se cumpla antes. Una hipoteca a 30 años, por ejemplo, está en su primera mitad durante los primeros 15 años.
Segunda mitad: 15 cuotas o el 7 % del capital
Superada la mitad del plazo pactado, el umbral sube a 15 cuotas impagadas o al 7 % del capital concedido, lo que se cumpla antes. El legislador entendió que, avanzada la vida del préstamo, hace falta una mora mayor para justificar el vencimiento anticipado.
El requerimiento previo de un mes que mucha gente ignora
Alcanzar el umbral de cuotas no basta por sí solo. La ley exige además que el banco te requiera de pago y te dé al menos un mes para regularizar la deuda, advirtiéndote de que, si no lo haces, reclamará el reembolso total del préstamo (Banco de España). Ese requerimiento suele llegar por burofax, y es el documento que marca de verdad la cuenta atrás; muchos propietarios lo dejan sin abrir por miedo, y es justo lo contrario de lo que conviene hacer.
Si te ha llegado uno, conviene entender exactamente qué significa: qué es el burofax del banco y qué margen deja explica el documento línea a línea.
El requerimiento tiene que identificar con claridad la deuda vencida, el plazo de un mes para pagarla y el aviso expreso de que, si no se regulariza, se reclamará el importe total del préstamo. Un requerimiento mal notificado, o que no cumpla estos requisitos, puede dar pie a defender la nulidad del vencimiento anticipado ante el juzgado; por eso conviene guardar el burofax completo, con su acuse de recibo, desde el primer día.
Semáforo: en qué punto estás y qué margen queda
| Color | Situación | Margen |
|---|---|---|
| Verde | Menos de 6 cuotas impagadas, sin requerimiento recibido | Margen amplio para negociar o refinanciar antes de que nada se active |
| Ámbar | Te acercas al umbral de tu mitad del préstamo, requerimiento aún no recibido | Conviene moverte ya: quedan semanas, no meses, hasta que el banco pueda actuar |
| Rojo | Umbral alcanzado y requerimiento ya enviado o recibido | El vencimiento anticipado es activable; la demanda puede llegar en cualquier momento |
Qué pasa entre el primer impago y el requerimiento
Cada mes que pasa sin resolverse suma intereses de demora sobre las cuotas impagadas, y esos intereses se acumulan a la deuda igual que el capital. Cuantas más cuotas se acumulen, más caro sale después cualquier salida: una refinanciación, una quita o incluso una venta. El detalle exacto de cuánto engordan las costas y los intereses de demora cada mes conviene revisarlo cuanto antes, no cuando ya llegue la demanda.
En este tramo conviene, como mínimo, pedir al banco el certificado de deuda pendiente actualizado, guardar copia de todas las comunicaciones y valorar con calma las alternativas reales, no solo esperar a ver qué pasa. También es el momento de mirar si tu situación encaja en alguna vía de reestructuración: una carencia, una novación o incluso una reunificación de deudas pueden resolver un impago puntual sin necesidad de llegar a nada de lo anterior, si los ingresos del hogar lo permiten.
Lo que no suele funcionar es dejar pasar los meses sin contestar al banco ni buscar asesoramiento. El silencio no detiene el cómputo de cuotas impagadas ni el de los intereses de demora; simplemente hace que, cuando por fin se actúa, queden menos opciones sobre la mesa.
Por qué esperar al umbral es la peor estrategia
Esperar a ver si «se arregla solo» es la opción con más coste real. Cada mes de más son más intereses de demora, una deuda más difícil de cubrir con la venta del inmueble y menos margen de maniobra cuando por fin decides moverte. Y una vez se activa el vencimiento anticipado, el reloj lo marca el juzgado, no tú: así son las fases y plazos de una ejecución hipotecaria desde la demanda.
Antes de llegar a ese punto hay una salida que muchos no valoran a tiempo: vender la casa y cancelar la deuda con el banco mientras la ventana de negociación sigue abierta. Cuanto antes se plantea, más opciones reales hay sobre la mesa; una vez hay demanda y fecha de subasta, lo que queda pendiente después de rematar la vivienda no desaparece —la deuda remanente tras la subasta sigue siendo exigible—.
Los datos judiciales confirman que el impago no es un problema aislado: según los datos que el Consejo General del Poder Judicial publicó en marzo de 2026, en 2025 se iniciaron en España 31.416 ejecuciones hipotecarias, un 35,6 % más que el año anterior, y la cifra siguió al alza en el primer trimestre de 2026 (CGPJ). Cuantas más familias llegan al umbral cada mes, más cargados están los juzgados, y eso alarga los plazos una vez empieza el procedimiento.
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Para verificar tu situación exacta, contrasta siempre tres cosas: el texto de la cláusula de vencimiento anticipado en tu propia escritura, la guía del Banco de España sobre vencimiento anticipado y el texto íntegro de la Ley 5/2019 en el BOE. Cada hipoteca tiene matices —cotitulares, avalistas, cláusulas anteriores a 2019— que cambian el cálculo, así que consulta con tu abogado o asesor antes de dar nada por perdido.
Preguntas frecuentes
¿Pueden ejecutarme con tres cuotas impagadas?
No, desde la Ley 5/2019. El umbral mínimo es de 12 cuotas o el 3 % del capital en la primera mitad del préstamo, y de 15 cuotas o el 7 % en la segunda mitad, además de un requerimiento previo con un mes de plazo. La cifra de «tres cuotas» corresponde a normativa anterior, ya derogada.
¿Cómo sé en qué mitad del préstamo estoy?
Divide el plazo total pactado en la escritura entre dos y compara con los años ya transcurridos desde la firma. Una hipoteca a 25 años entra en su segunda mitad a partir del año 12 y medio; el dato exacto de tu plazo está en la escritura o en el cuadro de amortización.
¿El requerimiento previo tiene que ser por burofax?
La ley no exige un canal concreto, pero el banco necesita poder acreditar que lo entregó y qué decía, así que en la práctica casi siempre llega por burofax o notificación fehaciente equivalente. Un correo o una llamada no cumplen ese requisito por sí solos.
¿Cuenta igual si pago a medias cada mes?
Los pagos parciales se descuentan del impago acumulado, así que sí afectan al cómputo del umbral, aunque el banco puede imputarlos primero a intereses y costas según lo pactado en el contrato. Pide siempre un desglose por escrito de cómo se están aplicando tus pagos.
¿El umbral es el mismo si la casa no es mi vivienda habitual?
Sí, los umbrales de cuotas y porcentaje del capital de la Ley 5/2019 no distinguen entre vivienda habitual y segunda residencia. Lo que sí cambia si no es tu vivienda habitual es la fiscalidad y algunas protecciones adicionales en fases posteriores del procedimiento.
Compara tus opciones antes de que llegue el requerimiento
Si ya estás cerca del umbral, o el requerimiento ya llegó, cuanto antes lo mires más opciones reales tienes. El estudio de viabilidad es gratuito, se entrega por escrito en 72 horas, es confidencial y funciona en toda España; solo se cobran honorarios si el banco acepta y hay cierre en notaría.
