180.000 euros costó el piso hace quince años. 9.000 más en gastos de compra. Y el banco acepta hoy 165.000 por él. Es un ejemplo ilustrativo, pero el cálculo es real y casi nadie lo hace: según cómo construyas el valor de adquisición y el de transmisión, la misma operación puede terminar en una ganancia patrimonial que tributa o en una pérdida compensable durante cuatro años. Dos resultados opuestos, la misma casa y las mismas facturas.
Lo que sigue es el cálculo completo, con las partidas que de verdad suman y las que no, y con los dos escenarios que aparecen en la práctica: el que deja una ganancia que puede tributar y el que deja una pérdida aprovechable durante cuatro años. Sirve igual si pierdes la vivienda en una dación, en una venta con quita o en una subasta.
Ganancia patrimonial dación en pago IRPF: así se calcula
La ganancia o pérdida patrimonial de tu vivienda, a efectos del IRPF, se calcula igual tanto si la vendes en el mercado libre como si la pierdes en una dación, en una venta con quita o en una subasta: valor de transmisión menos valor de adquisición. Si el resultado es positivo, hay ganancia y, salvo exención, tributa. Si es negativo, hay pérdida, y esa pérdida se puede compensar con otras ganancias durante los cuatro ejercicios siguientes. El problema no es la fórmula, que es sencilla: es que casi nadie construye bien las dos partidas.
Qué suma al valor de adquisición y qué no
El valor de adquisición no es solo el precio que pagaste por el piso. Suma también los gastos e impuestos que pagaste al comprar (notaría, registro, gestoría, y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o el IVA según el caso), y el coste de las obras de mejora que hayan aumentado el valor del inmueble, no las de mantenimiento o reparación. No suma los intereses de la hipoteca que has ido pagando: esos no forman parte del valor de adquisición, son un gasto financiero que se trata aparte. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales varía según la comunidad autónoma, normalmente entre el 6 % y el 10 % del valor de compra, así que revisa el tipo que pagaste realmente en tu caso antes de sumar la cifra al cálculo.
Qué resta del valor de transmisión
El valor de transmisión es el importe real por el que se transmite la vivienda —el que consta en la escritura de dación o de venta— menos los gastos e impuestos que hayas pagado tú, como vendedor, en esa operación: la plusvalía municipal si te corresponde pagarla, y cualquier gasto de gestoría o cancelación registral que hayas asumido. Cuanto mayores sean estos gastos, menor es el valor de transmisión neto y, por tanto, menor la ganancia o mayor la pérdida.
Cálculo paso a paso de un caso con ganancia
Imagina un piso comprado en 2010 por 120.000 euros, con 7.000 euros de gastos de compra, que se transmite al banco en una venta con quita por 160.000 euros, con 2.000 euros de gastos a cargo del vendedor. Así queda el cálculo:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Valor de adquisición (120.000 + 7.000) | 127.000 € |
| Valor de transmisión (160.000 − 2.000) | 158.000 € |
| Ganancia patrimonial | 31.000 € |
Esos 31.000 euros tributan en la base del ahorro del IRPF, con tipos que van del 19 % al 30 % según el tramo. Salvo que se aplique una exención, y aquí está el matiz que más se simplifica por ahí fuera.
El artículo 33.4.d) de la Ley del IRPF declara exenta la ganancia obtenida con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor o de su garante, y también la de las transmisiones en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales, siempre que el propietario no disponga de otros bienes o derechos suficientes para pagar la deuda y evitar la enajenación de la vivienda. La Dirección General de Tributos ha admitido además que la transmisión se haga a un tercero distinto del acreedor cuando es el propio acreedor quien impone esa condición y acepta la operación como forma de extinguir la obligación (consulta vinculante V2221-24, de 15 de octubre de 2024). Lo que no existe es una exención automática por vender con quita: hay que mirar cómo se articula la operación y si concurren los requisitos. Por eso conviene tener el informe fiscal antes de firmar, y contrastarlo con tu asesor.
Cálculo paso a paso de un caso con pérdida
Imagina ahora un piso comprado en 2007, en plena burbuja, por 210.000 euros, con 12.000 euros de gastos de compra, que once años después se transmite al banco por 165.000 euros, con 3.000 euros de gastos del vendedor:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Valor de adquisición (210.000 + 12.000) | 222.000 € |
| Valor de transmisión (165.000 − 3.000) | 162.000 € |
| Pérdida patrimonial | −60.000 € |
Esos 60.000 euros de pérdida no dan derecho a una devolución inmediata, pero sí se pueden compensar con otras ganancias patrimoniales que tengas ese año o los cuatro siguientes. Es la parte que casi nadie declara, porque perder la casa ya duele bastante como para además ponerse a rellenar el modelo de la renta. Si en el momento de la pérdida no tienes ninguna ganancia con la que compensarla, no pasa nada: decláralo igualmente, porque el derecho a compensarla en los cuatro años siguientes nace de haberla incluido a tiempo en la declaración, no de tener ya con qué compensarla.
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Pedir el estudio de viabilidadCómo se compensa una pérdida patrimonial y durante cuánto
Una pérdida patrimonial se compensa primero con otras ganancias patrimoniales del mismo ejercicio, dentro de la base del ahorro. Si no hay suficientes ganancias ese año, el resto se traslada a los cuatro ejercicios siguientes, siempre dentro de la base del ahorro: no se puede compensar con el salario ni con otros rendimientos del trabajo. Si en esos cuatro años no aparece ninguna ganancia con la que compensarla, la pérdida simplemente se pierde sin aprovechar, así que conviene declararla desde el primer año aunque no tengas nada que compensar todavía.
Dónde se refleja todo esto en la declaración
La ganancia o pérdida patrimonial derivada de la transmisión de un inmueble se declara en el apartado de ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales, dentro de la base imponible del ahorro. Si aplicas la exención del artículo 33.4.d), tienes que indicarlo expresamente: no se aplica sola, hay que marcarla, y conviene poder acreditar que se cumplían los requisitos. Este cálculo es distinto del que se hace sobre la parte de deuda que el banco te perdona, que tiene su propio tratamiento fiscal y se explica en la deuda condonada, ¿tributa en el IRPF?. Consulta esta parte de la declaración con un asesor fiscal: un error aquí puede generar un requerimiento de Hacienda años después.
Documentación que conviene guardar diez años
Guarda la escritura de compra original, las facturas de las obras de mejora que hicieras (no las de mantenimiento), la escritura de dación o de venta con quita, y el justificante de cualquier gasto que hayas restado del valor de transmisión. Hacienda tiene, con carácter general, cuatro años desde el fin del plazo de presentación para revisar una declaración, aunque ese plazo puede alargarse si detecta indicios de fraude; guardar la documentación diez años da margen de sobra. Sin estas facturas no podrás justificar ni un valor de adquisición más alto ni una pérdida compensada correctamente. Si algún término de este cálculo te resulta confuso, tienes las definiciones clave en el glosario fiscal de la deuda hipotecaria. Este cálculo aplica igual si pierdes la casa en subasta, en una dación o en una venta con quita, aunque el importe de transmisión cambie según la vía; para el resto de impuestos que entran en juego tienes la guía general de fiscalidad de la venta con quita.
Preguntas frecuentes
¿Puedo declarar una pérdida si pierdo la casa en subasta?
Sí. El cálculo es el mismo que en una dación o una venta con quita: valor de transmisión (el precio de adjudicación en la subasta) menos valor de adquisición. Si el resultado es negativo, es una pérdida patrimonial que puedes compensar con otras ganancias durante los cuatro años siguientes.
¿Durante cuántos años se compensa una pérdida patrimonial?
El año en que se produce y los cuatro siguientes, siempre dentro de la base del ahorro del IRPF. Si en ese plazo no tienes ganancias patrimoniales suficientes para compensarla, la parte no aprovechada se pierde: no se puede trasladar más allá del cuarto ejercicio ni compensar con rentas del trabajo.
¿Los gastos de notaría suman al valor de adquisición?
Sí, tanto los de la compra original —notaría, registro, gestoría, impuestos— como los que hayas pagado tú en la transmisión, que en ese caso restan del valor de transmisión en lugar de sumar al de adquisición. Guarda siempre las facturas, porque sin ellas Hacienda no admite el gasto.
¿Y si heredé la vivienda, qué valor de adquisición uso?
El valor que declaraste en el Impuesto de Sucesiones al heredar, más los gastos de esa herencia y de las obras de mejora posteriores. No se usa el precio que pagó originalmente la persona de la que heredaste, sino el valor fiscal que tú declaraste al recibir el inmueble.
¿Las obras de reforma cuentan como mayor valor?
Solo las obras de mejora que aumenten el valor o la vida útil del inmueble, como una ampliación o un cambio de instalaciones completo. Las reparaciones de mantenimiento —pintar, arreglar una gotera puntual— no suman al valor de adquisición, aunque las hayas pagado de tu bolsillo.
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