Cuánto cuesta esperar impago hipoteca: para responder a eso no hace falta hablar de subastas ni de perder la casa. Basta con sumar tres partidas que crecen solas, mes a mes, mientras las cartas del banco se quedan sin abrir en un cajón. Los intereses de demora. Las costas, que se activan si llega la vía judicial. Y una tercera que casi nadie mete en la cuenta porque no tiene un número claro detrás: el margen de negociación, que se va estrechando.
Esta no es una lista de sustos. Es una cuenta, con un ejemplo ilustrativo y una tabla, para que la decisión de actuar antes o después se tome con números delante, no con miedo o con la esperanza de que el problema se resuelva solo.
Las tres cosas que crecen mientras no decides
La primera partida es la más visible: los intereses de demora. Desde la Ley 5/2019, en un préstamo firmado por una persona física con hipoteca sobre vivienda, el interés de demora es el remuneratorio más tres puntos porcentuales (artículo 114 de la Ley Hipotecaria), no admite pacto en contrario, solo se devenga sobre el principal vencido y pendiente de pago y no se capitaliza. En la práctica: al principio corre sobre las cuotas que has dejado de pagar y, a partir del vencimiento anticipado, sobre todo el capital que pasa a ser exigible de golpe. La segunda partida son las costas judiciales, que empiezan a devengarse en cuanto hay demanda de ejecución y que, tratándose de la vivienda habitual, no pueden superar el 5 % de la cantidad reclamada en la demanda, según el artículo 575.1 bis de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La tercera es la que de verdad marca la diferencia y la que menos se explica: el margen para negociar con el banco, que no es infinito ni se cierra de golpe, pero se estrecha con cada mes que pasa sin ningún movimiento por tu parte.
Cuánto cuesta esperar: cálculo paso a paso a 3, 6, 12 y 18 meses
Un ejemplo ilustrativo. Imagina una deuda pendiente de 120.000 euros en el momento de los primeros impagos, sin que todavía haya demanda presentada.
- Punto de partida, mes 0: 120.000 euros de deuda, sin intereses de demora todavía, margen de negociación alto: el banco prefiere un acuerdo a abrir un expediente judicial.
- Mes 3, primeros impagos consolidados: empiezan a correr los intereses de demora sobre las cuotas vencidas y no pagadas. La deuda sube ligeramente. El margen de negociación sigue siendo alto, pero el banco empieza a clasificar el expediente como moroso.
- Mes 6, burofax o aviso formal: la deuda ya ha sumado varios cientos de euros de intereses. El margen empieza a estrecharse: el expediente se traslada al departamento de recuperaciones.
- Mes 12, demanda o preparación de la demanda: se activan las costas judiciales, hasta su tope legal. La deuda total ha crecido de forma notable respecto al mes 0. El margen de negociación es medio: todavía hay vía amistosa, pero con menos tiempo por delante.
- Mes 18, procedimiento avanzado: si ya hay fecha de subasta señalada, la vía negociada empieza a cerrarse. La deuda sigue subiendo por intereses, y el margen de negociación pasa de medio a bajo.
| Momento | Deuda estimada* | Margen de negociación |
|---|---|---|
| Mes 0 | 120.000 € | Alto |
| Mes 6 | ≈ 123.500 € | Alto-medio |
| Mes 12 | ≈ 132.000 € | Medio |
| Mes 18 | ≈ 138.500 € | Bajo, si ya hay fecha de subasta |
*Cifras redondeadas de un ejemplo ilustrativo, calculadas con un interés de demora en el entorno del tope legal aplicado al capital ya vencido, y con las costas incorporadas a partir del mes 12, cuando aparece la demanda. Tu cifra real depende de tu tipo de interés, tu deuda concreta y en qué fase esté tu expediente: pídela directamente al banco antes de tomar ninguna decisión.
La partida que casi nadie cuenta: el margen negociador
Los intereses y las costas se pueden calcular con una fórmula. El margen de negociación no, y por eso se ignora, aunque probablemente sea la partida más cara de las tres. Un banco que recibe una propuesta de venta con quita en el mes 3, antes de que el expediente esté judicializado, tiene más incentivos para aceptar que uno que recibe la misma propuesta en el mes 18, con la fecha de subasta ya publicada: en ese punto, muchas entidades prefieren seguir el procedimiento que ya tienen en marcha antes que reabrir una negociación.
Por qué la ventana se estrecha, no se cierra de golpe
No hay un día exacto en el que la vía negociada se cierre. Es un proceso gradual: cada mes que pasa sin ningún contacto con el banco, el expediente avanza un poco más por su propio cauce administrativo o judicial, y cada paso de ese cauce (traslado a recuperaciones, demanda, señalamiento de subasta) reduce el margen un poco más. El punto en el que de verdad se estrecha de golpe es cuando se publica la fecha de subasta: ahí, la vía amistosa suele estar prácticamente cerrada.
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No hace falta gastar dinero para empezar a frenar esta cuenta. Estas cuatro cosas no cuestan nada y se pueden hacer en los próximos días:
- Pedir al banco un certificado de deuda actualizado, con el desglose de principal e intereses.
- Abrir y leer cualquier carta o burofax pendiente, aunque dé miedo: la fecha que marca es la que cuenta, no la que imaginas.
- Reunir la escritura de la hipoteca y las últimas cuotas pagadas, para tener el expediente ordenado si hace falta negociar.
- Pedir un estudio de viabilidad gratuito para saber, por escrito, si tu caso tiene margen antes de que pase otro trimestre.
Caja resumen: el precio de cada trimestre
Cada trimestre de inacción suma intereses sobre el capital pendiente, acerca el tope de costas si aún no se ha alcanzado, y reduce el margen para negociar una salida con el banco antes de la subasta. El primero se puede calcular. El tercero es el que más se paga y el que menos se nota.
Cuándo esperar sí es la decisión correcta
Esperar no siempre es un error. Si estás al día con la cuota, aunque debas más de lo que vale la vivienda, no hay quita que negociar: el banco no tiene motivo para aceptarla mientras cobra con normalidad. Si acabas de dejar de pagar y el banco todavía no reclama nada, también puede ser pronto para plantear una venta con quita y cancelar la deuda con el banco: conviene pedir orientación sobre cuándo será el momento, no lanzarse antes de tiempo. La diferencia está en pedir esa orientación de forma activa, en lugar de esperar sin más a ver qué pasa.
Para entender mejor qué partidas concretas suman cada mes, el desglose completo de costas e intereses de demora en la ejecución hipotecaria va al detalle con los límites legales exactos. Si quieres ver el mapa completo de decisiones que suelen salir caras, la guía de errores que te cuestan la casa reúne doce de las más habituales. Y si quieres contexto de por qué cada vez hay más casos como este, los datos de ejecuciones hipotecarias en España en 2026 lo explican con cifras oficiales. Si aún no sabes por dónde empezar, la guía general de qué hacer cuando no puedes pagar la hipoteca es un buen primer paso.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto crece mi deuda cada mes sin pagar?
Depende de tu interés de demora, que desde 2019 es el remuneratorio más tres puntos en hipotecas sobre vivienda firmadas por personas físicas y solo corre sobre el principal vencido, y de si ya se han activado costas judiciales. Como referencia, en el ejemplo de este artículo la deuda crece entre un 2 % y un 3 % cada semestre.
¿Es mejor esperar a que el banco proponga algo?
No suele serlo. El banco no tiene obligación de ofrecer nada por iniciativa propia fuera de marcos muy concretos, y mientras tanto la deuda sigue creciendo. Tomar la iniciativa de pedir un estudio de viabilidad no compromete a nada y adelanta el momento en que el margen de negociación es mayor.
¿Hay algún caso en el que convenga esperar?
Sí: si estás al día con la cuota o si el impago es muy reciente y todavía no hay reclamación formal, puede ser pronto para negociar una quita. En esos casos conviene pedir orientación sobre el momento adecuado en lugar de actuar antes de tiempo.
¿Pierdo opciones por empezar tarde?
Algunas sí, sobre todo la vía amistosa una vez publicada la fecha de subasta. Otras siguen abiertas más tiempo, como la Ley de Segunda Oportunidad o el concurso de persona física. Empezar tarde reduce opciones, no las elimina todas de golpe.
¿Qué puedo hacer esta semana sin gastar dinero?
Pedir al banco el certificado de deuda actualizado, leer cualquier carta o burofax pendiente, reunir la escritura de la hipoteca y pedir un estudio de viabilidad gratuito. Ninguno de estos pasos tiene coste ni compromiso.
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