El artículo 1599 del Código Civil dice algo que sorprende a casi todo el mundo: si no hay pacto ni costumbre en contrario, el precio de una obra se paga al hacerse la entrega. Es decir, adelantar dinero no es la regla, es lo que se pacta. Y ese pacto es justamente la forma de pago de una reforma: la única palanca que conserva un inversor una vez firmado el presupuesto, y también la que más rápido entrega sin darse cuenta, pagando de más el primer día porque “así se hace siempre”.
Esto pesa más todavía cuando gestionas la reforma a distancia, sin poder pasarte por la obra cada semana a comprobar en qué punto va. Este artículo explica el esquema de pago por hitos certificados, qué porcentaje es razonable en cada fase, por qué la última certificación siempre va después de la recepción, y qué implica fiscalmente pagar en efectivo sin factura cuando el piso es de inversión. Si todavía no tienes un rango de presupuesto claro, empieza por cuánto cuesta reformar un piso para alquilar en Madrid.
Por qué el calendario de pagos es tu única palanca
Antes de empezar la obra tienes toda la información y ningún compromiso: puedes comparar presupuestos, negociar cláusulas, cambiar de empresa sin coste. En cuanto firmas y pagas el primer anticipo, esa posición se invierte. Si además pagas un porcentaje alto por adelantado, pierdes la única herramienta real que tenías para exigir que el trabajo avance al ritmo pactado: el dinero que todavía no has entregado. Un calendario de pagos bien diseñado no protege a la empresa de que no le pagues; protege a ambas partes de que el dinero se mueva al mismo ritmo que la obra.
El esquema de hitos certificados y qué certifica cada uno
Una certificación de obra es un documento —normalmente con fotos y una relación de partidas ejecutadas— que acredita cuánto trabajo real se ha completado hasta esa fecha. El esquema estándar para una reforma de 5 a 7 semanas suele repartirse en cuatro o cinco hitos:
| Hito | Qué certifica | % orientativo |
|---|---|---|
| Anticipo de arranque | Compra de materiales, inicio de obra | 15-20 % |
| Fin de demoliciones e instalaciones | Tabiquería nueva, fontanería y electricidad ejecutadas | 25-30 % |
| Fin de alicatados y solados | Revestimientos colocados | 25-30 % |
| Fin de carpintería y pintura | Acabados casi completos | 15-20 % |
| Recepción y retención de garantía | Obra entregada, defectos corregidos | 5-10 % |
Cada certificación debería firmarla el jefe de obra y, si supervisas a distancia o quieres una segunda opinión, revisarla con fotos fechadas antes de autorizar el pago. Este esquema es también la base de un buen contrato de obra: el calendario de pagos debería estar anexado allí, no negociarse de palabra durante la obra.
Anticipo de arranque: para qué sirve y cuánto es razonable
El anticipo de arranque cubre la compra de materiales y la logística de empezar la obra: contenedor, primeros gremios, acopio. Entre un 15 y un 20 % del presupuesto total es un rango razonable; por encima del 30-40 % en el primer pago, sin nada construido todavía, el riesgo empieza a ser mayor del que debería asumir un cliente. Si una empresa pide más de la mitad del presupuesto antes de empezar, pregunta explícitamente por qué: no siempre es una señal de alarma, pero merece una respuesta convincente.
La última certificación va después de la recepción
Esta es la regla que más se salta en la práctica: pagar el 100 % antes de firmar el acta de recepción elimina cualquier incentivo para que la empresa vuelva a corregir un defecto que aparezca en esa última revisión. El último pago, o al menos la retención de garantía, debe liquidarse después de que hayas revisado el resultado y firmado que todo está conforme —o con la lista de defectos pendientes anotada—, nunca antes.
Retención de garantía: cuánto, cuánto tiempo y cómo se libera
La retención de garantía no es una obligación legal en una reforma de vivienda: es una cláusula que se pacta. Consiste en un porcentaje —en torno al 5 % de cada certificación, según la práctica habitual en obra privada en España— que no se paga en el momento, sino que se reserva hasta que pasa un plazo tras la recepción, normalmente unos meses, como colchón frente a defectos que aparecen ya con el piso en uso. Pasado ese plazo sin incidencias, se libera automáticamente. El contrato debería fijar el porcentaje exacto y la fecha de liberación, para que no quede a discreción de quién lo recuerde primero.
Un calendario de pagos que sigue el ritmo de la obra, no al revés
Cobramos contra hitos certificados, con factura desde el primer euro y sin adelantos desproporcionados. En 2024 entregamos el 91 % de los proyectos en plazo o antes, según datos de On Houses. Sin compromiso, respuesta en menos de 24 horas.
Solicitar presupuesto en 24 hPagos sin factura: por qué al inversor le sale carísimo
Pagar una parte de la reforma en efectivo y sin factura, a cambio de un pequeño descuento, es una tentación real cuando cada mil euros cuenta. Para un piso de inversión sale mucho más caro de lo que parece por tres motivos. Primero, la legalidad del propio pago: desde la Ley 11/2021 de prevención y lucha contra el fraude fiscal, el límite para pagos en efectivo cuando una de las partes actúa como empresario o profesional es de 1.000 €; superarlo puede acarrear una sanción de hasta el 25 % del importe pagado en efectivo, tanto para quien paga como para quien cobra. Segundo, sin factura no hay gasto deducible ni partida amortizable en tu declaración del IRPF del alquiler, así que ese “descuento” del 5-10 % se puede comer entera la ventaja fiscal que perdías al no poder justificarlo —conviene revisar este punto con tu asesor antes de decidir—. Tercero, sin factura no hay garantía formal ni forma de reclamar si algo falla: el papel que exigirías en cualquier otra compra grande, aquí desaparece a cambio de unos euros.
Guardar cada factura, además, es lo que te permite después justificar la reforma ante Hacienda sin sobresaltos si llega una comprobación.
Qué hacer si te piden dinero fuera del calendario
Si durante la obra te piden un pago que no corresponde a ningún hito certificado ni a ninguna modificación de alcance firmada, estas son las preguntas que conviene hacer antes de transferir nada:
- ¿A qué partida del presupuesto corresponde este pago exactamente?
- ¿Está certificado el trabajo que se supone que cubre?
- ¿Existe un anexo firmado si es una modificación de alcance?
- ¿Por qué no puede esperar al siguiente hito ya pactado en el calendario?
- ¿Van a emitir factura por este importe, con IVA desglosado?
Un pago legítimo tiene una respuesta clara a las cinco. Si la respuesta es vaga o apela a la confianza más que al papel firmado, es razonable frenar y pedirlo por escrito antes de mover el dinero.
Cómo encaja el calendario de pagos con la financiación de la obra
Si financias la reforma con un préstamo o con una ampliación de hipoteca, el calendario de pagos por hitos encaja de forma natural con cómo suelen liberar el dinero los bancos: por disposiciones parciales contra certificaciones de obra, no contra una cifra única al inicio. Alinear ambos calendarios —el de la empresa y el del banco— evita que tengas que adelantar de tu bolsillo un pago que el banco todavía no ha liberado. Puedes ver las distintas opciones con más detalle en cómo financiar la reforma de tu inversión.
Preguntas frecuentes
¿Qué porcentaje se paga al empezar una reforma?
Entre un 15 y un 20 % del presupuesto total es un rango razonable para cubrir materiales y arranque de obra. Un anticipo superior al 40-50 % antes de que se haya construido nada aumenta el riesgo que asumes tú, así que conviene preguntar el motivo si te piden más de esa cifra.
¿Qué es una certificación de obra?
Es el documento, normalmente con fotos, que acredita cuánto trabajo se ha ejecutado realmente hasta una fecha concreta, y que da derecho a facturar el pago correspondiente a ese hito. Sirve para que el dinero se mueva al mismo ritmo que la obra, no por adelantado.
¿Puedo retener una parte hasta la recepción final?
Sí, es lo recomendable: retener en torno a un 5-10 % del total hasta que se firme el acta de recepción y se compruebe que no hay defectos pendientes. Esta retención de garantía debería quedar fijada por escrito en el contrato, con su porcentaje y su plazo de liberación.
¿Qué riesgo tengo si pago en efectivo sin factura?
Un riesgo legal, porque el límite para pagos en efectivo entre un particular y un profesional es de 1.000 € desde la Ley 11/2021, con sanciones de hasta el 25 % del importe. Y un riesgo fiscal, porque sin factura no puedes deducir ni amortizar ese gasto en tu declaración del IRPF del alquiler.
¿Cómo se pagan los materiales, con la obra o aparte?
Si el presupuesto es cerrado, los materiales van incluidos dentro de cada certificación, sin pagos aparte. Si trabajas por administración, es habitual que los materiales se facturen a medida que se compran, con el albarán del proveedor como justificante, y conviene pedir siempre ese comprobante.
Pide una reforma con calendario de pagos por hitos, no por adelantado
En On Houses cobramos contra hitos certificados, con factura desde el primer pago y sin anticipos desproporcionados. Trabajamos en Madrid y su área metropolitana con equipo propio y te contactamos en menos de 24 horas.
