Dos pisos idénticos, mismo edificio, misma planta, en Usera. El primero se reforma por 27.400 €. El segundo, por 44.900 €. Ambos presupuestos llevan escrito «reforma integral». La diferencia no está en la suerte del propietario: está en que uno se hizo las preguntas que importan antes de pedir presupuesto y el otro no.
Si buscas cuánto cuesta reformar un piso para alquilar en Madrid vas a encontrar cifras sueltas — 400 €/m², «25.000 € todo incluido», 60.000 € para un piso grande — sin que ninguna te diga por qué su piso vale eso y el tuyo no. La razón es sencilla: casi todas esas guías están escritas pensando en alguien que va a vivir en el piso, no en alguien que lo va a alquilar y necesita que la obra se pague sola en unos años.
Esta guía monta el presupuesto de una reforma de inversión bloque a bloque, con rangos de mercado de 2026 y el criterio que usa un inversor para decidir dónde gastar y dónde no.
Por qué el precio de una reforma para alquilar no se parece al de una reforma para vivir
Quien reforma para vivir decide con el gusto: el mármol que le enamora, la cocina abierta que ha visto en una revista, el suelo de roble que combina con sus muebles. Quien reforma para alquilar decide con la calculadora: cuánto sube la renta cada partida, cuánto aguanta cada material con inquilinos que rotan cada uno o dos años, y cuánto se recupera si algún día vende.
Eso mueve el presupuesto en dos direcciones a la vez. Por un lado, ahorras en todo lo que un inquilino no paga más por tener: encimeras de piedra natural, grifería de diseño, armarios a medida en cada dormitorio. Por otro, no puedes ahorrar en lo que decide si el piso se alquila rápido o se queda tres meses vacío: instalaciones que no dan sustos, baños que no dan reparo y una distribución que aprovecha cada metro cuadrado.
Los cinco bloques de coste de una reforma de inversión
Un presupuesto de reforma de inversión, bien desglosado, se mueve siempre entre los mismos cinco bloques. Cambian los metros y el estado de partida del piso, pero la estructura del gasto es parecida en casi todos los casos:
- Instalaciones (electricidad, fontanería, a veces calefacción): en torno al 25-30 % del presupuesto.
- Baños y cocina (obra, alicatado, sanitarios, muebles de cocina): otro 25-30 %.
- Carpintería interior y suelos: 15-20 %.
- Tabiquería, pintura y acabados: 10-15 %.
- Gestión de obra y mano de obra de gremios: el resto, repartido entre todas las partidas anteriores.
Instalaciones: el bloque que no se ve y no se puede saltar
En un piso de los años sesenta, setenta u ochenta —el grueso del parque que compra un inversor en Madrid— casi nunca se puede dejar la instalación eléctrica ni la de fontanería como están. El cableado antiguo no soporta el consumo de un hogar de 2026 (lavavajillas, inducción, aire acondicionado, varios cargadores a la vez) y las tuberías de plomo o galvanizado de esa época acaban dando fugas o perdiendo presión. Es la partida que menos se nota una vez está el piso pintado y alicatado, y la que más dolores de cabeza evita después: sin boletín eléctrico en regla no puedes dar de alta el suministro a nombre del inquilino, y una fuga en el piso de abajo cuesta mucho más que la reforma que la habría evitado.
Baños y cocina: donde se decide la renta
Si vas a alquilar por habitaciones, el número y el estado de los baños pesan en el precio por habitación más que casi cualquier otra partida: un segundo baño bien resuelto puede justificar por sí solo una habitación más cara o acortar el tiempo que tarda en ocuparse el piso entero. La cocina, en cambio, no necesita ser de escaparate: necesita electrodomésticos que funcionen, encimera resistente a la mancha y espacio de almacenaje. Un inquilino no paga más por una cocina de diseño; sí deja de mirar un piso con una cocina que parece de otra década.
Cuánto cuesta reformar un piso para alquilar en Madrid: rangos de mercado 2026 y qué mueve el precio
Con esos cinco bloques ya se puede poner un rango encima de la mesa. La guía de precios de reforma integral en Madrid de Cronoshare, actualizada en marzo de 2026, publica estas horquillas por nivel de acabado. Son rangos de mercado, orientativos y muy dependientes del estado de partida del inmueble: no son precios de On Houses, que se cierran tras visita técnica y quedan fijos por contrato.
| Nivel de acabado | €/m² (rango 2026) | Piso de 70 m² (aprox.) |
|---|---|---|
| Básico / funcional | 300-400 € | 21.000-28.000 € |
| Medio — el recomendable para alquiler | 400-700 € | 28.000-49.000 € |
| Alto | 800-1.000 € | 56.000-70.000 € |
Por encima de ese nivel alto, la misma fuente sitúa el acabado premium entre 900 y 1.500 €/m², una franja que en un piso de alquiler casi nunca se recupera vía renta. Dentro de cada franja, lo que mueve el precio no es el gusto del propietario: es el estado de partida del edificio y del piso. Si la instalación ya está en cobre y con boletín reciente, ese bloque se abarata. Si el edificio no tiene ascensor y hay que subir todo el material a mano hasta un cuarto piso, el coste de mano de obra sube. Si hay que crear un baño donde no existía, ese metro cuadrado cuesta más que cualquier otro de la casa. Un presupuesto cerrado de reforma elimina esa incertidumbre: conoces el número final antes de firmar, no después de la primera semana de obra.
Qué cambia si el piso se va a alquilar por habitaciones
Convertir un piso para alquiler por habitaciones añade partidas que un piso completo no necesita: cerraduras individuales en cada puerta, refuerzo del aislamiento acústico entre dormitorios, a veces un segundo baño, y mobiliario más resistente porque va a rotar de inquilino con más frecuencia. Eso encarece la reforma frente a un piso que se va a alquilar entero, pero también es la vía que en Madrid suele generar más renta por metro cuadrado. Antes de decidir el nivel de inversión conviene mirar los números reales de la rentabilidad del alquiler en Madrid para ese barrio y ese tipo de piso, y no dar por hecho que más habitaciones significa automáticamente más margen: el objetivo es que la reforma se pague con la renta, no que la renta se coma la reforma.
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Solicitar presupuestoLos costes que no aparecen en el presupuesto y sí en tu cuenta
Casi ningún presupuesto de reforma incluye estas partidas, y todas acaban en tu cuenta corriente tarde o temprano:
- IVA: el tipo reducido del 10 % del art. 91.Uno.2.10º de la Ley 37/1992 del IVA exige tres cosas a la vez: que el destinatario sea una persona física que no actúe como empresario y destine la vivienda a su uso particular, que la construcción o última rehabilitación terminara más de dos años antes, y que los materiales aportados por el contratista no superen el 40 % de la base imponible. El arrendador tiene la condición de empresario a efectos de IVA (art. 5.Uno.c de la misma ley), así que en un piso comprado para alquilar lo prudente es contar con el 21 %. Confírmalo con tu asesor fiscal antes de presupuestar: cambia el total en varios miles de euros.
- Gasto o mejora, de cara al IRPF del alquiler: lo que es conservación —pintar, reparar una instalación que ya existía— se deduce el mismo año contra la renta que cobras; lo que es mejora —ampliar, crear un baño que no existía— se amortiza al 3 % anual sobre el valor de construcción. No es lo mismo para tu declaración, y conviene planificarlo con tu asesor fiscal antes de empezar la obra, no después.
- Imprevistos: sin un presupuesto cerrado por contrato, cualquier obra que arranca sin proyecto técnico definido acaba con partidas nuevas. No existe una serie estadística oficial que mida esa desviación, así que ignora los porcentajes redondos que circulan y exige por escrito quién asume lo que aparezca al picar.
- Gestión de licencias, contenedor, tasas de vertido y, si el edificio la tiene pendiente, tu parte de una derrama de ITE: partidas pequeñas por separado que, sumadas, sí se notan.
Cómo leer un presupuesto sabiendo ya lo que debería costar
Con los rangos anteriores en la mano, comparar presupuestos deja de ser un ejercicio de fe. Antes de firmar, pide siempre que el presupuesto venga desglosado por bloque —no como una cifra única— para poder comprobar que ninguna partida se ha quedado corta a propósito. Pregunta explícitamente qué tipo de IVA aplica y por qué. Pregunta qué pasa si aparece un imprevisto real, como una tubería que se rompe al picar una pared: si el precio es cerrado de verdad, ese riesgo lo asume la empresa, no tú. Y pide que el calendario de pagos vaya ligado a hitos de obra terminados, no a fechas del calendario.
Estos tres puntos —desglose por bloque, IVA claro y pagos por hitos— son, en la práctica, los que separan un presupuesto cerrado de verdad de uno que solo lo parece sobre el papel.
Guías relacionadas sobre presupuesto de reforma
Si quieres entrar en detalle en cada bloque de coste, esta serie completa la guía:
- Qué incluye de verdad un presupuesto cerrado de reforma
- Cómo comparar tres presupuestos de reforma que no dicen lo mismo
- Glosario de las 40 partidas de un presupuesto de reforma
- Por qué los sobrecostes convierten 22.000 € en 30.000 €
- Precio por m² de una reforma en Madrid, con más detalle
- El contrato de obra que deberías exigir antes de firmar
- Cómo se paga una reforma: anticipos, hitos y qué no adelantar
- Por qué el precio cerrado de muchas reformas no es cerrado
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta reformar un piso de 70 m² para alquilar en Madrid?
Entre 28.000 y 49.000 € en acabado medio, el recomendable para alquiler, según la guía de precios de Cronoshare para Madrid de marzo de 2026. Un acabado básico baja a 21.000-28.000 € y uno alto arranca en 56.000 €. Son rangos de mercado, no un precio cerrado.
¿Es más caro reformar para alquilar por habitaciones que para alquilar entero?
Sí, porque suma cerraduras individuales, aislamiento acústico y a veces un segundo baño. El sobrecoste suele compensarse porque el alquiler por habitaciones tiende a generar más renta mensual por metro cuadrado, aunque conviene comprobarlo con números reales antes de decidir.
¿Qué porcentaje del presupuesto se va en instalaciones?
Entre el 25 y el 30 % en un piso de los años sesenta a ochenta, el rango de antigüedad más habitual en las compras de inversión en Madrid. Es la partida menos visible del resultado final y la más difícil de recortar sin asumir riesgo.
¿Merece la pena reformar un piso que se alquila igual sin reformar?
Un piso sin reformar puede alquilarse, pero suele tardar más en encontrar inquilino y atrae perfiles menos solventes o con menos permanencia. La pregunta no es si se alquila, es a quién, a qué precio y con qué rotación, y ahí la reforma casi siempre juega a favor.
¿Cuánto hay que reservar para imprevistos en una reforma de inversión?
Como norma prudente, entre el 10 y el 15 % del presupuesto si trabajas con una obra abierta. Con un presupuesto cerrado por contrato, ese riesgo pasa a ser de la empresa que ejecuta la obra, no tuyo, siempre que el contrato lo diga por escrito.
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