La resolución del Banco de España publicada en el BOE el 18 de septiembre de 2026 fijó el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre en el 3,134 %. Es el número que todo el mundo mira. Pero cómo financiar una reforma no se decide solo con él: pesa igual el tiempo que tarda el dinero en estar disponible, que en una hipoteca con tasación puede ser más largo que la propia obra.
Comparamos las cuatro vías habituales por coste, plazo de disposición, garantía exigida y encaje con el calendario de pagos de la obra, y explicamos cuándo conviene financiar compra y reforma en el mismo producto.
El coste de financiar no es solo el tipo de interés
Dos préstamos con el mismo tipo de interés pueden costar de forma muy distinta si uno tarda tres semanas en liberar el dinero y el otro cuarenta y ocho horas. Un contratista que necesita cobrar un hito de obra y no puede porque el banco sigue tasando el inmueble genera retrasos, y cada semana de más en una reforma es una semana de capital inmovilizado que no genera renta mientras la cuota del préstamo ya corre. El coste real de financiar suma tres cosas: el tipo de interés, el plazo de disposición del dinero y la flexibilidad para pagar por hitos en lugar de en un único desembolso.
Las cuatro vías habituales y qué pide cada una
Para financiar la reforma de una propiedad de inversión hay, en la práctica, cuatro caminos: incluir la obra en la hipoteca de compra, ampliar una hipoteca ya existente, pedir un préstamo personal, o usar caja propia. Ninguno es superior en abstracto: cada uno pide una garantía distinta y encaja mejor con un tipo de calendario de obra. Antes de comparar tipos conviene tener presente un matiz que cambia todas las cifras: los tipos medios que publica el Banco de España corresponden a la compra de vivienda, y una hipoteca sobre un inmueble que no va a ser tu vivienda habitual suele salir más cara y financiar un porcentaje menor del valor. Pide siempre la oferta concreta para tu operación antes de hacer números.
Hipoteca de compra con partida de obra
Algunos bancos permiten incluir el coste de la reforma dentro de la misma hipoteca de compra, tasando el inmueble por su valor futuro (una vez reformado) en lugar de por su valor actual. Es la vía más barata en tipo de interés, cercana al tipo hipotecario medio del 3,1%-3,3% de 2026, pero exige un presupuesto de reforma cerrado y detallado antes de la firma, y el banco libera el importe de la obra por hitos verificados, no de golpe.
Ampliación de hipoteca, préstamo personal y caja propia
Ampliar una hipoteca ya existente pide una nueva tasación y trámite notarial, con un coste similar al de la hipoteca de compra pero un proceso más lento si el inmueble ya estaba financiado. El préstamo personal, sin garantía hipotecaria, tiene un tipo bastante más alto: el Banco de España situaba el tipo medio del crédito al consumo a hogares en el 6,84 % (7,59 % TAE) en junio de 2026, y las ofertas más competitivas del mercado se mueven por debajo de esa media. A cambio, se aprueba en 24-48 horas sin tasación ni notaría, lo que lo hace razonable para reformas de importe medio. La caja propia no tiene coste financiero directo, solo el coste de oportunidad de no invertir ese capital en otra operación, y es la vía más rápida y flexible para pagar por hitos sin depender de ningún banco.
| Vía | Coste aproximado 2026 | Plazo de disposición | Garantía |
|---|---|---|---|
| Hipoteca de compra con partida de obra | ~3,1%-3,3% | 30-45 días | Hipotecaria sobre el inmueble |
| Ampliación de hipoteca | ~3,2%-3,5% | 15-30 días | Hipotecaria, amplía la carga existente |
| Préstamo personal | Media del crédito al consumo: 6,84 % (7,59 % TAE) en junio de 2026, Banco de España | 24-48 horas | Personal, sin garantía real |
| Caja propia | Sin coste financiero directo | Inmediato | Ninguna |
Plazo de disposición: por qué puede decidir la vía
Una reforma integral bien planificada dura 5-7 semanas de media (según datos de On Houses de 2024). Si la vía de financiación tarda 30-45 días solo en poner el dinero a disposición, ese plazo puede ser más largo que la obra entera, lo que obliga a empezar con caja propia y esperar el reembolso, o a negociar hitos de pago que encajen con el ritmo real del banco. El préstamo personal y la caja propia evitan ese desajuste porque el dinero está disponible antes de que empiece el primer gremio.
- Día 1-2: solicitud y aportación de documentación al banco.
- Día 3-15: estudio de la operación y, si aplica, tasación del inmueble.
- Día 15-25: aprobación interna y oferta vinculante.
- Día 25-35: firma notarial, solo en hipoteca de compra con obra o ampliación de hipoteca.
- Día 35 en adelante: disposición de fondos por hitos de obra verificados.
En un préstamo personal, los cinco pasos se comprimen en las primeras 48 horas, sin tasación ni notaría: es la diferencia que más pesa cuando el calendario de obra ya está cerrado y no se puede permitir un banco que va más despacio que el contratista.
Un presupuesto cerrado es lo primero que te va a pedir el banco
Desglosado por partidas y con calendario de pagos por hitos desde el primer documento, para que la vía de financiación que elijas encaje con el ritmo real de la obra. Respuesta en menos de 24 horas.
Solicitar presupuesto en 24 hCómo encaja cada vía con el calendario de pagos por hitos
Una reforma seria se paga por hitos, no de golpe: un anticipo al inicio, un pago intermedio al cerrar tabiquería e instalaciones, y el pago final a la entrega. La hipoteca con partida de obra y la ampliación de hipoteca funcionan bien con este calendario siempre que el banco verifique cada hito con rapidez, algo que conviene preguntar antes de firmar, porque no todos los bancos liberan los tramos al mismo ritmo. El préstamo personal y la caja propia dan más margen para adelantarse a un hito si el contratista lo pide, sin depender de que el banco confirme el avance de la obra. Conviene revisar antes cómo se paga una reforma: anticipos, hitos y qué no adelantar para negociar el calendario de pagos con la vía de financiación ya decidida.
Qué documentación pide el banco sobre la obra
Para incluir la reforma en una hipoteca o ampliarla, el banco pide casi siempre un presupuesto detallado por partidas, memoria de calidades y, en reformas mayores, proyecto técnico o dirección de obra. Un presupuesto cerrado, con partidas claras y sin margen de «imprevistos» indefinido, agiliza la tasación y reduce el riesgo de que el banco pida documentación adicional a mitad de trámite. El préstamo personal, en cambio, no suele exigir desglose de la obra: basta con acreditar ingresos y solvencia, lo que explica por qué su aprobación es tan rápida frente a la vía hipotecaria.
Efecto de la financiación sobre la rentabilidad de fondos propios
Financiar la reforma, en lugar de pagarla con caja propia, libera capital para otra operación, pero no es gratis: el coste de la deuda se resta de la renta que genera el piso. Si la rentabilidad neta del conjunto supera el tipo de interés al que se financia, el apalancamiento sube la rentabilidad sobre los fondos propios que sí has puesto; si queda por debajo, la reduce. Con el tipo medio hipotecario en el 3,134 % en septiembre de 2026 y el crédito al consumo en el entorno del 7 % TAE, conviene calcular antes cuál es la rentabilidad neta esperada de la operación completa: si la rentabilidad de tu inversión incluyendo la reforma queda por debajo del coste de la vía elegida, financiar resta en lugar de sumar.
Si tu plan es reformar más de un piso a la vez, la elección de financiación pesa todavía más, porque el calendario de pagos se multiplica por cada vivienda: conviene revisar antes cómo se escalona reformar varias viviendas a la vez en Madrid antes de comprometer una única vía de financiación para todas. Y si todavía estás definiendo la estrategia completa de la operación, el punto de partida sigue siendo la guía de comprar, reformar y alquilar en Madrid.
Preguntas frecuentes
¿Puedo incluir la reforma en la hipoteca de compra?
Sí, si el banco tasa el inmueble por su valor futuro una vez reformado. Suele ser la vía más barata en tipo de interés, pero exige un presupuesto de reforma cerrado y detallado antes de la firma, y el dinero se libera por hitos verificados, no de golpe.
¿Qué sale más barato, ampliar hipoteca o un préstamo personal?
En tipo de interés, la ampliación de hipoteca suele salir bastante más barata: la referencia hipotecaria de 2026 está en el entorno del 3 % y la media del crédito al consumo, por encima del 6,8 %, según el Banco de España. A cambio, la ampliación tarda más en tramitarse y exige tasación y notaría, así que para importes menores y plazos ajustados el préstamo personal puede compensar pese al tipo más alto.
¿Cuánto tarda el banco en liberar el dinero de la obra?
En una hipoteca con partida de obra o una ampliación, entre 30 y 45 días desde la solicitud hasta la firma, y después el dinero se libera por hitos verificados. Un préstamo personal suele aprobarse y desembolsarse en 24-48 horas.
¿El banco exige un presupuesto detallado de la reforma?
Para hipoteca de compra con obra o ampliación, sí: presupuesto por partidas, memoria de calidades y, en reformas mayores, proyecto técnico. El préstamo personal no suele pedir ese desglose, solo acreditar ingresos y solvencia.
¿Hasta qué porcentaje del valor financian los bancos una reforma?
Varía según entidad y perfil del cliente, y no hay un porcentaje único válido para todos los casos: depende de la tasación del valor futuro del inmueble y de la solvencia del inversor. Conviene comparar la oferta de varios bancos antes de comprometer una vía, y consultar con tu asesor financiero el encaje con tu situación concreta.
Cierra el presupuesto antes de elegir cómo financiar
Un presupuesto cerrado es lo primero que pide cualquier banco, y lo que evita sorpresas si financias con caja propia. On Houses reforma propiedades de inversión en Madrid en 5-7 semanas de media, con presupuesto cerrado y equipo propio (500+ proyectos, según datos de On Houses de 2024). Te contactamos en menos de 24 horas, sin compromiso.
