El parque que compra un inversor en Madrid es viejo: la mayor parte de los pisos que aparecen en una búsqueda de compra para reformar se levantaron entre 1960 y 1985. Esas dos décadas y media dejaron un catálogo de patologías propio, que se repite edificio tras edificio y casi calle tras calle. Conocerlo de antemano es la diferencia entre presupuestar bien desde el primer día y descubrir el sobrecoste a mitad de obra, cuando ya no queda margen para negociar el precio de compra.
Este glosario recoge veinte de esas patologías agrupadas por dónde aparecen, con lo que se ve en una visita de cuarenta minutos y lo que implica cada una en el presupuesto. Es lo que conviene revisar antes de comprar un piso para reformar, no después de la escritura.
Por qué el parque de 1960 a 1985 repite las mismas patologías
Madrid creció muy deprisa en esas décadas, con materiales y normativas muy distintas a las actuales: cemento aluminoso en algunos forjados, fibrocemento con amianto en bajantes, electricidad pensada para un puñado de aparatos por vivienda. Casi ningún edificio de esa época se libra de al menos dos o tres de los puntos de este glosario, así que no se trata de buscar el piso perfecto, sino de saber qué vas a encontrar y cuánto cuesta corregirlo antes de cerrar el precio de compra.
Estructura y envolvente
Aluminosis
Afecta a forjados de hormigón construidos con cemento aluminoso, sobre todo entre los años 50 y 70. Se detecta por fisuras paralelas a las viguetas en el techo, manchas de óxido y cambios de color del hormigón. Solo una cata de cemento confirma o descarta el diagnóstico.
Fisuras en vigas y forjados
Grietas que siguen la línea de una viga, se abren con el tiempo o van acompañadas de un pequeño escalón en el suelo. No toda fisura es grave, pero cualquiera de este tipo merece una revisión técnica antes de firmar.
Fachada sin aislamiento y con humedad de filtración
Muros de una sola hoja, sin cámara de aire ni aislamiento, con manchas de humedad que entran desde fuera. Implica peor eficiencia energética y, a veces, una derrama de comunidad si la fachada necesita rehabilitación.
Carpintería original de hierro o aluminio sin rotura de puente térmico
Ventanas que condensan por dentro en invierno y dejan pasar frío y ruido. Cambiarlas mejora de golpe el confort y la calificación energética, pero es una de las partidas que más sube el presupuesto si el piso tiene muchos huecos.
Balcones y terrazas con desconchones de armadura vista
El hormigón se desprende y deja el hierro de la armadura expuesto, oxidado. No es solo estético: si avanza, compromete la estructura del vuelo y suele acabar en una actuación obligada por la comunidad.
Tabiquería de ladrillo hueco sencillo, sin aislamiento acústico
La compartimentación de la época se resolvía con un tabique de un solo ladrillo hueco, que transmite de una habitación a otra hasta una conversación en voz baja. Da igual en un piso familiar y deja de dar igual en cuanto se alquila por habitaciones, porque el ruido entre dormitorios es una de las primeras causas de rotación de inquilinos. Se corrige con trasdosado y se decide en la fase de tabiquería, no al final de la obra.
Instalaciones: electricidad, fontanería y evacuación
Cuadro eléctrico con fusibles cerámicos o “plomos”
Si el cuadro todavía tiene fusibles de rosca en lugar de magnetotérmicos y diferencial, la instalación no cumple el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión vigente y no da protección real ante un cortocircuito moderno.
Instalación eléctrica sin toma de tierra
Muy habitual en viviendas de los años 60 y 70. Sin tierra, cualquier derivación de corriente en un electrodoméstico puede ser un riesgo directo para quien lo toque, no solo una cuestión normativa.
Cableado de aluminio en lugar de cobre
El aluminio se dilata y contrae más que el cobre, lo que afloja las conexiones con el tiempo y aumenta el riesgo de calentamiento en los empalmes. El cobre lo desplazó hace décadas en las instalaciones interiores de vivienda, así que cuando aparece cableado de aluminio en un piso antiguo lo razonable es presupuestar la sustitución completa, no un parche por circuitos.
Tubería de fontanería en plomo o hierro galvanizado
El hierro galvanizado se obtura con el tiempo y pierde presión; el plomo, además, plantea un problema de salubridad del agua. En ambos casos, la solución es cambiar toda la instalación, no parchear un tramo.
Bajantes de fibrocemento
Conocidas como uralita, tienen una vida útil de 30 a 40 años y buena parte de las instaladas en el boom de los 70 y 80 ya la han superado: se agrietan, pierden sección interna y, si contienen amianto, un golpe o una rotura puede liberar fibras nocivas. El amianto está prohibido en España desde 2002, así que cualquier bajante anterior puede llevarlo: su retirada solo puede hacerla una empresa inscrita en el Registro de Empresas con Riesgo por Amianto y con un plan de trabajo aprobado por la autoridad laboral, según el Real Decreto 396/2006. Eso es plazo y coste, y tiene que estar en el presupuesto antes de picar nada.
Montantes de plomo en las bajantes de aguas
Los tramos verticales antiguos de plomo se fatigan y fisuran con los años, sobre todo en las uniones. Suelen descubrirse al picar un tabique y son una de las sorpresas más caras de una reforma que no los había previsto.
Calentador o termo obsoleto sin ventilación adecuada
Calentadores de gas sin salida de humos correcta en un baño interior son un riesgo real de intoxicación. Cualquier aparato de combustión sin ventilación normativa se sustituye siempre, sin excepciones.
Humedades: capilaridad, filtración y condensación
Humedad de capilaridad en muros bajos
El agua sube desde el suelo por los poros del muro, visible como una franja oscura o con pintura desconchada en la parte baja de la pared. Requiere tratamiento específico, no solo repintar por encima.
Manchas de filtración bajo balcones o cubierta
Cercos oscuros en el techo del último piso o bajo una terraza superior suelen indicar una impermeabilización agotada arriba, no un problema del propio piso. Conviene preguntar si la comunidad tiene previsto actuar.
Condensación y moho en esquinas sin ventilación cruzada
Manchas negras puntuales en esquinas o detrás de armarios, típicas de pisos sin ventilación cruzada. Mejora mucho con aislamiento y ventilación adecuada, pero hay que distinguirla bien de la humedad de filtración porque el tratamiento es distinto.
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Quiero un presupuesto que no cambieElementos comunes que marcan derramas futuras
ITE o IEE pendiente o desfavorable
Un edificio con la inspección técnica caducada o con deficiencias graves sin resolver es la señal más directa de una derrama próxima. Conviene revisarlo antes de comprar, no cuando ya has firmado; lo desarrollamos con más detalle en la guía sobre ITE e IEE del edificio antes de reformar.
Ascensor sin adaptar o inexistente
Afecta directamente al alquiler: un cuarto o quinto piso sin ascensor renta peor y rota más inquilinos. Instalar uno nuevo es una de las derramas más caras que puede aprobar una comunidad.
Cubierta del edificio sin renovar
Una cubierta plana de más de treinta años sin impermeabilizar de nuevo es cuestión de tiempo hasta que empiece a filtrar. Si el piso que compras está en las últimas plantas, esta partida te afecta de forma directa.
Fachada del edificio pendiente de rehabilitación energética
Cada vez más comunidades de estos años aprueban actuaciones de aislamiento exterior por ahorro energético y por las exigencias de las inspecciones. Merece la pena preguntar en la comunidad si hay algo aprobado o en estudio antes de comprar.
Cómo se recorre un piso en cuarenta minutos con esta lista
No hace falta memorizar los veinte puntos: basta con mirar en orden el cuadro eléctrico, el techo bajo balcones y baños, las esquinas menos ventiladas y, si el piso tiene bajantes vistas en cocina o baño, su material. Esta tabla resume qué buscar en cada zona y qué implica si aparece.
| Dónde mirar | Qué ves si hay problema | Qué implica |
|---|---|---|
| Cuadro eléctrico | Fusibles de rosca, sin diferencial | Cambio completo de instalación eléctrica |
| Techos bajo balcones y baños de arriba | Manchas de humedad, óxido visible | Revisar impermeabilización común, no solo el piso |
| Bajante vista en cocina o baño | Tubo gris rugoso (fibrocemento) o gris mate pesado (plomo) | Sustitución de bajante, posible gestión de amianto |
| Esquinas y detrás de armarios | Manchas negras puntuales de moho | Mejorar ventilación y aislamiento, coste moderado |
| Fachada y carpintería | Ventanas de hierro o aluminio simple, desconchones en balcones | Cambio de carpintería, revisión estructural de vuelos |
Con esta lista puedes hacerte una idea del alcance real de la reforma antes de ofertar por el piso, y evitar el error más caro del primer inversor: presupuestar solo lo que se ve. Para ir un paso más allá, conviene sumar esta revisión al resto de la estrategia: qué barrios de Madrid compensa comprar para reformar, cómo evitar los sobrecostes que convierten 22.000 euros en 30.000, y la visión completa en la guía de comprar, reformar y alquilar en Madrid.
Preguntas frecuentes
¿Qué hay que mirar antes de comprar un piso para reformar?
Lo esencial en cuarenta minutos: el cuadro eléctrico, las manchas de humedad en techos y esquinas, el material de las bajantes vistas y el estado de fachada y carpintería. Son las señales que más rápido revelan el alcance real de la obra.
¿Cómo sé si un piso tiene aluminosis?
Los síntomas visuales son fisuras paralelas a las viguetas, manchas de óxido y cambios de color del hormigón, según explica Idealista en su guía sobre aluminosis de 2024. Solo una cata de cemento realizada por un técnico confirma el diagnóstico con seguridad.
¿Qué hago si la bajante es de fibrocemento?
No hay que entrar en pánico ni tocarla sin más: si no está deteriorada puede mantenerse bajo control, pero lo habitual en una reforma integral es sustituirla. Si puede contener amianto, la retirada solo puede hacerla una empresa inscrita en el registro de empresas con riesgo por amianto, con plan de trabajo aprobado. Eso suma plazo y coste.
¿Hay que cambiar siempre la instalación eléctrica de un piso de los 70?
En la gran mayoría de los casos sí, sobre todo si conserva fusibles cerámicos o carece de toma de tierra. Da igual que “funcione”: no cumple la normativa actual y es uno de los focos de riesgo más habituales en pisos antiguos.
¿Merece la pena contratar un técnico para la visita previa?
Para una compra de inversión, casi siempre. El coste de un técnico independiente es mínimo comparado con descubrir una patología estructural o una derrama grande después de haber firmado la compra.
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