Un anuncio de portal dice que un piso en Madrid da un 6% de rentabilidad. Lo calcula así: renta anual dividida entre precio de compra. Ese número no incluye la reforma, ni los impuestos de la compra, ni los meses en los que el piso está vacío mientras se ejecuta la obra. Para calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria con reforma hace falta otra cuenta, porque la del portal no describe la operación que vas a hacer tú.
Montamos la fórmula completa, paso a paso, con un caso ilustrativo, y enseñamos a meter el mes de obra en la cuenta, que es la partida que más gente se deja fuera sin darse cuenta.
Por qué la rentabilidad de los portales no sirve si vas a reformar
La fórmula estándar de rentabilidad bruta —renta anual entre precio de compra— sirve para comparar pisos ya reformados y listos para alquilar. En cuanto hay obra de por medio, dos de sus supuestos dejan de cumplirse: el precio de compra ya no es el capital total invertido, porque falta la reforma, y la renta no empieza el primer mes, porque el piso está en obras. Usar esa fórmula sobre un piso a reformar infla la rentabilidad aparente y esconde el verdadero coste de entrada.
Coste total de entrada: las siete líneas que lo componen
El coste total de entrada agrupa todo lo que hace falta desembolsar antes de cobrar el primer alquiler: precio de compra, impuestos de la compra (el tipo general del impuesto de transmisiones patrimoniales en la compra de vivienda usada es del 6 % en la Comunidad de Madrid, con bonificaciones en supuestos tasados que conviene comprobar caso a caso), notaría, registro y gestoría, reforma, mobiliario si el piso se alquila amueblado, y los meses sin renta mientras dura la obra. Casi todo el mundo cuenta las cinco primeras. Las dos últimas son las que más se saltan.
Los meses sin renta también son coste de entrada
Durante las 5-7 semanas que suele durar una reforma integral bien planificada (según datos de On Houses de 2024), el piso no genera renta, pero sigue generando gastos: IBI, comunidad, y en muchos casos la cuota de la hipoteca si la compra está financiada. Ese periodo hay que contarlo como coste, aunque no aparezca en ninguna factura con el concepto «mes sin renta»: es dinero que no entra y que sí se ha comprometido.
Renta neta: qué se descuenta y qué no
La renta bruta es lo que paga el inquilino. La renta neta es lo que queda después de restar IBI, comunidad, seguro de hogar, una reserva de mantenimiento y un mes de vacío estimado al año. No se descuenta la cuota de la hipoteca en este paso: eso se calcula aparte, cuando se mide la rentabilidad sobre fondos propios. Como referencia de mercado, la rentabilidad bruta del alquiler en Madrid capital se mueve por debajo de la media nacional, en el entorno del 4,5 % frente a cifras cercanas al 6-7 % en el conjunto de España, según los informes de precio de vivienda de Idealista de 2026. Es un dato bruto y agregado: tu neta, después de gastos, queda siempre por debajo, y comprueba el informe del trimestre antes de usar cualquiera de estos porcentajes en tus números.
La fórmula completa, paso a paso, con un caso ilustrativo
Imagina un piso de 70 m² en Madrid, comprado por 210.000 €, con una reforma de 40.000 € para alquilarlo amueblado por 1.200 € al mes. Estos son los números, línea a línea.
| Paso | Concepto | Importe |
|---|---|---|
| 1 | Precio de compra | 210.000 € |
| 2 | ITP (6%) | 12.600 € |
| 3 | Notaría, registro y gestoría | 2.500 € |
| 4 | Reforma integral | 40.000 € |
| 5 | Mobiliario | 6.000 € |
| 6 | 2 meses sin renta durante la obra | 2.400 € |
| = | Coste total de entrada | 273.500 € |
| 7 | Renta bruta anual (1.200 €/mes) | 14.400 € |
| 8 | Gastos anuales (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento) | -1.400 € |
| 9 | Vacío estimado (1 mes/año) | -1.200 € |
| = | Renta neta anual | 11.800 € |
| = | Rentabilidad neta sobre coste total de entrada | 4,3% |
Este es un ejemplo ilustrativo, no una previsión: cada piso cambia el precio, el coste de reforma y la renta alcanzable. Lo que no cambia es la estructura del cálculo: coste total de entrada arriba, renta neta anual abajo, rentabilidad como cociente de los dos. El resultado, 4,3%, es coherente con la rentabilidad neta media que suele darse en Madrid capital una vez descontados los gastos reales.
Toda esta cuenta depende de un número: el coste real de la obra
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Solicitar presupuesto en 24 hQué cambia con financiación: rentabilidad sobre fondos propios
Si la compra se financia, la cuenta cambia de base: ya no se mide sobre el coste total de entrada, sino sobre los fondos propios realmente desembolsados. Sigamos con el mismo ejemplo. El banco financia el 70 % del precio de compra, 147.000 €, y todo lo demás lo pones tú: la entrada, el ITP, los gastos, la obra, el mobiliario y los meses sin renta. Los fondos propios son, por tanto, 273.500 € menos 147.000 €, es decir, 126.500 €. Con un tipo en torno al 3 %, referencia coherente con los tipos medios de nuevas operaciones de préstamo para vivienda que publica el Banco de España, los intereses del primer año rondan los 4.700 €. Ojo con un error común aquí: la parte de la cuota que amortiza capital no es coste, es ahorro; para esta cuenta solo se resta el interés.
Renta neta menos intereses son 11.800 € menos 4.700 €, o sea 7.100 € al año sobre 126.500 € de fondos propios: alrededor de un 5,6 %, por encima del 4,3 % sin financiar. La razón es sencilla: el coste de la deuda queda por debajo de la rentabilidad del conjunto. El apalancamiento funciona en los dos sentidos, así que si la rentabilidad neta cae por debajo del coste de la financiación, resta en lugar de sumar. Cifras de ejemplo, redondeadas: cambia el tipo, el porcentaje financiado o el coste de la obra y el resultado se mueve.
Payback de la reforma frente a rentabilidad del conjunto
Conviene distinguir dos preguntas distintas. La primera es cuánto tarda en recuperarse el coste total de entrada con la renta neta: en el ejemplo, 273.500 € entre 11.800 € al año son unos 23 años, una cifra normal para un activo inmobiliario, que no se compra solo por el flujo de caja sino también por la revalorización. La segunda pregunta, más útil para decidir el alcance de la obra, es cuánto tarda en recuperarse solo la reforma, comparando la renta que daría el piso sin reformar frente a la renta reformado: si un piso sin reformar en la misma calle rentaría unos 900 € al mes frente a los 1.200 € reformado, esos 300 € de diferencia mensual recuperan los 40.000 € de reforma en poco más de 11 años, sin contar la revalorización adicional que suele traer una reforma completa.
El umbral por debajo del cual la operación no compensa
El umbral práctico está ligado al coste de la financiación, no a un número fijo. Mientras la rentabilidad neta sobre el coste total de entrada se mantenga por encima del tipo de interés al que se financia la operación, el apalancamiento suma. Con tipos hipotecarios medios en el entorno del 3 % en 2026, una operación cuya rentabilidad neta quede por debajo de ese nivel deja de beneficiarse de la financiación y, si además la obra sale más cara de lo previsto, puede acabar restando sobre los fondos propios. Antes de comprar, conviene calcular la rentabilidad neta sin financiar con el peor escenario de reforma, no con el mejor, y comprobar que sigue por encima de ese umbral.
Este cálculo parte del mismo criterio que usamos en la guía para comprar, reformar y alquilar en Madrid. Para decidir cuánto invertir en cada partida de la reforma sin salirte del presupuesto que sí se recupera en renta, conviene revisar qué reformar y qué no en un piso de inversión y cuánto sube el alquiler tras una reforma en Madrid, y si vas a financiar la operación, conviene comparar antes las vías en cómo financiar la reforma de tu inversión.
Para contrastar este cálculo con la fórmula estándar del sector, puedes revisar también rentabilidad bruta y neta del alquiler: cálculo real, que explica la versión sin reforma de esta misma cuenta.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la rentabilidad de un piso incluyendo la reforma?
Se divide la renta neta anual (renta bruta menos gastos y vacío estimado) entre el coste total de entrada, que suma precio de compra, impuestos, notaría y gestoría, reforma, mobiliario y los meses sin renta durante la obra. Es distinto de la rentabilidad bruta que muestran los portales, que solo usa el precio de compra.
¿Los meses de obra cuentan como coste?
Sí. Durante la obra el piso no genera renta pero sigue generando gastos fijos, así que ese periodo debe sumarse al coste total de entrada como renta perdida, aunque no aparezca en ninguna factura con ese nombre.
¿Qué gastos se restan para calcular la renta neta?
IBI, comunidad, seguro de hogar, una reserva de mantenimiento y un mes de vacío estimado al año. La cuota de la hipoteca no se resta en este paso: se calcula aparte, al medir la rentabilidad sobre fondos propios en lugar de sobre el coste total de entrada.
¿Cómo cambia la rentabilidad si financio la compra?
Se mide sobre los fondos propios desembolsados, no sobre el coste total de entrada, y solo se resta el interés del préstamo, no la parte de la cuota que amortiza capital. Si la rentabilidad neta del conjunto supera el coste de la financiación, el apalancamiento sube la rentabilidad sobre fondos propios; si queda por debajo, la reduce.
¿Qué rentabilidad neta es razonable en Madrid?
Como referencia orientativa, la rentabilidad bruta del alquiler en Madrid capital se mueve en el entorno del 4,5 % según los informes de Idealista de 2026; la neta, después de gastos y del coste real de la reforma, queda por debajo. No es una cifra garantizada ni una previsión: cambia con la zona, el estado del piso y cómo se gestione el alquiler.
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