Qué reformar en un piso para alquilar: lista por partida

Catorce partidas es lo habitual en la reforma completa de un piso de inversión en Madrid, y la mitad de esas catorce no te va a devolver ni un euro de renta. Decidir qué reformar en un piso para alquilar es, sobre todo, un ejercicio de orden: primero lo que el inquilino no ve pero el tasador sí, después lo que depende del barrio, y al final —solo al final— lo que solo se nota en las fotos del anuncio.

Es también la parte de nuestro trabajo que más dinero ahorra al cliente y menos nos factura a nosotros: decirle qué no hacer. Aquí tienes las catorce partidas típicas ordenadas por lo que devuelven, con un ejemplo numérico de cómo cambia el cálculo según en qué se invierte primero.

Por qué una reforma de inversión se ordena por retorno, no por gusto

En una vivienda para vivir, el orden lo marca el presupuesto disponible y el gusto de quien la habita. En una vivienda para alquilar, el orden lo marca otra cosa: qué partida hace que el piso se alquile antes, a mejor precio, y con menos incidencias los primeros dos años. Eso obliga a tratar la reforma como una lista de prioridades, no como un catálogo de mejoras deseables.

Las cuatro partidas imprescindibles y por qué no son negociables

Electricidad, fontanería, impermeabilización de humedades y una base decente de suelos y pintura. Ninguna de las cuatro es opcional en un piso de los años sesenta a ochenta, que es el grueso del parque residencial español según los datos de antigüedad de las viviendas del INE y el rango que más se cruza un inversor en Madrid. No son negociables porque su ausencia no reduce la renta que puedes pedir: directamente impide alquilar el piso, o lo expone a una avería cara a los seis meses de haber firmado el primer contrato.

Ese orden no es una preferencia estética, es aritmética de amortización. Una reforma se paga sola con la renta diferencial que genera frente a un piso sin tocar, y ese plazo se acorta cuanto más peso tienen en el presupuesto las cuatro partidas imprescindibles, y se alarga cuanto más peso tienen las decorativas. No existe un plazo medio publicable que sirva para todos los pisos: depende del barrio, del inquilino objetivo y del estado de partida. Lo que sí se repite es la dirección del efecto, y es la razón por la que este artículo ordena las catorce partidas de mayor a menor retorno y no por capítulos de obra.

Instalaciones: lo que el inquilino no ve pero el tasador sí

Un cuadro eléctrico obsoleto o una fontanería con tuberías de plomo o hierro no aparecen en ninguna foto del anuncio, pero sí aparecen en cualquier tasación seria y en cualquier revisión técnica del edificio. Es la partida más cara del conjunto y, a la vez, la que menos margen de recorte admite: reducir aquí para gastar más en acabados es la forma más habitual de sobre-invertir donde no toca.

Las cinco partidas condicionales: depende del barrio y del inquilino objetivo

Estas cinco partidas no son imprescindibles en todos los casos ni prescindibles en todos los casos: dependen del barrio, del tipo de inquilino que busca el piso y de si el destino final es alquiler tradicional o alquiler por habitaciones. Conviene decidirlas después de definir a quién le vas a alquilar, no antes.

• Cocina completa: imprescindible si el inquilino objetivo es familiar o profesional que cocina a diario; menos crítica en piso por habitaciones con perfil joven.
• Segundo baño: condicional al número de habitaciones, casi siempre rentable a partir de la cuarta.
• Aire acondicionado: en Madrid, cada vez más exigido por el inquilino, especialmente en plantas altas y orientación sur.
• Ventanas y aislamiento térmico: rentable si reduce de forma notable la factura energética que paga el inquilino.
• Mobiliario: decide si el piso compite en el segmento amueblado o sin amueblar, y eso cambia el precio de salida.

Las cinco partidas que casi nunca se recuperan en renta

Domótica avanzada, encimeras de piedra natural o cuarzo de diseño, suelos decorativos de gama alta, iluminación de autor y reformas estéticas en terrazas o patios interiores que el inquilino apenas usa. Son las partidas que más se ven en un reportaje fotográfico y las que menos mueven el precio que un inquilino está dispuesto a pagar cada mes. Encajan bien en una vivienda para vivir; en una vivienda para alquilar, conviene revisarlas dos veces antes de aprobarlas, como explicamos con más detalle en sobre-reformar un piso de alquiler.

Tabla de prioridad: qué devuelve cada partida

Imagina, a modo de ejemplo ilustrativo, un piso con 20.000 euros de presupuesto repartidos entre varias partidas. El euro invertido no rinde lo mismo según dónde caiga: unas partidas mueven el precio de salida o el tiempo de vacío, y otras no mueven nada. Esta tabla ordena las principales por ese criterio, sin poner cifras de retorno que nadie puede garantizar sobre un piso que no ha visto.

Partida	Prioridad	Qué devuelve
Instalaciones (electricidad y fontanería)	Imprescindible	Permite alquilar; sin ella no hay renta posible
Segundo baño (a partir de 4 habitaciones)	Condicional	Reduce el tiempo de vacío entre inquilinos
Cocina completa	Condicional	Sube el precio de salida en perfil familiar o profesional
Aire acondicionado	Condicional	Cada vez más determinante en la decisión final del inquilino
Suelos y pintura estándar	Imprescindible	Impacto alto en la primera impresión, coste bajo
Encimera de diseño y domótica avanzada	Prescindible	Apenas mueve la renta mensual

Tres preguntas para decidir una partida dudosa

Cuando una partida no cae claramente en imprescindible ni en prescindible, no hace falta intuición: hacen falta tres preguntas, en este orden. Si la primera respuesta es que sí, la partida entra sin discusión. Si las tres son que no, sal de ahí.

1. ¿Sin esto el piso se puede alquilar? Si la respuesta es no —una instalación eléctrica sin toma de tierra, una humedad activa, un baño inservible—, la partida es imprescindible y el debate termina aquí.
2. ¿Aparece en los tres primeros motivos de descarte de un candidato? Un inquilino descarta un piso por lo que le incomoda cada día, no por lo que le impresiona en la visita. Si la partida está en esa lista, entra.
3. ¿Cuánta renta extra tendría que generar al mes para pagarse en cinco años? Divide el coste de la partida entre sesenta. Si el número que sale es más de lo que el barrio va a pagar por esa mejora, la partida no se sostiene sola.

La tercera pregunta es la que más discusiones cierra. Una encimera de cuarzo de 2.400 euros necesita 40 euros al mes de renta adicional durante cinco años solo para empatar. Rara vez los genera. Una impermeabilización de 900 euros no necesita generar nada: evita una derrama y una reclamación del inquilino.

Cómo cambia la lista si se alquila por habitaciones

Cuando el destino es alquiler por habitaciones, tres partidas suben de categoría automáticamente: el segundo baño, la cerradura individual por habitación y el aislamiento acústico entre piezas. Ninguna de las tres es prioritaria en un alquiler tradicional a una sola unidad familiar, y las tres se vuelven casi imprescindibles en cuanto hay inquilinos que no se conocen entre sí compartiendo piso. Tienes el recorrido completo en reformar un piso para alquilar por habitaciones en Madrid.

El error de decidir por catálogo en lugar de por barrio

La misma partida no devuelve lo mismo en todos los barrios. Una reforma de diseño alto puede justificarse en una zona donde el inquilino objetivo paga por estética; en un barrio de perfil más ajustado, ese mismo dinero rinde más en instalaciones o en reducir el tiempo de vacío. Decidir por catálogo —copiar la lista de reformas de otro piso sin mirar la zona ni el inquilino objetivo— es el error más caro y el más habitual del primer inversor. Si aún no tienes claro cuánto sube realmente el alquiler tras cada tipo de reforma, conviene revisarlo antes de fijar el presupuesto en cuánto sube el alquiler tras reformar en Madrid, y para calcular el retorno completo de la operación, incluida la reforma, tienes la guía de cómo calcular la rentabilidad de la inversión incluyendo la reforma. Si prefieres no adelantar ese dinero de tu bolsillo, existe además la alternativa de reformar el piso para alquilar sin poner un euro dentro de un contrato de renta garantizada.

Preguntas frecuentes

¿Qué reforma sube más el alquiler por cada euro invertido?

Según estimaciones del sector, las instalaciones y un segundo baño bien resuelto suelen ser las partidas con mejor relación entre coste y renta adicional, porque eliminan el motivo más habitual de descarte de un inquilino. Son cifras orientativas: cada piso y cada barrio se comportan de forma distinta.

¿Merece la pena cambiar la cocina entera en un piso de alquiler?

Depende del inquilino objetivo. En perfil familiar o profesional suele merecer la pena si la cocina actual está deteriorada; en alquiler por habitaciones con perfil joven, muchas veces basta con actualizar encimera y electrodomésticos sin rehacerla por completo.

¿Y el aire acondicionado, se recupera en la renta?

En Madrid cada vez pesa más en la decisión final del inquilino, sobre todo en plantas altas o con orientación sur. No siempre permite subir la renta de forma directa, pero reduce el tiempo que el piso está vacío entre contratos.

¿Qué partidas no se recuperan nunca?

Domótica avanzada, encimeras de piedra de diseño, suelos decorativos de gama alta e iluminación de autor. Quedan bien en las fotos, pero un inquilino rara vez paga más renta solo por ellas.

¿Cambia la lista si alquilo por habitaciones?

Sí. El segundo baño, las cerraduras individuales y el aislamiento acústico entre habitaciones pasan de condicionales a casi imprescindibles en cuanto varios inquilinos que no se conocen comparten el mismo piso.

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