Cuánto tarda una reforma integral en Madrid: el plazo real

Vamos a empezar por lo que casi ninguna empresa de reformas te va a decir en la primera llamada: un plazo de obra no es una promesa, es una apuesta con condiciones. Cuando preguntas cuánto tarda una reforma integral, la respuesta honesta nunca es un número suelto, son varios números distintos según cómo respondas a seis preguntas que probablemente todavía no te han hecho.

Para quien va a vivir en el piso, un mes de retraso es una incomodidad doméstica: unas semanas más en casa de los suegros o pagando un alquiler temporal. Para un inversor es otra cosa: una cuota de hipoteca que sigue corriendo, un mes más de IBI y de comunidad sin que entre un euro de alquiler, y una renta que no llega aunque el piso ya debería estar ocupado. El plazo es una partida del presupuesto, aunque nunca aparezca escrita como tal en ninguna hoja de condiciones.

El plazo es dinero: cuánto cuesta cada semana de obra al inversor

Imagina un piso comprado con una hipoteca de 900 euros al mes, un IBI prorrateado de 60 euros y una cuota de comunidad de 80 euros: son unos 1.040 euros mensuales, unos 240 euros por semana, que salen de tu cuenta tenga el piso inquilino o no. A eso hay que sumar el otro lado de la pérdida: si el piso reformado se alquilaría por 1.200 euros al mes, cada semana de retraso son unos 280 euros de ingreso que no entran. Sumando ambos lados, cada semana de más en el calendario puede costarle al inversor entre 400 y 600 euros reales, aunque en el presupuesto de la obra no exista ninguna partida con ese nombre. Es un ejemplo ilustrativo con cifras redondas, pero la lógica se aplica a cualquier piso: el coste del retraso no es la reforma, es todo lo que sigue corriendo mientras la reforma no termina.

Las fases de una reforma integral y cuánto dura cada una

Una reforma integral de un piso de 70-90 m² en Madrid, sin ampliar la superficie construida, se organiza en siete fases con una duración típica cada una. Son cifras orientativas: varían según el estado de partida del piso, cuántos gremios trabajan en paralelo y la disponibilidad de material.

1. Demolición y retirada de escombros: de 3 a 5 días.
2. Instalaciones nuevas (electricidad, fontanería y, si aplica, gas): de 1 a 1,5 semanas.
3. Tabiquería y nueva distribución: de 3 a 5 días.
4. Alicatados y solados: de 1 a 2 semanas.
5. Carpintería interior (puertas, armarios, frentes de cocina): de 3 a 5 días.
6. Pintura y acabados finales: de 4 a 6 días.
7. Limpieza de obra y entrega: de 2 a 3 días.

Demoliciones e instalaciones: las dos fases que marcan el ritmo

Las dos primeras fases son las que de verdad deciden si el resto del calendario se sostiene. La demolición descubre lo que el piso escondía: una instalación eléctrica sin toma de tierra, una tubería de plomo, una humedad detrás del alicatado antiguo. Todo lo que aparece aquí obliga a decidir sobre la marcha, y decidir sobre la marcha es lo que más alarga una obra. Las instalaciones nuevas son la fase técnica que más gremios necesita coordinados a la vez: electricista, fontanero y, si el piso tiene gas, instalador autorizado, trabajando casi en paralelo para no perder días entre uno y otro.

Acabados: donde se pierde el tiempo sin que se note

Los acabados no suelen sumar retraso por su propia ejecución, sino por las decisiones que llegan tarde: el azulejo elegido que está agotado, el color de pintura que se cambia a mitad de obra, el frente de cocina que hay que fabricar a medida porque la medida estándar no encaja. Cada uno de estos cambios no cuesta un día, cuesta el tiempo de pedir, fabricar y recibir el material de nuevo, que en Madrid puede ser de una a tres semanas según el proveedor.

Plazo comercial frente a plazo real: por qué la diferencia media es tan grande

El sector arrastra un problema de fondo que no tiene que ver con la planificación de tu obra en concreto: la falta de mano de obra cualificada en oficios como la albañilería, la fontanería o la electricidad, un cuello de botella que denuncian desde hace años las patronales de la construcción. No hay una estadística pública que mida el retraso medio de las reformas de vivienda en España, así que desconfía de los porcentajes redondos que circulan; lo comprobable es el mecanismo. Cuando una empresa subcontrata gremio a gremio, su calendario depende de la agenda de terceros: si el fontanero no puede entrar el lunes que tocaba, la obra no se para una mañana, se para hasta el siguiente hueco libre de ese fontanero, que puede ser diez días después. Ese es el motivo por el que dos obras idénticas pueden tardar cinco semanas o cuatro meses.

Esto explica la diferencia entre el plazo comercial —lo que te dicen antes de firmar— y el plazo real —lo que tarda de verdad—. Un calendario de 5 a 7 semanas es alcanzable, pero solo si la empresa tiene equipo propio para los oficios críticos y no depende de encontrar gremios libres cada vez que empieza una obra nueva.

Las seis condiciones que sostienen un calendario corto

Un calendario de 5 a 7 semanas no depende de la suerte. Depende de que se cumplan, a la vez, estas seis condiciones:

• Equipo propio para los oficios críticos (electricidad, fontanería, albañilería), sin depender de subcontratas sueltas cada vez.
• Calidades y materiales elegidos y disponibles antes del primer día de obra, no durante.
• Piso vacío desde el inicio: reformar con inquilino dentro multiplica los tiempos.
• Alcance cerrado por escrito: ninguna ampliación de la obra a mitad de proyecto sin repactar plazo.
• Declaración responsable o licencia ya tramitada antes de empezar, no en paralelo con la obra.
• Comunidad de vecinos avisada con antelación, con los horarios de obra ya aceptados.

Qué alarga un plazo aunque todo vaya bien: licencias, comunidad, suministros

En Madrid, la mayoría de reformas integrales que no tocan estructura ni fachada se tramitan por declaración responsable, con efecto casi inmediato una vez presentada la documentación completa, según la Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid. Si la obra afecta a elementos estructurales o a fachada, hace falta licencia urbanística, que exige resolución expresa del Ayuntamiento y suma semanas al calendario, no días. Conviene verificar con tu técnico qué régimen aplica antes de fijar una fecha de entrada de obra.

La comunidad de vecinos también pesa, incluso en una reforma que no toca elementos comunes: los horarios de obra suelen estar limitados por los estatutos o por acuerdo tácito del edificio, y avisar tarde a la presidencia o al administrador puede traducirse en quejas que frenan el ritmo de trabajo de los operarios. Y los suministros son el imprevisto menos visible: dar de alta un nuevo contrato de luz o cambiar la potencia contratada puede tardar semanas con algunas compañías, y eso retrasa la entrega aunque la obra en sí ya esté terminada.

Cómo se verifica un plazo antes de firmar

Antes de firmar, pide cuatro cosas concretas: un calendario con hitos por fases, no solo una fecha de inicio y otra de fin; si existe alguna cláusula sobre qué pasa si el plazo se incumple, o solo hay un compromiso verbal; el historial de la empresa en obras similares, con cuántos proyectos entregó en plazo el año anterior; y si el equipo que va a ejecutar la obra es propio o subcontratado gremio a gremio.

Es la misma pregunta que resolvemos con datos en nuestras reformas integrales para inversores: según datos de On Houses de 2024, el 91 % de nuestros proyectos se entregó en plazo o antes, sobre una media de 5 a 7 semanas y más de 500 proyectos ejecutados con equipo propio.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tarda una reforma integral de un piso de 80 m² en Madrid?

Con equipo propio, alcance cerrado y piso vacío, entre 5 y 7 semanas es un plazo realista para 80 m² sin ampliar superficie construida. Si falta alguna de esas condiciones, o hay que tramitar licencia en lugar de declaración responsable, el plazo real puede duplicarse con facilidad.

¿Por qué una reforma prometida en 6 semanas acaba en 3 meses?

Casi siempre por una combinación de causas: gremios subcontratados que no están disponibles cuando toca, decisiones de material que llegan tarde, cambios de alcance a mitad de obra y trámites de licencia o de suministros que no se empezaron antes del primer día. Ninguna de estas causas aparece en el plazo comercial que se ofrece antes de firmar.

¿El plazo empieza a contar desde la firma o desde el primer día de obra?

Desde el primer día de obra, no desde la firma del presupuesto. Entre ambos suele haber un tiempo de preparación (elección de materiales, pedido de acopios, trámite de declaración responsable o licencia) que conviene preguntar por separado, porque también afecta a cuándo entra la primera renta.

¿Cuánto tiempo suma pedir una licencia de obra?

Si la reforma no toca estructura ni fachada, en Madrid suele bastar con una declaración responsable, con efecto casi inmediato tras presentar la documentación completa. Si hace falta licencia urbanística porque se tocan elementos estructurales, el trámite exige resolución expresa del Ayuntamiento y puede sumar varias semanas al calendario.

¿Se puede reformar un piso mientras está alquilado?

Técnicamente sí, pero no es recomendable para una reforma integral: el ritmo de obra baja mucho porque hay que compatibilizar horarios con el inquilino y proteger zonas habitadas, y el plazo real se aleja del comercial. Para reformas parciales puntuales puede ser viable, pero conviene pactarlo por escrito antes de empezar.

Un calendario de obra que se cumple, no que se promete

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