Lunes, ocho y media de la mañana. Suena el telefonillo de un piso vacío en un tercero sin ascensor de Carabanchel. Es el oficial de demoliciones, con una radial al hombro, y detrás de él un contenedor que va a ocupar dos plazas de aparcamiento durante mes y medio. Así empieza, casi siempre, una reforma de inversión en Madrid.
Las fases de una reforma integral se explican fácil sobre el papel: demolición, instalaciones, alicatados, carpintería, acabados. Lo que no se cuenta tan a menudo es qué decisión tiene que estar tomada por el inversor antes de que llegue cada gremio, y qué pasa cuando no lo está. Vamos a recorrer, semana a semana, un caso ilustrativo: un piso de tres habitaciones y 78 m² de los años setenta, con la reforma completa en el plazo medio de 5 a 7 semanas.
El caso ilustrativo: piso de tres habitaciones, 78 m², Madrid
Imagina un piso comprado para alquilar por habitaciones: cocina cerrada, un solo baño, instalación eléctrica original de los setenta, suelo de terrazo bajo una moqueta que hay que arrancar. El proyecto: dejarlo en cocina abierta, dos baños, suelo laminado y cuatro dormitorios listos para entrar a vivir. Es un caso representativo, no una obra real, y sirve para ver dónde está el trabajo del inversor en cada tramo del calendario.
Las fases de una reforma integral, de un vistazo
Antes de entrar en el calendario conviene tener el mapa completo. Estas son las fases de una reforma integral en el orden en que ocurren, con el gremio que las ejecuta y la decisión que el inversor tiene que llevar cerrada a cada una:
- Demolición y retirada de escombro, oficial de demoliciones. Antes: qué se conserva y qué se tira, tabique por tabique.
- Replanteo, jefe de obra. Antes: la distribución definitiva, marcada con tiza en el suelo antes de levantar nada.
- Instalaciones, electricista y fontanero. Antes: puntos de luz, enchufes por pared y ubicación exacta de sanitarios y grifería.
- Albañilería, alicatado y solado, albañil, alicatador y solador. Antes: azulejo, suelo y despiece elegidos y con stock confirmado.
- Carpintería, carpintero. Antes: puertas y armarios pedidos con dos o tres semanas de margen de fabricación.
- Pintura y mecanismos, pintor y electricista. Antes: color, modelo de interruptores y luminarias.
- Cocina, mobiliario y limpieza de obra, montador y equipo de limpieza. Antes: cocina medida y pedida semanas atrás.
El orden apenas varía de una obra a otra, porque cada fase necesita que la anterior esté terminada y probada. Lo que sí varía, y mucho, es cuánto dura cada una: depende del tamaño del piso y de cuántos oficiales trabajan a la vez, que es lo que desarrollamos en cuánto tarda de verdad una reforma integral en Madrid.
Semana 0: lo que tiene que estar cerrado antes del primer martillo
Antes de que entre nadie a demoler, tienen que estar decididos el proyecto de distribución, el presupuesto cerrado por partidas y, si el edificio lo exige, la declaración responsable o licencia tramitada. También tiene que estar reservado el contenedor y avisada la comunidad de vecinos de los horarios de obra. Nada de esto se improvisa durante la semana 1: si llega tarde, toda la obra empieza tarde.
Semanas 1 y 2: demolición, replanteo e instalaciones
Se tira la moqueta, se pica el alicatado antiguo, se abren las rozas para la instalación eléctrica nueva y se cambia la fontanería de plomo por cobre o multicapa. Es la semana más ruidosa y más sucia, y también la que más gremios distintos pisa el piso: demolición, electricista, fontanero, y si toca, el instalador de climatización. Es una obra invisible una vez tapada, pero es la que evita que dentro de tres años aparezca una fuga detrás del alicatado nuevo.
Las decisiones del inversor que vencen esta semana
Esta es la semana en la que hay que haber decidido ya el modelo y la ubicación exacta de sanitarios, la grifería, el punto de luz de cada habitación y el número de enchufes por pared. Parece pronto —todavía no hay ni alicatado—, pero la instalación eléctrica y de fontanería se tira en función de esas decisiones. Cambiarlas después de esta semana significa picar de nuevo lo que ya está hecho.
Semanas 3 y 4: alicatados, solados y carpintería
Con las instalaciones cerradas y probadas, entra el alicatador a forrar los baños y la cocina, y el solador a colocar el suelo del resto de la vivienda. En paralelo suele tomarse medida para la carpintería interior —puertas, armarios— porque los tiempos de fabricación son de dos a tres semanas y hay que pedirla ya para que llegue cuando toque instalarla. Es la fase donde más se nota, por primera vez, que el piso empieza a parecerse al proyecto.
Semanas 5 a 7: acabados, mobiliario y limpieza de entrega
Se pinta, se instalan las puertas y los armarios que llegaron de fábrica, se colocan los mecanismos eléctricos finales (interruptores, enchufes, luminarias) y entra la cocina de serie con sus electrodomésticos. Si el piso se va a entregar amueblado, es también el momento del mobiliario. La obra termina con una limpieza a fondo —de las llamadas «limpieza de obra», que quita polvo de yeso y restos de silicona, no una limpieza normal— antes de la revisión final.
El horario de obra en Madrid acorta la semana real
Un calendario de cinco a siete semanas solo se cumple si los días tienen las horas que se han planificado, y en Madrid eso lo marca una ordenanza municipal, no el contratista. La Ordenanza de Protección contra la Contaminación Acústica y Térmica del Ayuntamiento de Madrid prohíbe las obras en el interior de viviendas entre las 21:00 y las 8:00 en días laborables, y entre las 21:00 y las 9:30 los sábados, domingos y festivos. A eso se suma lo que decida tu comunidad de vecinos, que puede restringir todavía más el horario por estatutos o por acuerdo de junta.
Para el inversor esto tiene dos consecuencias prácticas. La primera: una obra que en teoría cabe en cinco semanas no se acelera trabajando de noche. Si hace falta recortar plazo, se recorta metiendo más oficiales, no más horas. La segunda: conviene avisar a la comunidad por escrito antes de empezar, con fechas y horario previsto, porque una queja vecinal a mitad de obra puede acabar en una restricción que no estaba en el calendario y que arrastra a todos los gremios que quedan por entrar.
Un calendario por fases antes de empezar, no una fecha aproximada
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Solicitar presupuesto en 24 hQué pasa si un material llega tarde: el efecto dominó
Una reforma integral no es una lista de tareas independientes, es una cadena: cada gremio entra cuando el anterior termina. Por eso un retraso pequeño en un punto concreto se multiplica antes de llegar al final del calendario.
| Qué se retrasa | A quién arrastra | Retraso típico en el calendario global |
|---|---|---|
| Sanitarios o grifería sin elegir a tiempo | Fontanero, alicatador | 3 a 7 días |
| Carpintería pedida tarde | Instalador de puertas y armarios, pintor | 5 a 10 días |
| Un imprevisto en instalaciones (tubería en mal estado, cuadro eléctrico insuficiente) | Toda la obra posterior | 4 a 8 días |
| Comunidad de vecinos que restringe horarios de obra a última hora | Todos los gremios con obra ruidosa pendiente | Variable, a veces semanas |
Por eso las causas por las que se retrasa una reforma casi nunca son un solo problema grande: suelen ser dos o tres retrasos pequeños que se pisan entre sí. Un calendario con presupuesto cerrado no elimina los imprevistos técnicos, pero sí traslada el riesgo económico de esos días de más a la empresa que ejecuta la obra, no al inversor.
Cómo se recibe la obra y qué se revisa el último día
El día de la recepción se revisa, con lista en mano, que todos los mecanismos eléctricos funcionen, que no haya fugas en ninguna toma de agua, que las puertas y ventanas cierren sin rozar, que la pintura no tenga defectos a la luz del día y que los electrodomésticos enciendan. Es también el momento de recibir la documentación: boletín eléctrico, certificados de las instalaciones y, si se tramitó, el certificado final de obra. Sin esos papeles, no deberías dar por cerrada la reforma aunque el piso esté impecable a simple vista.
Si vives fuera de Madrid o simplemente no puedes estar presente cada semana, conviene organizar de antemano cómo vas a supervisar la reforma a distancia, porque las decisiones de las semanas 1 y 2 no esperan a que puedas coger un vuelo.
Este calendario es el que persigue cualquier empresa seria de reformas integrales para inversores, pero cumplirlo depende de la planificación previa tanto como de la obra en sí: quien decide tarde, paga el retraso, cierre o no cierre el precio.
Y si todavía estás decidiendo cuánto invertir antes de montar el calendario, empieza por los rangos de precio por m² de una reforma en Madrid y vuelve luego a este cronograma con una cifra en la mano.
Preguntas frecuentes
¿En qué orden se hacen los trabajos de una reforma?
Demolición y replanteo, instalaciones de electricidad y fontanería, alicatados y solados, carpintería, y por último pintura, mecanismos y limpieza de entrega. Cada fase depende de que la anterior esté terminada y probada, por eso el orden casi no varía entre obras.
¿Cuándo tengo que elegir sanitarios, suelos y cocina?
Antes de que empiece la obra o, como muy tarde, durante la primera semana. Sanitarios y grifería condicionan la fontanería; el suelo y la cocina de serie hay que pedirlos con margen porque su plazo de fabricación y entrega suele ser de dos a tres semanas.
¿Cuántos gremios pasan por una reforma integral?
Entre seis y ocho de forma habitual: demolición, electricista, fontanero, alicatador, solador, carpintero, pintor e instalador de cocina, más el equipo de limpieza final. En un piso de tres habitaciones pueden coincidir dos o tres gremios el mismo día en fases distintas.
¿Se puede solapar el alicatado con la instalación eléctrica?
No en la misma estancia: el alicatado se hace sobre una instalación ya tirada y probada, porque picar de nuevo un alicatado nuevo para corregir un cableado sale caro. Sí se pueden solapar en habitaciones distintas si hay suficientes oficiales trabajando a la vez.
¿Qué se comprueba el día de la recepción de la obra?
Funcionamiento de todos los mecanismos eléctricos, ausencia de fugas, cierre correcto de puertas y ventanas, acabado de la pintura y encendido de electrodomésticos, además de recibir el boletín eléctrico y los certificados de las instalaciones ejecutadas.
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