¿El IVA de tu reforma es del 10 % o del 21 %? La respuesta que circula en la mayoría de guías da por hecho algo que un inversor casi nunca cumple: que vas a vivir tú en la vivienda. En cuanto compras para alquilar o para revender, entras en el supuesto que casi nadie desarrolla, y ahí la respuesta prudente cambia.
El tipo no lo elige el contratista, ni tú: lo fija la ley a partir de tres requisitos que se cumplen o no se cumplen. Los separamos uno a uno, explicamos por qué el destino a alquiler es el punto discutido y cuándo compensa preguntárselo por escrito a la Dirección General de Tributos antes de firmar nada. Contenido vigente a septiembre de 2026: la fiscalidad cambia por ejercicio, así que contrasta tu caso con tu asesor fiscal.
El mito de que toda reforma de vivienda lleva el 10 %
Es la simplificación más repetida en presupuestos y en internet: “es una reforma de vivienda, así que lleva IVA del 10 %”. No es así. El tipo reducido del 10 % para reformas de vivienda, recogido en el artículo 91.Uno.2.10º de la Ley del IVA, exige que se cumplan a la vez tres requisitos concretos. Si falla uno solo, toda la operación tributa al tipo general del 21 %, no una parte de ella.
Los tres requisitos del tipo reducido, uno a uno
Destinatario persona física y uso particular de la vivienda
La obra debe contratarla una persona física (o una comunidad de propietarios) que no actúe como empresario o profesional para esa operación, y el destino de la vivienda debe ser su uso particular. Este es el requisito que más se pasa por alto y el que más pesa para un inversor, porque “uso particular” apunta a que alguien va a vivir ahí, no a que el piso se explote como negocio de alquiler. Y conviene recordar un detalle de la misma ley: su artículo 5.Uno.c atribuye la condición de empresario a los arrendadores de bienes, aunque no se dediquen profesionalmente a ello. Quien contrata la obra pensando ya en alquilar entra de lleno en la discusión sobre este primer requisito.
Antigüedad de más de dos años y el límite del 40 % en materiales
La construcción o última rehabilitación de la vivienda debe haber terminado al menos dos años antes de empezar la nueva obra. Y el coste de los materiales que aporta el contratista no puede superar el 40 % de la base imponible total de la operación: si tú compras los materiales por tu cuenta y solo contratas mano de obra, este límite prácticamente deja de ser un problema.
Mito: “si compro para alquilar, el IVA de la reforma sigue siendo del 10 %”
Es el error más caro de este artículo, porque suele descubrirse cuando ya está la factura emitida.
Realidad: el destino a alquiler es el punto que cambia la respuesta
El requisito de “uso particular” está pensado para quien va a residir en la vivienda, no para quien la compra para explotarla en alquiler, sea como persona física o a través de una sociedad. Por eso, cuando la vivienda se destina al alquiler, lo prudente es aplicar el 21 % salvo que puedas acreditar con claridad que se cumplen los tres requisitos del tipo reducido. Hay matices: si la obra es lo bastante profunda como para calificarse técnicamente como “rehabilitación” en lugar de simple reforma, entra en un régimen distinto con sus propios requisitos de coste sobre el valor del inmueble, al margen de quién vaya a vivir ahí. Diferenciar un supuesto de otro no es sencillo desde fuera, y equivocarse sale caro, así que esta es exactamente la pregunta que hay que llevar a un asesor fiscal antes de firmar el presupuesto, no después.
Hay un supuesto admitido que casi nunca se menciona y que a un inversor le conviene conocer: cuando quien contrata y paga la obra es el propio inquilino, persona física que destina la vivienda a su uso particular, la operación puede ir al 10 % aunque el piso sea de otro, siempre que se cumplan también la antigüedad de más de dos años y el límite del 40 % en materiales. No sirve para la reforma integral previa al alquiler, que la contratas tú, pero sí para mejoras que el arrendatario asume durante el contrato.
Mito: “si reformo para vender rápido, aplico el mismo 10 % que si fuera a vivir yo”
El flipper suele dar por hecho que, al ser persona física, el requisito de destinatario ya está cubierto.
Realidad: revisa quién es destinatario y con qué finalidad se contrata la obra
Si compras un piso para reformarlo y venderlo, el uso previsto tampoco es “particular”: es una operación con finalidad comercial, aunque la hagas a título personal. Si además repites esta operación varias veces al año, Hacienda puede llegar a considerar que actúas como empresario a efectos fiscales, lo que directamente excluye el requisito de destinatario del tipo reducido. Cuanto más se parece tu actividad a un negocio de compra-reforma-venta, menos margen hay para defender el 10 % sin una consulta previa que lo respalde por escrito.
Qué pasa si el contratista aplica el tipo equivocado
Si el contratista factura al 10 % sin que se cumplan los requisitos, la responsabilidad de la cuota no ingresada recae, en principio, sobre quien tenía que repercutirla e ingresarla: el propio contratista. Pero eso no evita que a ti, como destinatario, la Agencia Tributaria pueda reclamarte la diferencia si te dedujiste un IVA que no correspondía, con los recargos que apliquen. Por eso conviene exigir que la factura incluya la mención expresa al artículo 91.Uno.2.10º de la Ley del IVA y el porcentaje de materiales aportado sobre la base imponible: si ese dato no aparece, es una señal de que nadie ha verificado de verdad si el tipo reducido corresponde.
El presupuesto y la factura dicen lo mismo, y los dos llegan antes de empezar
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Solicitar presupuestoSemáforo por supuesto práctico
| Supuesto | Estado | Por qué |
|---|---|---|
| Compras para vivir tú, vivienda con más de 2 años, materiales del contratista por debajo del 40 % | Verde: 10 % | Cumple los tres requisitos del artículo 91.Uno.2.10º |
| Compras para alquilar el piso, como persona física o a través de una sociedad | Rojo: prudente 21 % | El destino no es el uso particular del destinatario; confirmar caso a caso |
| Compras para reformar y vender rápido, de forma puntual | Ámbar: depende del caso | El destino no es residencial; conviene verificarlo antes de facturar |
| Repites operaciones de compra-reforma-venta con habitualidad | Rojo: revisar con tu asesor | Riesgo de que Hacienda considere actividad económica y excluya el tipo reducido |
Cuándo merece la pena una consulta vinculante a la Dirección General de Tributos
Cuando la operación es grande (una reforma integral de varias decenas de miles de euros) y el supuesto no encaja con claridad en ninguna de las filas verdes de la tabla anterior, una consulta vinculante a la Dirección General de Tributos deja de ser un trámite burocrático y pasa a ser la forma más barata de evitar una regularización posterior con recargos. La respuesta vincula a la Administración para tu caso concreto, y normalmente la tramita tu asesor fiscal junto con el resto de la documentación de la operación. Es también el paso recomendable antes de decidir si la compra del piso que vas a reformar tributa por ITP o por IVA, porque ambas decisiones suelen tomarse con el mismo asesor y en el mismo momento.
Una vez resuelto el tipo aplicable, conviene también guardar bien la documentación: cómo justificar las facturas de la reforma ante Hacienda es la pieza que suele faltar cuando llega una comprobación, incluso con el IVA bien aplicado desde el principio. Esto es un impuesto distinto del IVA del alquiler por habitaciones, que se rige por sus propias reglas: estar en orden con uno no te libra de revisar el otro. Para ver el resto de impuestos que entran en juego al reformar un piso de inversión, la guía completa es la fiscalidad de la reforma para el inversor inmobiliario en 2026.
Preguntas frecuentes
¿Se aplica el IVA del 10 % a una reforma de un piso para alquilar?
No de forma automática. El tipo reducido exige que el destino sea el uso particular del destinatario, y un piso destinado a alquiler no suele cumplir ese requisito. Lo prudente es aplicar el 21 % salvo que un asesor confirme que tu caso concreto cumple los tres requisitos legales.
¿Qué significa que los materiales no superen el 40 % de la base?
Significa que el coste de los materiales que aporta el contratista, dividido entre la base imponible total de la obra, no puede superar el 40 %. Si tú compras materiales por tu cuenta y solo contratas mano de obra, este límite deja de ser un obstáculo real.
¿Qué antigüedad debe tener la vivienda para el tipo reducido?
La construcción o la última rehabilitación de la vivienda debe haber terminado al menos dos años antes de que empiece la nueva obra. Es un requisito objetivo y fácil de verificar con la fecha de la cédula de fin de obra o del certificado equivalente.
¿Quién responde si se aplica el IVA equivocado?
El contratista es quien debe repercutir e ingresar el tipo correcto, pero si tú te dedujiste un IVA reducido que no correspondía, Hacienda puede reclamarte la diferencia a ti como destinatario. Exigir la factura con la mención legal expresa reduce ese riesgo.
¿El IVA de la reforma se puede deducir si alquilo el piso?
Depende de si tu actividad de alquiler está sujeta y no exenta de IVA, lo que no es el caso general del alquiler de vivienda. Es una pregunta distinta del tipo aplicado en la reforma y conviene resolverla con tu asesor fiscal en el mismo momento.
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